Treasurers aan het woord

 Wat is de rol van de treasurer? Wat vraagt zijn aandacht? In een serie interviews vertellen treasurers uit de publieke sector over hun dagelijks werk. Aflevering 5: Aaldert van Lingen, verantwoordelijk voor de treasury bij woningcorporatie WoonFriesland, actief in de hele provincie Friesland. Een corporatie met een volgens hem 'voorzichtig en nuchter' financieel beleid. De treasury vervult daarin 'een bedrijfskritisch proces. Het gaat om grote bedragen.'

'Om woningbouw gaat het niet meer', zegt Aaldert van Lingen, met in zijn stem de nadruk op 'bouw'. 'Het gaat om woningbezit. Om op peil houden. Beheer en onderhoud.' In de eerste momenten na de kennismaking komt al het woord 'stenen' over tafel in de directiekamer van corporatie WoonFriesland in Grou. De vraag was: waarom wordt zo vaak ten onrechte gesproken over woningbouwcorporaties, terwijl dat woord helemaal niet bestaat?  Ja, woningbouwverenigingen en woningstichtingen, die kennen we. En de verzamelnaam luidt woningcorporaties.

'Er werd gedacht in stenen, niet in mensen' 

Snel trekt een glimlach over het gezicht van de directeur Bedrijfsdiensten bij WoonFriesland. Hij kan het mogelijk verklaren. 'Te veel zijn de corporaties afgedwaald van hun kern, hun eigenlijke taak. Alles was gericht op groei, op bouwen, schaalvergroting, koophuizen.

Er werd gedacht in stenen, niet in mensen. Daardoor, denk ik, is dat woord 'bouw' erin geslopen. Gelukkig is hier het roer al in 2006, 2007 omgegaan.'

WoonFriesland bezit 21.000 huurwoningen, 21 procent van de provinciale voorraad. Daarnaast 40.000 vierkante meter maatschappelijk vastgoed: scholen, multifunctionele centra, gezondheidscentra met 4 miljoen euro huuromzet per jaar. Dat betekent bij elkaar 40.000 klanten en bewoners. Het moderne hoofdkantoor staat op een bedrijventerrein aan de A32 en de spoorlijn Zwolle-Leeuwarden in Grou, dat per 2014 gemeente Leeuwarden heet.

Aaldert van Lingen werkt sinds 2009 bij WoonFriesland, vanaf het begin als een van de directeuren. Na het vertrek van de algemeen directeur, vorig jaar, benoemde de Raad van Commissarissen hem en twee mededirecteuren tot een collegiaal directieteam. Eén voor Wonen en Algemene Zaken, één voor Vastgoed en Samenwerking. En Van Lingen, met het pakket Bedrijfsdiensten, doet Financiën, ICT, Juridische Zaken en P&O. Daarbinnen valt ook de treasury.

'Te veel zijn corporaties afgedwaald van hun kern'

Een echte noorderling
Als HTS'er informatica, geboren in Leeuwarden, kon hij na een stage als systeembeheerder bij Ubbens Bouwstoffen in 1996 bij Ernst en Young een combinatietraject van werk en studie volgen. Enthousiast over die geboden mogelijkheid is hij nog steeds: 'Naast mijn werk ging ik naar de VU in Amsterdam voor IT-audit, een dag en een avond per week. Dat alles bij elkaar betekende veel reizen. Ik zou uiteindelijk naar de Randstad moeten verhuizen. Toen merkte ik dat ik een echte noorderling ben. Het trok me niet aan, wonen in het westen.'

Ook rekening houdend met het werk van zijn vrouw, kozen ze voor de gemeente Emmen. Aaldert van Lingen werd hier ambtenaar, manager ICT en P&O, en later directeur facilitair bedrijf. 'Daar heb ik gezien wat teamgevoel inhoudt en wat het kan betekenen voor je werk. Het versterkte mijn organisatie-ontwikkelkant.'

Een centralere woonplaats in Friesland bleek na acht jaar toch beter voor het intussen jonge gezin met twee kinderen, en daar diende zich de vacature bij WoonFriesland aan. Wat is het aantrekkelijke hier?

'Ik zag direct dat dit een open organisatie is, dat trok me. De algemeen directeur, Frans Kooiker, had de uit een fusie ontstane corporatie in rustig vaarwater weten te krijgen. Zijn hoofddoel was: vertrouwen terugbrengen. Tot dat moment was al het werk gericht geweest op groei, op vastgoedontwikkeling en schaalvergroting. De vraag rees: waar zijn we nu voor? In 2007 was de lijn van gezond maken ingezet. Dat is ook duidelijk te zien aan de treasury-ontwikkelingen sindsdien.'

De treasury-activiteiten zitten in zijn takenpakket. 'Een heel belangrijk onderdeel',  zegt hij. 'Een grote verantwoordelijkheid die nadrukkelijke verdieping vereist.' Het treasury-werk vraagt ongeveer vier uur per week van hem. Het dagelijks werk is in handen van een medewerker die daar een halve dagtaak aan heeft. 'Die volgt onze rekening-courantfaciliteit, beheert en bewaakt de leningenportefeuille.' De portefeuille omvat ongeveer 700 miljoen euro.

Scherpte en reflectie
'Vier maal per jaar houdt de treasury-commissie een twee uur durend overleg. Aan tafel zitten dan de manager Financiën, manager Control, directeur Bedrijfsdiensten, de treasury-medewerker en mensen van onze externe adviseur Thesor. Daarnaast organiseren we themabijeenkomsten. Of iets ad hoc, zoals in het voorjaar van 2013 rondom ons nieuwe treasury-statuut, of ons treasury-jaarplan. Ik zit als medebestuurder in de treasury-commissie, de transactievoorstellen gaan ter tekening naar de hele directieraad en naar de Raad van Commissarissen. Het is een bedrijfskritisch proces. Het gaat om grote bedragen.'

De externe adviezen van Thesor zijn belangrijk. 'We hebben gemiddeld een à twee maal per week contact met Thesor. Zij zijn dagelijks bezig met treasury-werk, het zijn specialisten. We hebben hen nodig voor scherpte en reflectie. De complexiteit van dit werk groeide behoorlijk, en niet alleen door affaires als Vestia. De typen producten zijn complexer geworden, de regelgeving nam enorm toe. Daarbij is de extern adviseur, en ook onze huisbank BNG Bank, onmisbaar.'

Kerncijfers Stichting WoonFriesland 

Aantal woongelegenheden 2013:​21.000            
​Woongelegenheden zorgcomplexen:​1.900            
​Huuromzet woongelegenheden:​€       104,3 miljoen
​Huuromzet overig vastgoed:​€           7,6 miljoen
​Uitgaven aan onderhoud:​€         29,5 miljoen
​Balans ultimo 2012:​€       1.303 miljoen
​Opgenomen leningen lang:
​- per 1 januari 2013:​€       713,3 miljoen
​- verwacht einde 2013:​€       707,4 miljoen
​                                                                 
​Balanswaarde vastgoed:​€    1.205,2 miljoen
​WOZ-waarde (1-1-2012)​€           2,4 miljard
​Geconsolideerde omzet 2012​€       131,5 miljoen
​Eigen vermogen:​€       532,1 miljoen

Actieve externe presentaties
Aaldert van Lingen legt regelmatig voor klein en groot publiek uit hoe de financiering van WoonFriesland in elkaar steekt. Hij is samen met de concerncontroller te gast in gemeenteraden, bij ambtelijk overleg of colleges van B&W, bij huurders en hun organisaties. 'Die presentaties werken ontzettend leuk. Je ziet hoe meer begrip ontstaat, je leert elkaars problematiek kennen. De informatie gaat over en weer.' Tot deze actieve externe presentaties werd WoonFriesland aangespoord vanuit twee heel verschillende hoeken: vragen van de eigen huurdersvereniging en het visitatierapport in 2010. 'Toen de namen van collega-corporaties verschenen in de top van de meest risicovolle derivatenportefeuilles in Nederland, vroeg onze huurdersvereniging: hoe staat het bij WoonFriesland? Onze belanghouders uitleggen hoe onze financiering werkt, dat was al een van de verbeterpunten in het visitatierapport. Zo zijn we proactief alle betrokken partijen gaan benaderen.'

Het financiële beleid van WoonFriesland typeert hij als 'voorzichtig en nuchter'.
'Het is gericht op het afbouwen van de leningenportefeuille, zodat we alleen werken met liggende middelen. Voor 2013 hebben we drie à vier transacties uitgevoerd. Daarnaast sloten we zo'n zes transacties voor renteherziening.' Ter afdekking van renterisico's werkt WoonFriesland met payer swaps en collars en er staan drie derivatencontracten uit, waarvan geen enkele met marktwaardeverrekening.

Niet noemenswaardige grond
De voorzichtigheid spreekt ook uit andere stappen. Zo worden sinds 2009 systematisch alle verbindingen afgebouwd. Er is nog slechts één deelneming over nadat een woud aan bv's was gekapt. De corporatie bezit in de woorden van Van Lingen 'niet noemenswaardige' grondposities.

Zoals bij vele corporaties deed het regeerakkoord alarmbellen rinkelen. 'Het Woonakkoord geeft ons gelukkig meer lucht. De Verhuurdersheffing kost ons in 2017 17 miljoen euro. Afgezet tegen de 110 miljoen bruto aan huuropbrengsten is dat heel veel. Toch waren er ook lichtpunten, want het eerdere plan om de huren te koppelen aan de WOZ-waarde zou ons hard treffen. Het zou huurverlagingen betekenen.'

 Er is fors bezuinigd in 2010 en 2013, met ingrepen in voorgenomen projecten en bedrijfskosten. Een paar voorbeelden: WoonFriesland werkt nu met 214 fte in plaats van de 280 fte van twee jaar geleden. In de planning voor de komende vijf jaar staan vierhonderd woningen in plaats van de gedachte duizend. Het betreft mondjesmaat vervangingsnieuwbouw. Van uitbreidingsnieuwbouw is geen sprake. In 2020 zouden alle woningen energielabel B dragen, maar dat plan staat op een lager pitje. De trots van 2012 dat het aantal woningen met energielabel E en F in drie jaar tijd was teruggebracht van bijna de helft tot ruim een derde, kan niet in dat tempo worden herhaald.

Fries zorgvastgoed
Voor de nabije toekomst doemen risico's op voor de portefeuille zorgvastgoed, nu de rijksoverheid een scheiding aanbracht in financiering van wonen en zorg. Aaldert van Lingen: 'Zorginstellingen, dus onze huurders, kunnen wellicht niet aan hun verplichtingen voldoen. Panden komen leeg te staan en transformatie van die gebouwen is lastig. Daarbij lopen we aan tegen de specifieke kenmerken van deze regio.


WoonFriesland bezit 21.000 huurwoningen, 21 procent van de provinciale voorraad

Kijk bijvoorbeeld naar het Servotel in Drachten, dat komt leeg. We wilden het slopen en vervangende zorgwoningen bouwen. Dat lukt niet meer in deze financiële situatie. Ombouwen tot studentenkamers, nee, dat kan niet. Drachten is  geen studentenstad.' Hij wil Friesland geen krimpgebied noemen. 'Maar wel is er sprake van verdunning. Alleen de stad Leeuwarden vertoont groei.'

Bewoners Bilgaard onderdeel werkbedrijf

Daar in de Friese hoofdstad toont WoonFriesland bovendien twee van haar paradepaardjes. Projecten waar Aaldert van Lingen naar wijst als hem wordt gevraagd waar de organisatie het meest trots op is. Eerst noemt hij FierFryslân, het omgebouwde voormalig politiebureau, voor opvang van jonge vrouwen die te maken kregen met geweld. Vervolgens Slim en Snel, een experimenteel renovatieproject in de wijk Bilgaard. Daar besturen en bedenken bewoners, marktpartijen (onder andere aannemers), corporatie en gemeente een gezamenlijk renovatieplan voor de wijk. Bewoners worden onderdeel van het werkbedrijf. Hun deelname biedt hen kortingen op zorg en op energie. 'Innovatief en een echt voorbeeld van participatiedemocratie. Het bewijst hoe betrokken mensen worden als je ze zeggenschap geeft', ervaart Van Lingen. WoonFriesland wil het participatiemodel verder uitbouwen, zoals ze al lang doet in Werken aan Wijken: het helpen regisseren en het faciliteren in buurten waarin de corporatie weliswaar niet alle woningen bezit, maar wel een belangrijk deel. 'Dat past bij onze hoofdlijn, geen accent op bouw maar op beheer en onderhoud. We besteden per jaar 750.000 euro daaraan en ik hoop dat dat zo kan blijven.'

Toekomst
Hoe ziet hij de komende vijf jaar? Aaldert van Lingen: 'De rente stijgt. De omvang van ons bezit daalt. We gaan bezit uitruilen met andere corporaties om meer geconcentreerd in kernen te werken, minder versnipperd. Er komen veel meer mobiele en digitale hulpmiddelen. We zijn nu ons digitale en fysieke huurdersportaal aan  het optimaliseren. De bedrijfslasten dalen onder het gemiddelde. En we tonen aansprekende projecten.'

Trefwoorden: Tags: Organisatie; Financiering

Uw bijdrage

Log in met om uw bijdrage te plaatsen.