Gebiedsontwikkeling: waar ligt de ruimte?

Financiële effecten crisis bij gemeentelijke grondbedrijven – Update 2011 (Deloitte, september 2011) wijst uit dat gemeentelijke verliezen op ruimtelijke plannen kunnen oplopen tot EUR 2,9 miljard. Ondertussen vindt een verdere decentralisatie van taken plaats naar provincies en gemeenten. De praktijk van gebiedsontwikkeling is hierdoor ingrijpend veranderd.
Nieuwe bestuurlijke verhoudingen en de marktsituatie vragen om een nieuwe organisatorische opzet. Waar ligt de ruimte voor nieuwe ruimtelijke ambities? Onder de titel ‘Gebiedsontwikkeling: waar ligt de ruimte?’ organiseerde BNG op 16 november jl. voor locale bestuurders een discussiebijeenkomst. Tijdens deze bijeenkomst aandacht voor de huidige problematiek, maar vooral ook voor de kansen die zich momenteel binnen gebiedsontwikkeling voordoen.

Hans de Jonge, bestuursvoorzitter van Brink Groep en Hoogleraar Vastgoedbeheer en -ontwikkeling aan de TU-Delft, geeft in zijn inleiding inzicht in de actuele staat van gebiedsontwikkeling. Naast de conjuncturele aspecten die vraaguitval tot gevolg hebben, benoemt hij daarbij ook meer structurele wijzigingen. Thema’s zoals duurzaamheid, ICT en veranderende verhoudingen in de wereldeconomie hebben hun weerslag op de invulling van gebiedsontwikkeling in Nederland. Bij waardecreatie dient de eindgebruiker als vertrekpunt te worden gezien, het repertoire aan ontwikkelstrategieën moet worden uitgebreid en er moet worden gekeken hoe private investeringen kunnen worden gestimuleerd. Verder pleit De Jonge voor meer globale planvorming met meer gedetailleerde afspraken gedurende het traject. De belangrijkste conclusie van De Jonge is dat de huidige problematiek niet mag worden gezien als een conjunctureel probleem: het is structureel. ‘Partijen moeten zich dan ook aanpassen en niet wachten op ‘betere’ tijden.’

Rol van decentrale overheden Theo Rietkerk, gedeputeerde van de provincie Overijssel, geeft aan de hand van het voorbeeld IJsseldelta-Zuid/Bypass Kampen aan hoe in Overijssel momenteel invulling wordt gegeven aan gebiedsontwikkeling. Samenwerking staat daarbij centraal. Tussen de provincie, de gemeente Kampen, Waterschappen en Rijkswaterstaat. Het project heeft meervoudige maatschappelijke opgaven. Dit maakt het complex, maar dit heeft ook voordelen.
Zo heeft het project iedereen – ook de verschillende politieke kleuren – wat te bieden. Natuurlijk is in het plan ook niet ontkomen aan bijstelling van de woningbouwopgave. De provincie heeft al in een vroeg stadium geanticipeerd op hun vernieuwde rol ten aanzien van gebiedsontwikkeling. Al in 2003 is begonnen met de opbouw van expertise. De provincie kan dergelijke projecten dan ook aan. Wel in samenwerking, want bestaande expertise bij gemeenten moet worden benut.

Hou het simpel
Ook Amvest ziet mogelijkheden voor nieuwe ontwikkelingen. Heleen Aarts
– directeur gebiedsontwikkeling binnen Amvest – benoemt de structurele behoefte aan extra woningen. Maar wel met name in de Randstad. Van belang daarbij is dat niet alle ontwikkelingen aan elkaar worden geknoopt. ‘Dat creëert teveel afhankelijkheden, waardoor niks van de grond komt.’ Start met die zaken die momenteel te realiseren zijn en ga daar flexibel mee om. Als voorbeeld noemt ze het project ‘Duin’ in Almere. Amvest en de gemeente Almere zijn hierin de enige partijen, wat het geheel overzichtelijk en werkbaar maakt. Dit schept vertrouwen, waardoor Amvest zich voor langere tijd wil verbinden aan het project, ondanks onzekerheden over inkomsten op de langer termijn.

Gebiedsontwikkeling in krimpgebieden vraagt samenwerking
Maar hoe zit het met de ontwikkelingsmogelijkheden in gebieden waar geen groei meer te verwachten is? Henk Aalderink, burgemeester van Bronckhorst schetst de situatie in de Achterhoek. Dit gebied heeft op termijn te maken met een krimp van de bevolking. Deze ontwikkeling valt daarbij samen met noodzakelijke bezuinigingen  en een terugtrekkende overheid. Dat vraagt in een vroeg stadium anticiperen. ‘Wij zijn er in tegenstelling tot gemeenten als Sluis en Parkstad op tijd bij.’ Zo wordt voorkomen dat de waarde van woningen van de inwoners als gevolg van krimp sterk gaat dalen. De acht gemeenten in de Achterhoek werken daarvoor nauw samen op de verschillende beleidsterreinen. Maar ook met de provincie Gelderland en de aanpalende regio’s in Duitsland worden de plannen afgestemd. Concreet zijn woningbouwprogramma’s naar beneden bijgesteld en is onlangs besloten dat zeven scholen samengaan tot één. ‘En dat door de zuilen heen.’ Dit om het voorzieningenniveau in het gebied te garanderen.

De gemeente Bronckhorst heeft zich kwetsbaar opgesteld door de problematiek bij bewoners voor te leggen en hen ook te vragen welke bijdrage zij kunnen leveren. Van de oppositie kwam het verwijt dat het college ‘geen visie’ had. Maar uiteindelijk heeft het zeer goed uitgepakt en zijn ideeën van bewoners opgepakt. Zo is het beheer van ‘groen’ voor een gedeelte overgedragen aan bewoners.

Op zoek naar nieuwe balans tussen vraag en aanbod ‘Natuurlijk ervaren we momenteel meer problemen bij de financiering van gebiedsontwikkelingsprojecten’, stelt John Reichardt, lid raad van bestuur van BNG. Maar goede business cases zijn financierbaar. Hij is dan ook blij dat met de geschetste voorbeelden en het ondernemerschap en de creativiteit die zowel bij publieke als marktpartijen te zien is. De oplossing ligt momenteel niet zozeer in het zoeken naar andere vormen van financiering, maar juist in het zoeken naar een goede balans in de markt van vraag en aanbod. Dit laat overigens niet onverlet dat continue wordt gezocht naar een optimalisatie van de financiering. Verder pleit Reichardt voor een soepele houding van de overheid op het gebied van regelgeving. Nog te vaak zien we dat als gevolg van door de overheid gestelde regels een plan onhaalbaar wordt, terwijl het project in principe wel potentie heeft.

De eindgebruiker centraal
In Almere is al voor het uitbreken van de crisis, in 2006, begonnen met een andere manier van ontwikkeling. Adri Duivesteijn, wethouder te Almere, licht toe: ‘de eindgebruiker wordt centraal gesteld en we zoeken partijen die zich voor langere tijd verbinden aan het gebied.’ Zo wordt op grote schaal grond uitgegeven aan particulieren voor eigen bouw. Dit blijkt een enorm succes. Tevens verdwijnt hiermee het ‘Vinex-beeld’ en wordt een veel diverser straatbeeld gecreëerd. De mogelijkheid voor eigen bouw bestaat niet alleen voor mensen met hogere inkomens. Ook in de sociale klasse bestaat deze mogelijkheid. Hiertoe is een samenwerking met woningcorporatie De Key aangegaan.

Verder zijn aanbestedingsprocedures aangepast om partijen te selecteren die zich langdurig aan een gebied willen verbinden. Zo zijn corporaties uitgenodigd hun visie op een sociale opgave in een te ontwikkelen wijk te formuleren. Dus niet alleen aandacht voor het fysieke plan, maar een totaalbeeld. Ymere gaat hier nu concreet invulling aan geven. Zo ook werden voor het eerder door Heleen Aarts aangehaalde gebied, alleen maar ontwikkelaar-beleggers uitgenodigd. Dus geen partijen die ontwikkelen, verkopen en zich weer uit het gebied terugtrekken.
Dit heeft nogal wat weerstand bij ontwikkelaars opgeroepen.

Duivesteijn concludeert dat er binnen de gebiedsontwikkeling vooral een institutionele crisis heerst: ‘het moet totaal anders.’ Daartoe worden ook nieuwe experimenten aangegaan, zoals een gebied dat wordt bestemd voor ‘organische ontwikkeling’.
De gemeente heeft geen plan en doet geen voorinvestering in dit gebied, maar nodigt partijen uit met ideeën te komen.

Realisme, creativiteit en bestuurlijk lef bepalen de ruimte
Aan de hand van de geschetste voorbeelden kan worden gesteld dat er zeker nog ruimte bestaat voor gebiedsontwikkeling. Projecten moeten daarbij realistisch zijn, ambities moeten worden teruggeschroefd en de wens van de eindgebruiker dient centraal te staan. Dit heeft grote gevolgen voor bestaande instituties en processen. Het succes hangt dan ook af van de creativiteit en het bestuurlijk lef om dat aan te pakken.