'We hebben de woningcorporaties keihard nodig'

Opgaven en middelen woningcorporaties' liet in juli zien wat de corporatiesector al veel langer wist: op termijn is er te weinig geld om te doen wat moet worden gedaan. In Arnhem komen de grenzen al in zicht. Hoe nu verder? Sander Heinsman (Portaal) en wethouder Ronald Paping kijken vooruit.

Hoger dan ooit was de verhuurderheffing die alleen al de Amsterdamse woningcorporaties dit najaar moesten overboeken naar het Rijk: 204 miljoen euro. Dat was ruim 11 procent meer dan vorig jaar. En niet alleen in de hoofdstad is dit jaar weer veel gezucht toen de overschrijvingen in orde moesten worden gemaakt. De kleine corporatie Woningbelang (4000 betaalbare woningen in Valkenswaard en Bergeijk) moest 4 miljoen euro overboeken. 'Daar kan ik dus geen huizen meer van bouwen,' zei bestuurder Maarten Meulepas in De Volkskrant. Of neem Portaal, met ruim 52 duizend woningen: 'Eind september was het weer zover,' zegt bestuurder Sander Heinsman in gesprek met B&G. '51 miljoen euro. Terwijl we nu al 25 miljoen euro per jaar tekort komen.'

Ziedaar het probleem. Terwijl steeds meer van woningcorporaties wordt verwacht, schieten hun financiële middelen systematisch tekort, mede door belastingen en heffingen. Het veelbesproken rapport Opgaven en middelen woningcorporaties (Ministeries BZK, EZ, Financiën en Aedes) laat ondubbelzinnig zien dat de sector afstevent op een financiële burn-out als het zo doorgaat. In beleidsjargon heet dat: 'De corporatiesector kan de stapeling van maatschappelijke opgaven onder de huidige investeringscondities niet volledig oppakken.'

Zelfs als corporaties tot de grenzen gaan van hun financiële mogelijkheden en die van het stelsel (en dat wil praktisch niemand), kan tot en met 2035 voor zo'n 30 miljard euro aan ingeboekte maatschappelijke opgaven niet worden waargemaakt. Dat is ongeveer een kwart van de totale gemodelleerde investeringen. Concreet: er worden 125 duizend sociale huurwoningen te weinig bijgebouwd en 50 duizend huizen kunnen nog niet worden verduurzaamd. Overmorgen gaat het al fout: in 2024 ontstaan in Haaglanden/Midden-Holland/Rotterdam en Utrecht de eerste echte financiële knelpunten. Daarna volgen andere woningmarktregio's. Eind jaren twintig kunnen corporaties in vijftien van de negentien woningmarktregio's de opgave niet meer goed aan.

Miljardentekort
In het rapport vliegen de miljarden over de tafel. Maar hoe ziet het er concreet uit in een woningmarktregio? In Arnhem/Nijmegen bijvoorbeeld? Is het écht zo bar? Portaal-bestuurder Sander Heinsman: 'Ja. Opgaven en middelen zijn uit balans. Ik heb de rekensom voor Arnhem/Nijmegen gemaakt: we komen daar 2 miljard euro tekort op een opgave van 6 miljard.' En dat terwijl Arnhem/Nijmegen een groeiregio is. Portaal heeft er nu bijna 5000 woningen, maar wil graag bijbouwen omdat de wachtlijsten lang zijn en nog aangroeien.

Toch, zegt Heinsman, ligt de oorzaak van het probleem niet alleen in de nieuwbouwopgave. 'Het gaat om de kosten van instandhouding en verduurzaming. Die moeten we, net als de belasting, betalen uit onze huuropbrengst. Voor die opgaven zijn er geen extra middelen. Bij verduurzaming gaat het vaak wel om 90 duizend euro per woning. Dat verdien je nooit terug.' Het rapport wijst daar ook op. Doordat de lasten (rente, belastingen, onderhoud, beheer) sneller stijgen dan de huuropbrengsten, loopt de operationele kasstroom terug, terwijl corporaties juist meer moeten investeren. Een deel van de duurzaamheidsinvesteringen levert geen of beperkt rendement op, doordat tegenover de investering geen of nauwelijks extra huurinkomsten staan.

Het jaarverslag over 2019 van Portaal geeft aan dat het 'tot nu toe' is gelukt om plannen uit te voeren. 'Let wel: tot nu toe,' zegt Heinsman. 'Maar we moeten steeds weer bijlenen. In feite is dat ongezond: je leent aan de ene kant en stort af aan de andere kant.' Wat dan? Minder gaan doen? Heinsman: 'Nee. Sterker nog, we willen juist doorgaan met investeren. Ook de leefbaarheid in de wijken vergt de nodige aandacht. Dat punt blijft in het rapport nog onderbelicht, terwijl het een van de grootste uitdagingen van deze tijd is.'

Taakversmalling? Nee
Portaal kan niet nóg slanker ('Vergeleken met anderen zijn we al efficiënt en goedkoop'), huurwoningen verkopen is geen begaanbare weg meer ('Dat kun je in deze tijd eigenlijk niet meer maken') en in taakversmalling door verkleining van de sociale sector als geheel ziet Heinsman niets: 'Feitelijk hol je daarmee de boel alleen maar verder uit. Je schuift de problemen op andermans bord. De draagkracht van wijken zal alleen maar verder afnemen.'

Nog dit jaar komt Portaal met een nieuw Ondernemingsplan waarin harde noten zullen worden gekraakt over het verdienmodel. Daarbij wordt ook het huurbeleid betrokken. Heinsman: 'We zullen moeten durven kijken naar de huren. Uitgangspunt is dat we de lasten eerlijk verdelen. Sommige huurders zouden iets meer kunnen betalen. We zijn over 'huur op maat'-oplossingen al enige tijd in gesprek met onze huurdersorganisaties. We doen het met frisse tegenzin, maar het is bittere noodzaak, zelfs als de verhuurdersheffing verdwijnt.'

Daarmee is dé oplossing op tafel. De in de sector vurig gewenste aanpassing van de verhuurderheffing wordt door het rapport 'Opgaven en middelen' dan ook doorgerekend als beleidsoptie. Halvering van de heffing blijkt al financiële lucht te geven, al blijft dan nog voor circa 10 miljard euro aan opgaven onuitgevoerd, vooral in de Randstad. Heinsman wil meer: 'Er is draagvlak voor complete afschaffing. Niemand begrijpt dat het überhaupt nog gebeurt: de staatskas spekken met geld van kwetsbare huurders.'

Doorbraak in discussie verhuurdersheffing
'Nee, dat begrijpt inderdaad niemand meer,' reageert Ronald Paping, wethouder Wonen in Arnhem (GroenLinks). 'Ik hoop echt dat dit rapport de definitieve
doorbraak wordt in de discussie over de verhuurderheffing. Die dateert uit een andere tijd. Minister Blok vond in 2012-2013 dat woningcorporaties geen rare dingen meer moesten doen. Een heffing zou ze wel dwingen om hun bedrijfsvoering en taken te stroomlijnen. Maar nu zitten we in de post-Blok-periode. Ik zie kwetsbare wijken nog kwetsbaarder worden. Er wordt te weinig gebouwd, er komt weer een crisis aan. Het rapport is helder: corporaties moeten veel, maar kunnen weinig. Dat moet echt anders.'

Paping ziet het geschetste beeld elke dag. 'Ik merk in mijn gesprekken met woningcorporaties dat men tegen de grenzen aanloopt, zeker nu we weer prestatieafspraken maken. Ik krijg signalen als: Jullie willen veel, maar ho, wij kunnen niet leveren. Logisch, want wij als gemeente – maar ook de huurders – vragen nogal wat. Betaalbare huren, nieuwbouw, energietransitie, maar ook de daklozenproblematiek aanpakken en meehelpen om hittestress te bestrijden, om maar iets te noemen. En dan werken we ook nog aan stadsvernieuwing 3.0 voor kwetsbare wijken in Arnhem-Oost. Daar willen we samen met de corporaties investeren: zowel fysiek als sociaal.'

Ook Paping ziet daarom niets in taakverkleining of afslanking. 'Corporaties moeten juist veel belangrijker worden. De Woondeal voor Arnhem gaat ook uit van méér betaalbare woningen. Bij wat er de komende jaren moet gebeuren hebben wij de corporaties keihard nodig.' Hij heeft het idee dat er momenteel wordt voorgesorteerd op aanpassing of afschaffing van de verhuurderheffing, mogelijk al in de komende kabinetsformatie. 'De toenemende problemen in kwetsbare wijken en de coronacrisis zijn daar nog eens extra argumenten voor.' Kan dat zomaar? Ja, mits je heffing omzet in een soort investeringsfaciliteit, zegt Paping. 'Je pakt dan geen geld van de corporaties meer af, maar maakt het juist beschikbaar voor sociale investeringen, via de gemeente of een fonds. Met het bedrag dat nu wordt afgedragen, zou je veel onrendabele toppen kunnen financieren.'

Heinsman wijst in dit verband op onderliggende berekeningen van SEO bij het rapport. 'Daaruit blijkt dat compensatie mogelijk is. Als wij weer kunnen bouwen, leidt dat tot extra werkgelegenheid en belastinginkomsten.' (Om precies te zijn: SEO berekende dat een halvering van de verhuurderheffing kan leiden tot een groei van de economie met 5 miljard euro tussen 2022 en 2025, terwijl in die periode 60 duizend voltijdsmedewerkers aan de slag kunnen in de bouw en ondersteunende sectoren.)

Geld niet enige probleem
Hamvraag: wie garandeert straks dat er echt wordt geïnvesteerd, als het weer kan? En zitten ook niet allerlei andere belemmeringen in de weg? Bestuursadviseur Minke Kolstein van Ymere zei onlangs dat het probleem niet alleen in geld zit. Ze wees op ingewikkelde en vertragende procedures, weinig afstemming tussen overheden en lokale perikelen. Sander Heinsman is het daarmee eens. 'Ook mét voldoende investeringscapaciteit zul je niet meteen een enorme bouwactiviteit zien. Dat heeft onder meer te maken met gebrek aan bouwlocaties, gebrek aan mensen, en allerlei gemeentelijke eisen, of het nu gaat om parkeren of welstand.'

Paping reageert: 'In het algemeen is het zo dat ontwikkelen of bouwen in Nederland niet makkelijk gaat. Wij stellen inderdaad eisen, maar die komen niet uit de lucht vallen, zeker niet bij binnenstedelijk bouwen. Je bouwt voor vijftig jaar of langer. Nieuwbouw moet dus toekomstgericht zijn en van hoge kwaliteit.' De gemeente Arnhem wil er alles aan doen om belemmeringen weg te nemen. De Woondeal, het volkshuisvestelijk kader en de prestatieafspraken bieden daarvoor de randvoorwaarden.

In afwachting van oplossingen op landelijke schaal (de minister zou dit najaar met 'oplossingsrichtingen' komen), én een nieuw kabinet dat de corporatiesector uit de financiële spagaat zal moeten verlossen, zijn woningcorporaties inmiddels regionaal aan de slag. Aedes werkt samen met ABF Research en Ortec Finance aan een aanpak waarbij woningcorporaties elkaar zoveel mogelijk helpen bij het realiseren van de opgaven. Portaal gaat intussen door, zegt Sander Heinsman. 'We gaan door tot het niet meer kan. Dat vinden we beter dan nu hard remmen. Natuurlijk zorgen we ervoor dat we niet in de problemen komen, maar we steken liever onze nek uit dan dat we het er nu al bij laten zitten.'

Foto Sander Heinsman: Portaal. Foto Ronald Paping: gemeente Arnhem.