WOZ-waardering NSW-landgoederen ingrijpend gewijzigd

De Natuurschoonwet 1928 (NSW) helpt om de instandhouding van landgoederen in bestaande toestand te bevorderen. De NSW biedt eigenaren, vruchtgebruikers en erfpachters van een landgoed onder bepaalde voorwaarden belastingvoordelen. Hierbij is de WOZ-waarde van de landgoederen van belang. De nieuwe taxatiewijzer NSW-landgoederen  (waardepeildatum 2012) introduceert een nieuwe aanpak.
Aanleiding voor de aanpassingen zijn twee arresten van de Hoge Raad en de wens om enkele verbeteringen door te voeren in de bestaande aanpak.

Instandhoudingsplicht
De Wet WOZ kent een bijzondere waarderingsregeling voor NSW-landgoederen.
Landgoederen die zijn gerangschikt onder de Natuurschoonwet kennen een instandhoudingsplicht van 25 jaar. Deze verplichting brengt extra kosten met zich mee. Om de eigenaar hiervoor te compenseren voorziet de Natuurschoonwet in een aantal fiscale voordelen. Bij het taxeren van NSW-landgoederen voor de Wet WOZ zijn daarom twee belangrijke regelingen van toepassing:
• Voor  woningen  (en  daaraan  dienstbare gebouwen) geldt de bestemmingswaarde. Deze komt tot stand door de economische waarde te corrigeren met de extra lasten die het gevolg zijn van de instandhoudingsverplichting. Tot nu toe werd  dit gedaan door een instandhoudingsfactor toe te passen op de economische waarde. Deze factor beweegt zich in de praktijk tussen de 0,6 en 0,95 en was voor alle WOZ-objecten (voor zover woning) op een landgoed gelijk.
• De  gronden  op  het  gerangschikte  landgoed worden bij de waardebepaling buiten beschouwing gelaten. In de waardering wordt alleen de ondergrond onder de gebouwde delen meegenomen.

 

Nieuwe waarderingskaders
In de afgelopen jaren zijn twee arresten verschenen die aanleiding vormen om de taxatiewijzer NSW-landgoederen te herzien. De kern van deze twee arresten kan als volgt worden samengevat:
• Arrest  van  25  april  2008  (LJN:  BD0436) geeft aan dat de waardedrukkende omstandigheden per WOZ-object bepaald moeten worden. Het vaststellen van één uniforme instandhoudingsfactor voor alle op een landgoed aanwezige WOZ-objecten is daarmee niet meer mogelijk.
• Arrest van 5 februari 2010 (LJN: 1949) bepaalt dat tot een gebouwd eigendom ook de ondergrond van de opstallen moet worden gerekend.

In 2007 is het nieuwe Rangschikkingsbesluit voor NSW-landgoederen in werking getreden. Aan het rangschikken worden zwaardere eisen gesteld. Het samenvoegen van eigendommen van verschillende eigenaren is alleen nog onder voorwaarden mogelijk. Voor alle bestaande NSW-landgoederen is een herrangschikking aangevraagd, waarbij aan het nieuwe rangschikkingsbesluit is getoetst. Hierdoor vervalt een deel van bestaande rangschikkingen.

Interpretatieverschillen
De arresten hebben al in 2011 geleid tot aanpassing van de taxatiewijzer. Maar de uitleg van de jurisprudentie stond op dat moment nog volop ter discussie, bij de Vereniging van Nederlandse Gemeenten, de Waarderingskamer en belangenbehartigers van landgoedeigenaren. Vooral over de bepaling van de instandhoudingsfactor liepen de meningen aanzienlijk uiteen.
De discussie draaide om de vraag of het arrest uit 2008 aanleiding geeft om de instandhoudingslast die voortkomt uit de gronden al dan niet buiten beschouwing te laten bij de waardering van de gebouwde eigendommen. Als deze buiten beschouwing blijft, heeft dat aanmerkelijke effecten op de WOZ-waarde: de instandhoudingsfactor stijgt, waardoor de WOZ-waarde hoger wordt.

Uitgangspunten nieuwe aanpak
In de nieuwe taxatiewijzer NSW-landgoederen is gekozen voor aan aanpak die zowel recht doet aan de aangehaalde arresten als aan de doelstellingen en het gedachtegoed van de Natuurschoonwet. Zo is een aanpak uitgewerkt die kan rekenen op een breed draagvlak van betrokken partijen.

Daarnaast is ook de huidige uitvoeringspraktijk geëvalueerd. Hieruit komen enkele verbeterpunten naar voren, die in de nieuwe aanpak een plaats hebben gekregen:
• De   instandhoudingfactoren   werden   bij de jaarlijkse herwaardering meestal als een vast gegeven gehanteerd en niet gecontroleerd. Deze factoren zijn doorgaans afgeleid uit de jurisprudentie en in de loop van de tijd tot gebruikelijke norm verheven, zonder directe relatie met de werkelijke instandhoudingslast. Het gevolg is dat de werkelijke instandhoudingslast in veel gevallen lager ligt dan de op basis van factoren bepaalde instandhoudingslast. De nieuwe taxatiewijzer voorziet in een aanpak die deze ongewenste werkwijze beëindigt.
• De  openstelling  van  een  landgoed  speelde tot nu toe geen rol bij het bepalen van de instandhoudingsfactor. Aangezien bij openstelling sprake is van hogere onderhoudskosten en meer verplichtingen, zou openstelling effect moeten hebben op de instandhoudingsfactor. Ook is het natuurcultureel genot en het maatschappelijk belang van een opengesteld landgoed groter. De Wet op de erfbelasting (voorheen Successiewet) houdt daarom nadrukkelijk rekening met openstelling. Ook in de nieuwe taxatiewijzer heeft eventuele openstelling effect op de hoogte van de instandhoudingsfactor.

De nieuwe taxatiewijzer gaat uit van de volgende beginselen:
• Objecten  op  het  landgoed  worden afgebakend conform de WOZ-objectafbakening (artikel 16) Wet WOZ.
• Bij  een  rangschikking  van  een  landgoed worden grond en opstal(len) onlosmakelijk als één NSW-landgoed gezien. Dit principe wordt bij de WOZ-waardering gerespecteerd. De instandhoudingskosten van alle onderdelen van een NSW gerangschikt WOZ-object tellen mee bij de vaststelling van de instandhoudingslast.
• De   instandhoudingsfactor wordt gebaseerd op de werkelijke instandhoudingslasten. De berekening gebeurt op basis van normkosten of (indien bekend) de werkelijke kosten.
• Het verschil tussen opengestelde en niet-opengestelde  NSW-landgoederen wordt meegenomen in de berekening van de instandhoudingslasten van het betreffende WOZ-object.

Wat betekenen deze wijzigingen?
Voor het waarderingsproces betekent dit dat de waardering van NSW-landgoederen volledig moet worden herzien. Van ieder WOZ-object dat onderdeel is van een NSW-landgoed moet de individuele instandhoudingsfactor worden bepaald.

De voorgeschreven werkwijze is als volgt:
1. Het afgebakende WOZ-object wordt in zijn geheel getaxeerd, dus inclusief alle gronden (erf, tuin, ondergrond, bossen, agrarische gronden et cetera).
2. De werkelijke instandhoudingskosten worden per deelobject bepaald door deze per object op te vragen of hiervoor normkosten te hanteren.
3. De instandhoudingslast voor het gehele WOZ-object (dus gebouwd en ongebouwd) is de totalisatie van de onder punt 2 vastgestelde bedragen. Deze last wordt in een percentage van de totale waarde van het WOZ-object (punt 1) uitgedrukt.
4. Vervolgens wordt de WOZ-waarde van alle gebouwen (woningen en niet-
woningen) met ondergrond getaxeerd.
5. Bij woningen en de daaraan dienstbare gebouwen wordt de instandhoudingslast afgetrokken van de waarde.

Gemeenten die de afgelopen jaren niet actief hebben gecontroleerd of alle landgoederen in hun bestand nog steeds zijn gerangschikt onder de Natuurschoonwet, doen er verstandig aan deze controle uit te voeren. Er is in dat geval een reële mogelijkheid dat meerdere landgoederen als regulier WOZ-object getaxeerd moeten worden. Informatie over de actuele rangschikking is verkrijgbaar bij Dienst Regelingen.

De effecten van de nieuwe taxatiewijzer op het waarderingsresultaat zijn sterk afhankelijk van de werkwijze die in het verleden is toegepast. Opengestelde landgoederen ondervinden een voordeel. De herberekening van de instandhoudingslast kan grote effecten hebben. Zeker wanneer in voorgaande jaren is gewerkt met een lage instandhoudingsfactor kan de nieuwe waarderingmethodiek in veel gevallen leiden tot een aanzienlijke stijging van de WOZ-waarde.

Nog steeds actueel
Met de vernieuwde aanpak is de werkwijze voor de waardering van NSW-landgoederen grondig herzien. De nieuwe aanpak doet recht aan de jurisprudentie die de afgelopen jaren is ontstaan, maar respecteert ook de bijzondere status van NSW-landgoederen. De vernieuwde taxatiewijzer heeft oog voor een belangrijke culturele  en maatschappelijke betekenis van landgoederen, door zowel de instandhoudingslast van opstallen als van gronden te betrekken in de waardering.

Tegelijkertijd stimuleert de nieuwe aanpak een meer objectieve bepaling van de instandhoudingslast. Afhankelijk van de wijze waarop gemeenten hiermee in het verleden zijn omgegaan, kan dit wel leiden tot een hogere WOZ-waarde. De nieuwe aanpak betekent dat gemeenten in deze waarderingsronde extra aandacht zullen moeten geven aan de waardebepaling van deze bijzondere objecten. Omdat het in veel gevallen om beperkte aantallen gaat, zal de invloed op het totale waarderingsproces echter beperkt zijn.

Wij zijn van mening dat het beginsel van de instandhouding van ons cultureel erfgoed ook in deze tijd van recessie niet ter discussie staat. Het gedachtegoed uit de Natuurschoonwet 1928 is daarom nog steeds actueel.