Favoriete wijken, aflevering 2

De grote bouwstromen in Vinex-wijken en in uitbreidingen bij dorpen en steden komen tot stilstand. Nu zal volop aandacht nodig zijn voor bestaande bouw. Maar waar komen de investeringen vandaan in deze tijd van kleinere overheidsbudgetten en krappere speelruimte bij private partijen? Op zoek naar fysieke, sociale en economische stimulansen, loopt B&G aan de hand van een expert door een bestaande wijk. Aflevering 2: Bohemen, Den Haag.

Jaap van Duijn, econoom, jarenlang eerste belegger bij Robeco, komt op de fiets vanuit het Rijnmondgebied, waar hij woont. ‘Den Haag ligt op een uurtje fietsen, helaas had ik vandaag wind tegen, dus werd het iets langer.’ Onderweg moest hij nog zijn fiets over een dranghek tillen, door een zandbed waden. ‘Maar zo ben ik, ik laat me niet weerhouden.’ We ontmoeten elkaar op het De Savornin Lohmanplein in Den Haag, aan de voet van zijn favoriete wijk Bohemen.
Van Duijn: ‘Ik heb een zwak voor deze wijk waar ik op school zat. Acht jaar lang liep ik er dagelijks rond. Eerst twee hoogste klassen lagere school in de buurt en daarna gymnasium op het Dalton Lyceum. Elke ochtend kwam ik fietsen uit Naaldwijk waar mijn ouders woonden, en vele generaties van onze tuindersfamilie voor ons. Nu nog fiets ik graag deze kant uit.’

 

Goed gebouwd tijdens crisis Centraal punt in Van Duijns waardering voor deze wijk is de kunst om in crisistijd toch een uitstekende kwaliteit gebouwen neer te zetten. De goede samenhang, met ruimte en rust en toch niet overdadig. Zo’n soort woonwijk zou hij heel Nederland gunnen. ‘Wat me aanstaat is het tijdloze karakter. De variatie. Het vele groen. Tussen de woningen het prachtige schoolgebouw van architect Co Brandes. De ruime waterpartij ervoor. Verderop een rij buurtwinkels en intussen kwam er nog een basisschool bij. Er staan laagbouwrijtjes en appartementen. Het zijn bijna allemaal woningen met kwaliteit, die merendeels toch al zestig tot zeventig jaar staan.’ Lopend langs de straten, lanen en pleinen met plantennamen: ‘Het blijft bijzonder dat er in de jaren dertig zo mooi en zo duurzaam gebouwd is. Hoe kan dat, ondanks de crisis, denk je dan? Voor een deel is er sprake van een doorloop van de jaren twintig, jaren van voorspoed. Toen gemaakte bouwplannen werden in de jaren dertig uitgevoerd. Arbeid was een stuk goedkoper dan nu en ruim voorhanden, en op ruimte hoefde nog niet zo beknibbeld te worden.’
‘De echt magere jaren kwamen pas na de Tweede Wereldoorlog, waar Nederland sterk verarmd uitkwam. Wonen moest goedkoop zijn, want lage huren maakten lage lonen mogelijk en met lage lonen kon Nederland beter concurreren op de internationale markten. Materialen waren schaars en er moest heel veel gebouwd worden, wat ten koste ging van de kwaliteit. Je ziet veel minder detaillering, minder versieringen.’

De wijk Bohemen

Bohemen ligt in een voormalig duingebied, met hoogteverschil tussen en in de soms glooiende straten. Gebouwd rondom de boerderij Hanenburg, de naam Berg & Dal vertelt over de oude zandruggen en -dalen van de duinen. Grotendeels is de wijk gebouwd in de periode 1935-1940, bestemd als woonwijk voor gegoede middenstand. Architect W. Kromhout was supervisor. Snel na de oorlog ging de bouw verder, zij het met meer sobere materialen. De na-oorlogse gebouwen ontberen bijvoorbeeld vaak het glas-in-lood dat voorheen vrij standaard werd verwerkt. De woningen hebben een zeer ruime beukmaat. Zij grenzen aan royale stoepen, brede straten en veel groen. De voortuinen zijn bescheiden. Ogenschijnlijk heersen er geen parkeerproblemen.

Centraal staat de Dalton-school van architect Co Brandes, monumentaal en symmetrisch. De school heeft een plat dak, net als de twee blokken aan het Pinksterbloemplein die er haaks op staan, aan weerszijden van een waterpartij.

Bohemen telt rond de 4.500 inwoners, van wie driekwart van Nederlandse oorsprong. Het is een menging van huur- en koopwoningen. Rode baksteen overheerst sterk.

In sommige appartementencomplexen doet de eigenaar, als een huurder vertrekt, een woning in de verkoop. In 2008 is het bestemmingsplan uit 1952 vernieuwd. 'In stand houden' is het motto, waarbij wel ruimte is voor woningvergroting. Het huidige karakter van de wijk wordt als positief beoordeeld. Het beeld, de bebouwing en de functies oogsten waardering. De wijkvereniging Bohemen, anno 1945, zegt: 'een plezierige wijk'.

Voor dagelijkse boodschappen is er een rij winkels en medische voorzieningen op de begane grond van de Laan van Meerdervoort. En een overdekt winkelcentrum aan het De Savornin Lohmanplein.

De bijzondere sfeer en bouw van Bohemen leeft nog door aan de overkant van de Laan van Meerdervoort. De Parcival- en Lohengrinstraat en de Bethelkerk horen erbij. Daar woonde Wim de Bie; hij en Kees van Kooten (die woonde aan de Vreeswijkstraat, bij het Zuiderpark) werden later beroemde leerlingen van 'de Dalton'.

Investeer in liften
Bohemen, waar ruimte en rust volop aanwezig zijn, voelt weldadig aan, vindt Van Duijn. ‘Dicht bij zee en in een grote stad met alle voorzieningen. Hier kun je goed oud worden, kunnen kinderen prachtig opgroeien, naar de beste opleidingen gaan. De buurt blijft kwaliteit houden, mits je het binnenshuis op orde hebt, bijvoorbeeld met een lift in de vier etages hoge flatgebouwen. Liften zitten nu in enkele complexen, helaas niet overal.’ Waar voldoende ruimte wordt beleefd, stijgen de onroerendgoedprijzen, bevestigt Van Duijn. ‘De geslaagde ruimtelijke opzet vertaalt zich in duurdere woningen, te zien aan de vierkante-meterprijs. Je koopt locatie en uitzicht. Waardeverschillen worden grotendeels bepaald door ligging en nabijheid van scholen, winkels, andere voorzieningen, in de buurt van natuur.’

Zorgvuldig ontworpen wijk blijkt een prima belegging.

‘Goede publieke ruimte en een zorgvuldig ontworpen wijk geeft een gevoel van welvaart. En een ruime wijk is feitelijk een publiek geschenk aan particulieren.
Bohemen scoort beter dan bijvoorbeeld Vroondaal, een vrijekavelwijk verderop, aan de rand van Loosduinen. Daar tref je de ene stijl pal naast de andere, de huizen passen vaak helemaal niet bij elkaar. Dat zullen de individuele eigenaren ook in de portemonnee merken.’

Vraag: zou hij zijn geld steken in een wijk als Bohemen, waar dan ook in Nederland? Bekend is dat Van Duijn zelf belegt in vastgoed van hoge kwaliteit en op goede locaties waar sprake is van schaarste. Van Duijn: ‘Op dit moment vragen verkopers nog te veel voor hun woningen, ook hier in Bohemen. Maar op lange termijn bezien is dit een wijk waar de ruimtelijke kwaliteit zo goed is, dat je beter hier je geld kunt beleggen dan in de meeste andere woonwijken.’ De economische waarde moet tot uitdrukking komen in de vierkante-meterprijs.
Ceteris paribus (alle andere factoren die van invloed zijn op de waarde blijven gelijk) zou Bohemen duurder moeten zijn dan andere gedeelten van Den Haag.
Indicaties die Van Duijn ziet: er staan in verhouding tot andere wijken weinig huizen en appartementen te koop. Wandelend door de buurt, hier en daar een vraag stellend, vertellen buurtbewoners dat er weinig wordt verhuisd. En dat, althans in een deel van de wijk, duidelijk verjonging van de bevolkingsopbouw optreedt. Ook gunstige tekens.

Goed onderhoud plegen
Wat moet er gebeuren om deze wijk de komende jaren op peil te houden? Volgens Van Duijn vooral goed onderhoud. Bohemen blijft zoals het is, zo staat in het bestemmingsplan, goedgekeurd in 2008 (zie kader). ‘Prima’, reageert Van Duijn. Hij voegt er met ironie aan toe: ‘Wordt gezocht: de bestuurder die niet zijn eigen stempel op de fysieke omgeving wil drukken. Prima dat de lokale overheid hier op de juiste manier functioneert’.
Het tijdloze uit zich ook in de ruimte die in de jaren dertig in enkele portieken is gereserveerd om later alsnog een lift in te kunnen bouwen. Een vereniging van eigenaren aan het Pinksterbloemplein heeft dat een paar jaar geleden pas gedaan. Het paste om een lift van de 21e eeuw te bouwen in een monumentaal pand uit de jaren dertig van de eeuw daarvoor.

Van Duijn, fiets aan de hand, geniet en laat dat weten als de Dalton in zicht komt. Bewoners zitten in de zon op hun mini-terrasjes langs het Pinksterbloemplein. Ze kunnen er net hun benen kwijt. Toch zeggen ze: 'Dit is de beste wijk van Den Haag.' Midden op straat oefenen kinderen voorzichtig slalommen met hun voetbal. Een vader helpt.

'Je vraagt je toch af waarom er in zoveel steden niets terechtkomt van pogingen tot verdichting', verzucht Jaap van Duijn. 'Dat er nog steeds aan de randen wordt gebouwd, bijvoorbeeld die onafzienbare brij van woningen en bedrijventerreinen in Berkel en Bergschenhoek. Of het Westland. Daar had je waarde kunnen creëren voor de nieuwe bewoners als je polderland had opengelaten. Ruimte!'

Rijksoverheid moet stevig de schaarse ruimte bewaken.

Overheden moeten veel meer aandacht schenken aan de openbare ruimte en de publieke zaak, vindt Van Duijn. Al lang betoogt hij in boeken, columns en speeches dat de ruimtelijke ordening een taak is voor de rijksoverheid. ‘De enige die kan zorgen voor de ruimte en de natuur, is de overheid. Helaas is het belangrijkste kenmerk van het kabinet-Rutte een complete minachting voor de publieke zaak. Je ziet het al aan de degradatie van ministersposten voor natuur, voor milieu, voor cultuur. Staatssecretarissen waren voldoende om deze belangen te behartigen. En dan staan deze taken nog vaak onderaan hun werklijstje. Dat leidt allemaal tot waardeverlies voor heel Nederland en dus zijn burgers.’

Aantrekkelijk rijtjeshuis
Op de hoek van de Lobelialaan en de Hoefbladlaan, verbaasd stilstaand: ‘Het is hier haast on-Nederlands. Zulke brede straten, brede plantsoenen tussen de rijstroken, nauwelijks verkeersdrempels. Een Ronde van Bohemen zou een ideaal wielerrondje zijn. Je waant je in small town America.’ Er staan vrij lange rijen identieke huizen in de wijk. Dat stoort niet. Van
 
Duijn: ‘Hier zie je hoe een rij huizen aantrekkelijk kan zijn, de tijd is er overheen gegaan. Je hoeft niet zo’n wilde mix van stijlen naast elkaar te bouwen. Regelmaat geeft ook rust. In nieuwbouwwijken moeten de bomen groeien, het vergt tijd.’ Veel retrostijlen die in de nieuwbouw momenteel in zwang zijn, ontlenen hun voorbeelden aan gebouwen uit de jaren dertig.

Onteigeningsdeskundige
Aan de Arabislaan is een kleine rij buurtwinkels, met middenin de top-patissier van ’s Gravenhage, Maison Kelder. Al 53 jaar in dit rijtje en al 75 jaar in Den Haag, legt de verkoopster van de beroemde hazelnoottaartjes uit. Op het rijtje verder: supermarkt Van Olst, slager Beijk, om de hoek poelier Hein Bayer. Volgens Van Duijn zat er vroeger ook een slijterij, wellicht in het winkelpand waar nu achter ondoorzichtige vitrage een ‘onteigeningsdeskundige’ kantoor houdt. Een bloemenstal vrolijkt het pleintje op met brede uitstalling van planten, bloemen, boeketten. Van Duijn: ‘Een prima plekje.’

Aan het eind van de wandeling stuiten we opeens aan de Dovenetelweg op een rij nieuwere huizen, niet ouder dan tien jaar, zo te zien. Weg zijn de lijnen van de jaren dertig. Het zijn panden in een strakke rij, met voor en achter buitenruimte. Tevreden zegt Van Duijn: ‘Er wordt dus toch nog gebouwd, en dit past bij de wijk.’

Wie is Jaap van Duijn?

Professor Jaap van Duijn is econoom, belegger en publicist, commissaris bij het Britse Charlemagne Capital en bij Value8. Van 1983 tot 2003 was hij lid van de directie, later raad van bestuur, van de Robeco Groep. Tot zijn pensionering in 2005 bleef hij als Chief Strategist aan de Robeco Groep verbonden. Van Duijn was verder onder andere kroonlid van de Sociaal-Economische  Raad.

Hij vervult thans een aantal (bestuurs) functies in de profit- en non-profit-sector, waaronder lid van het bestuur van het Nationaal Groenfonds. In dagblad De Telegraaf schrijft Van Duijn wekelijks een financiële column. In 2007 en 2011 verschenen van hem de boeken De Groei Voorbij en De Schuldenberg.

Trefwoorden: Tags: Wonen

Uw bijdrage

Log in met om uw bijdrage te plaatsen.