Favoriete wijken, aflevering 3

Hoogleraar planologie en grondeconoom Barrie Needham vouwt bij de begroeting verschillende plattegronden open. De ene toont de stad Nijmegen, de andere gedetailleerd het oostelijk gedeelte, met de kavels uit het kadaster. Hij zegt: ‘Het is eigenlijk vernederend dat het hier zo goed gaat, zonder planologen. Dit is geen geplande wijk.’
Een lach trekt over zijn gezicht als hij wijst op het uit zeven buurten bestaande oostelijke deel van Nijmegen. Eén buurt heet Altrade, en daar woont hij zelf. Een wijk vol afwisseling, nauwelijks ingrepen van buiten, weinig grootschalig openbaar groen. Zeer in trek, hoewel de huizen en de tuinen niet groot zijn, en de straten vaak smal. ‘Veel van wat je hier ziet, gaat tegen een aantal wijsheden in.’

Wie is Barrie Needham?

Prof. dr. Barrie Needham, grondeconoom en hoogleraar planologie aan de Radboud Universiteit in Nijmegen, is van Britse afkomst. Hij studeerde economie in Cambridge, kwam naar Nederland en werd in 1994 benoemd tot hoogleraar in Nijmegen. Hij importeerde uit Engeland de residuele grondwaarde- methode die de meeste Nederlandse overheden in de loop van de jaren gingen hanteren om grondprijzen te bepalen. Deze aanpak bracht veel meer transparantie in grondmarkten. De waarde van de grond wordt uitgedrukt als de marktwaarde (verkoopprijs opstallen) minus de kosten: dat zijn alle bouw- en andere kosten inclusief genomen ontwikkelingswinst.

Needham is in Nederland een grondlegger van de wetenschappelijke studie naar de relatie tussen ruimtelijk beleid en de markt voor grond en gebouwen. Vaak is de overheid meer een marktspeler (zelf handelaar in grond) dan een marktmeester die regels bepaalt waarbinnen grondhandel plaatsvindt, vindt hij. 'De overheid moet zich meer concentreren op de functie van de marktmeester die niet alleen spelregels vaststelt, maar ze ook handhaaft. Zo'n koerswijziging moet wel gebeuren in kleine stappen, anders worden markten ontwricht.'

Met zijn internationale achtergrond heeft hij ook altijd de Nederlandse situatie, 'waarbij officieel door drie overheden één ruimtelijk beleid wordt gevoerd' abnormaal gevonden. Inmiddels veranderen de manieren waarop overheden opereren als het gaat om de ruimtelijke ordening. In een essay uit 2011 voor de Raad voor de leefomgeving en de infrastructuur stelt Needham: 'Momenteel klagen veel vakgenoten dat er crisis in de planologie is. Ik deel hun sentimenten en die nostalgie niet.' Hij ziet voordeel in de Engelse situatie die er altijd van uitgaat dat de lokale en nationale overheid verschillende belangen hebben. 'Daar zijn procedures voor conflictoplossing waarbij het Rijk het ultieme gezag uitoefent in plaats van de rechter, zoals in Nederland.'

Ruim en groen
Barrie Needham toont zijn favoriete wijk tot in detail. Bij het passeren van een hoog huis, waar een timmerman en metselaar bezig zijn, weet hij dat daarin drie appartementen komen: ‘Ik heb de bouwvergunning nagelezen.’ Op de hoek zat tot voor kort een groenteman, het winkelpand staat te huur. ‘Daarginds was een bakker. Daar was een kruidenier. Hier zat melkerij ’t Zwaantje’, vertelt hij, omhoog wijzend naar de achtergebleven lettermozaïeken in een buitenmuur.
Waarom is dit een goed voorbeeld voor andere stadswijken? Needham: ‘Hier geldt: doe kleine ingrepen, zoek het niet in grootschalige stadsvernieuwing. Behoud de verscheidenheid aan huizen. En eigenlijk iets heel platvloers: onderhoud de straten en de stoepen goed, snoei de bomen.’
De kleine schaal is voelbaar in zijn favoriete wijk, maar het voelt er ook ruim en groen. Er zijn diverse open plekken in de buurt, waar nieuwe bestemmingen een kans zouden kunnen krijgen. Dat bepaalt de goede sfeer, is Needhams redenering. Hij stelde zich vaak de vraag waarom Nederland dit soort wijken tegenwoordig niet kan ontwikkelen. ‘Het heeft te maken met de grondmarkt’, zegt hij, zich een beetje excuserend vanwege zijn grote expertise op gebied van grondbeleid en de economie daarvan.

​

​

 

Elke vierkante meter
‘Als een bestemmingsplan en de bijbehorende grondexploitatie grootschalig wordt aangepakt, moet elke vierkante meter verantwoord zijn. Je kunt dan geen open plekken of reserveringen voor de toekomst intekenen. Elke meter ligt vast en dat geeft geen ruimte voor latere ontwikkelingen. Open stukken bieden kans op flexibiliteit, je hebt reservecapaciteit.
Daarnaast is er toch de druk om zo veel mogelijk te bouwen voor de functies die het meeste geld opleveren. In de huidige tijd zou hier dan een druk ontstaan om uitsluitend woningen neer te zetten. Het gevolg zou zijn: een vooral monofunctioneel gebied’.
In zijn geboorteland Groot-Brittannië en in Nederland ziet Needham de hang naar grootschalige aanpak, met gevolgen voor de wijkstructuur en huizenbouw. ‘In Duitsland tref je vaak een meer organische groei, omdat gebiedsontwikkeling daar kleinschaliger is.’

Needham ervaart dat individuele bewoners, gewone burgers, heel veel zelf willen en kunnen doen. Niet alleen aan hun huis en hun tuin, maar ook aan straat en buurt. Ze hebben bij knelpunten de gemeente nodig om over een hobbel heen te komen. ‘Mensen houden van eigen initiatief’, stelt hij. ‘Deze wijk onderhoudt zichzelf, de gemeente helpt.’
Hij wijst het concrete voorbeeld van samenwerking direct aan, op de hoek van de Bachstraat en de Beethovenstraat.
Daar lag vroeger het buitenzwembad van het Sportfondsenbad. Opgedoekt, en over een jaar is het aangrenzende binnenbad ook weg, vervangen door nieuwbouw elders. ‘De bewoners hebben dit braakliggende terrein eigenlijk omgetoverd
tot park. De buurtvereniging deed het voorstel, een hier wonende tuinarchitect maakte het ontwerp. De gemeente voerde de grote werkzaamheden uit, de bewoners deden de beplanting en verzorgen nu het onderhoud.’ De kleine groene oase met hoog en laag, klimrekken, wuivende bomen en kleurige beplanting zorgt voor een mooie open plek in de wijk.

Wachtlijst
In het gebied staan huur- en koophuizen, de bevolking is gemengd qua leeftijd en gezinsopbouw, maar niet erg divers naar kleur en religie. De koophuizen zijn per vierkante meter gemiddeld duurder dan in andere Nijmeegse wijken. Voor de huurhuizen geldt een wachtlijst van acht jaar. Needham: ‘Daaruit lees ik af hoe gewild de wijk is. Er staan nog wat bedrijfspanden op eigen terrein, een paar verlaten panden  zijn nu ateliers.’ Onder veel huizen zien we onderkelderingen met ramen of een deur, die de laatste jaren in de zanderige bodem als extra woonruimte zijn gebouwd. Het wijst op de waardering voor deze buurt, waar mensen ook willen blijven als ze meer woonoppervlakte nodig hebben.

Terrassen en Canisius
Langs de hoofdroutes in de wijk passeren we op onze wandeling terrassen van diverse eetcafés en kleine restaurants vol koffie- en lunchgasten. Achter de beroemde banketbakkerij van hofleverancier Looyenga ontvouwt zich het stille binnenterrein met De Vier Morgen, huisvesting van kunstenaars. Hier, aan de Berg en Dalseweg, zijn de panden forser, breder. Met onder andere het oude ‘Canisius’, het beroemde gymnasium van de Jezuïeten dat de latere politici Ruud Lubbers en Hans van Mierlo afleverde. Nu hoort het pand bij de Hogeschool Arnhem Nijmegen (HAN). In de woonstraten fietst groot en klein, jong en oud. Veel verkeersgevaar lijkt er niet te zijn.

Needham staat stil naast een oude muur waarachter een begraafplaats verscholen ligt. Die open ruimte met enorme bomen voelt tijdloos en geheimzinnig aan. Maar hij wijst ook op de grote Albert Heijn ertegenover: ‘Eén van de meest winstgevende filialen in het land, hoor ik.’ Achter het pand ligt een parkeerterrein met slagboom; op de weg hier crossen auto’s, boodschappenkarren, volbepakte fietsen en een enkele scooter.
We krijgen een toelichting: ‘De laatste jaren werd geleidelijk in het stadsdeel betaald parkeren ingevoerd, omdat automobilisten de wijk gebruikten als overloop van de binnenstad. De straten liepen vol met auto’s die hier gratis stonden omdat mensen zo het betaald parkeren in de binnenstad konden ontwijken. De binnenstad met al zijn winkelvoorzieningen ligt van mijn huis midden in de wijk op tien minuten loopafstand.’
Needham noemt parkeren het grootste probleem en een bedreiging van de waarde van de wijk in de toekomst. ‘Het gaat om de onzekere ontwikkeling van het autobezit onder de bewoners. Ik schat dat één auto per huishouden hier past. Maar wanneer er meer stilstaande auto’s komen, voorzie ik grote problemen. De leefbaarheid zal verminderen, auto’s gaan het straatbeeld meer domineren en de verkeersstructuur kan de dan ook toenemende autobewegingen moeilijk aan.’

 

Beperkt autobezit
‘De meeste reserveruimte vind je in de, soms heel royale, binnenterreinen. Daar zou op zich best enige verdichting nog mogelijk zijn zonder de kwaliteit en het karakter van het gebied aan te tasten. Maar de toegang tot die binnenterreinen is te nauw om auto’s toe te laten. Een cultuur van geen of beperkt autobezit zou bij ons blijvend de norm moeten zijn, zo dicht bij de binnenstad en met zo veel nabij gelegen voorzieningen.’
‘Met meer auto’s per gezin moeten er parkeergarages komen. Maar wie is bereid
13.000 of 14.000 euro voor een parkeerplaats te betalen? En waar moeten die komen in de wijk? Waar is ruimte? Er is al wel een ondergrondse parkeergarage in Limos, op het ruime voormalig kazerneterrein aan de grens van de wijk. Maar die is bestemd voor de bewoners van dat complex.’

Kinderfietsjes
We lopen door de hekken het grote Limoscomplex op met de recent gerestaureerde kazernegebouwen, aangevuld met veel gazons en moderne woonblokken. Dit gebied vormt een uitzondering op de kleine schaal. Hier is een vroeger defensieterrein van veertien hectare herontwikkeld, een forse ingreep. Goedkeurend: ‘Dat is hard, stevig en mooi. Er is goed nagedacht over een adequate fasering in de  tijd. Met een veelvoud aan architecten, die verschillende planonderdelen voor hun rekening namen. Het terrein wordt ook  wel een stadslandgoed genoemd, op straatniveau staan geen auto’s geparkeerd. Er kwamen ruim driehonderd woningen.’ Daar waar vroeger de militairen huisden, staan nu kinderfietsjes en plantenbakken bij de voordeuren van de ingebouwde woningen. Achter de oude muren huizen bedrijven en een café-restaurant.

Gouden formule
Er zijn in Nederland nog tientallen andere wijken zoals Nijmegen-Oost. Needham heeft hiervoor een algemene gouden formule: ‘Doe vooral kleinere ingrepen, voorkom grootschaligheid. Maak een verscheidenheid aan diverse typen woningen en functies. En zorg uitstekend voor dagelijks onderhoud en beheer: de straten schoon houden, de bomen tijdig snoeien.’