Favoriete wijken, aflevering 5

De grote bouwstromen in Vinex-wijken en in uitbreidingen bij dorpen en steden komen tot stilstand. Nu zal volop aandacht nodig zijn voor bestaande bouw. Maar waar komen de investeringen vandaan in deze tijd van kleinere overheidsbudgetten en krappere speelruimte bij private partijen? Op zoek naar fysieke, sociale en economische stimulansen, liep B&G de afgelopen maanden aan de hand van een expert door vier bestaande wijken, in Schiedam, Den Haag, Nijmegen en Utrecht. Vastgoedeconoom prof. dr. Dirk Brounen trekt hier tot slot een rode draad.

Het eind is in zicht van de structuren die Nederland al decennia kent, zegt fi ancieel econoom Dirk Brounen. Stilstand alom. Optimistisch ziet hij tegelijk een nieuwe tijd ontspruiten: ‘Innovaties ontstaan als de oude formule is uitgewerkt. Daarom betekent een periode van crisis ook dat we nu kunnen ervaren hoe de reinigende werking van de rust nieuwe ideeën brengt’.

Dirk Brounen reflecteert op de visies van de vier experts die in B&G vanaf maart van dit jaar in hun favoriete wijk lieten zien hoe de crisis toch kan leiden tot een verbeterde omgeving. De Tilburgse hoogleraar Vastgoedeconomie heeft direct zo’n nieuw idee paraat, de ‘Social Impact Bonds’.
Op zoek naar een verbinding tussen de sociale structuur van Nederland en een kapitalistische oplossing stuitte Brounen in Australië voor het eerst op deze interessante trend.

Wie is Dirk Brounen?

Dirk Brounen (36) is hoogleraar Vastgoedeconomie aan de Universiteit van Tilburg en verbonden aan TiasNimbas Business School. Zijn onderzoeksterrein omvat de financieel economische vraagstukken van de vastgoedmarkt. Momenteel geeft hij  vooral aandacht aan de terreinen risico en rendement van vastgoedinvesteringen, duurzaamheid van de woningmarkt en het financiële bewustzijn van vastgoedgebruikers en -beslissers. Brounen woont zelf in een dorp bij Breda met 1200 inwoners.

Hij prijst het dorpsgevoel, het elkaar helpen. Hij boogt op enige ervaring, met als woonplaatsen achtereenvolgens Vaals, Kerkrade, Roermond, Maastricht, Amsterdam, Amersfoort, Gouda en nu het Brabantse dorp Oosteind. Zie de foto's bij dit artikel.

 

De Social Impact Bond is een obligatie waarin risico en opbrengst zijn verbonden aan helder omschreven maatschappelijke doelstellingen. Kern is: een private investeerder neemt genoegen met een laag percentage rendement indien een goed gedefinieerd maatschappelijk probleem de komende periode, zeg tien jaar, met succes wordt aangepakt. De schaal van een wijk  of een buurt is hiervoor vaak heel geschikt. In een rekenvoorbeeld van een contract tussen een gemeente en een investeerder: de gemeente betaalt 4 procent rente als zij het beoogde resultaat haalt in de afgesproken tijdspanne. Zo niet, dan bedraagt de rente 10 procent. Het idee wordt ook in Groot-Brittannië toegepast, onder meer in de zorg. Brounen pleit voor een vergelijkbaar mechanisme in Nederland, dat nieuwe geldbronnen aanboort die leiden tot betere werkwijzen.

Financieel en sociaal rendement
Brounen kan zich voorstellen dat pensioenfondsen in Nederland in zo’n beweging willen meegaan: zij zoeken ook naar maatschappelijk verantwoorde beleggingen binnen hun risicospreiding, nu de rendementen elders niet meer goudgerand zijn. Bij de Social Impact Bonds kan de redenering gelden dat het rendement altijd positief is, óf financieel óf sociaal gezien. Hij ziet verandering in de opstelling van de fondsen. Zo is PGGM bezig met een exercitie over vergaande risicospreiding, geredeneerd vanuit het idee dat het instituut helemaal blanco vanaf het begin, het nulpunt, begint met beleggen. En de consument? Zou die niet genoegen nemen met 5 procent lager, maar toch goed pensioen in ruil voor een betere wijk waar je (klein)kinderen zelf naar hun hockeyveld kunnen fietsen?

Denken in dergelijke richting is nodig, want: ‘Onze manier van financiering van wonen en wijken is niet vol te houden. De overheidsfinanciën kunnen het niet meer aan. De aardgasbel is eindig. Wij moeten toe naar een wereld zonder Slochteren. We hebben gespendeerd in plaats van opgespaard, het is op, over 40 jaar is alles anders. We krijgen minder middelen, en toch wil je collectieve belangen optimaal dienen. Dus moet je zoeken naar andere wegen’.
Direct na het interview houdt Brounen een spreekbeurt voor Amsterdamse makelaars en woningcorporaties: ‘Ik begrijp wel dat zij erop gebrand zijn om zo snel mogelijk transacties te willen loskrijgen in de haperende markt. Maar ik zeg ook: creëer ook wat afstand om nieuwe initiatieven te nemen. Je kunt niet eeuwig boos blijven over de slechte marktsituatie’.

Hier en daar goede voorbeelden
Hij ziet in Nederland stappen in de goede richting, bijvoorbeeld nu op verschillende plaatsen contracten zijn gesloten zoals de Energy Service Company (EsCo). Daarbij neemt een private partij gedurende de looptijd onderhoud en energiebesparende maatregelen voor zijn rekening, met de garantie dat de publieke partij gaat besparen op energiekosten. Uit die spaarpot wordt rente en aflossing op de investering betaald. Zo is BNG sinds 2011 onder andere betrokken bij een EsCo voor negen Rotterdamse gemeentelijke zwembaden.

Brounen trekt een parallel tussen de EsCo en de Social Bonds: ‘Na definiëring van het probleem, kun je scherpe afspraken maken over te leveren prestaties in ruil voor beloning. Dat kan tegenwoordig beter dan ooit, omdat we zoveel meer kengetallen hebben die de knelpunten meten. In een contract staan meetbare prestaties, en als die merkbaar zijn bereikt, profiteren beide contractpartners. Bijvoorbeeld de criminaliteitscijfers in tien jaar met 10 procent verlagen. We zijn beter in meten, dus kun je specifiek zijn. Zo raken we af van al die containerbegrippen, te vage woorden die jarenlang domineren in discussies over wijken, zoals over de Vogelaarwijken en de krachtwijken.’

Meer data dan ooit, dat verbetert diagnose.

Het combineren van verschillende data heeft de toekomst. Er zijn veel getallen beschikbaar. Tot nu toe werden die onvoldoende aan elkaar gerelateerd. Het wordt steeds eenvoudiger om dat te doen en dat verbetert het goed kunnen stellen van een diagnose. Het volgen van de uitkomsten van ondervragingen die twintig of vijfentwintig jaar lang op dezelfde manier worden uitgevoerd, levert een schat aan kennis op. Daarvan kunnen we profiteren, zegt Brounen. Dankzij een ruime database ontzenuwde hij samen met Ruben Cox en Peter Neuteboom het idee dat de betere woonwijken daar ontstaan waar weinig huurders en veel eigenhuisbezitters wonen.
‘Het is niet waar dat meer koopwoningen altijd zorgen voor grotere betrokkenheid van bewoners. Dat er schonere straten zijn en meer voorzieningen omdat eigenarenbewoners daarvoor pal zouden staan, en huurders onverschillig leven.
‘Wij onderzochten dat in Rotterdam. Doordat er tegenwoordig zo veel data beschikbaar zijn konden we 34 wijken volgen.
We zagen een positief effect wanneer het eigenwoningbezit groeit van 10 naar 15 procent. Dat klopt dus. Maar bij groei van 50 naar 60 procent zwakt het af en bij
80 procent eigenwoningbezit - zoals bijvoorbeeld in Hillegersberg - zie je geen verschil op kernthema’s tussen huurderswijken en koperswijken. Dus hoeveel eigenwoningbezit moet je hebben om een goed leefmilieu te bereiken?’

Hypotheek en studieresultaat
Alle gedachten uit het verleden over gezonde wijken dankzij eigenwoningbezit of huurwoningen, stoelen vooral op Amerikaans onderzoek, zegt Brounen. Met een brede lach: ‘In de trant van: als papa een hypotheek heeft, vertonen de kinderen een beter studieresultaat.’ Brounens research leidt tot vraagtekens bij corporatie-investeringen in verschillende steden, waar appartementen tegen een lage prijs casco worden verkocht aan gezinnen die eigenhandig daarvan een eigentijdse gerieflijke woning bouwen. Op de vrije markt doen die huizen doorgaans meer dan aankoopsom plus investeringen. Eén van de beoogde doelen is het verbeteren van het woonklimaat, het stimuleren van jonge gezinnen met kinderen om in bepaalde buurten te gaan wonen.’

Brounen: ‘Is dat voor de gemeente of de corporatie niet weggegooid geld, want wat betekent deze subsidie voor de wijkontwikkeling? Goede gezonde wijken ontstaan vooral wanneer mensen daar jarenlang naast elkaar wonen. Het maakt niet uit of ze in een huurhuis of een koophuis wonen. Solidariteit, saamhorigheid en zorg voor de buurt ontstaat niet zomaar door een buurtbarbecue’.

Het denken in complexe modellen moeten we volgens Brounen vergeten. Ook in zijn vakgebied dringt door dat psychologie belangrijk is. ‘Mensen zijn geen rationele robots’.
Een voorbeeld komt ter tafel van ongeveer tien jaar geleden. Zijn promotor Piet Eichholtz en hij schreven een artikel over uitdagingen van de vergrijzing. Brounen, nog steeds licht verontwaardigd: ‘De reacties, bijvoorbeeld van Aedes, waren in het oude stramien: we gaan parterre-appartementen voor ouderen bouwen.
Maar dat willen die mensen soms helemaal niet! Er is steeds zo planmatig gedacht.
Dat moest wel toen de groei destijds snel verliep, maar nu is alles anders’.
Onlangs botste hij nog op het planmatig denken in stijve modellen tijdens een internationale ontmoeting. Samen met een groep Nederlandse ambtenaren sprak de hoogleraar een Canadese projectontwikkelaar, die in Toronto het succesvolle Distillery District ontwikkelde. ‘Ik bespeurde dat deze Nederlanders nog behoorlijk vastzitten in een maakbaarheidsidee. Terwijl de Canadees zijn succes behaalde door niet te veel te denken in bestaande patronen en vormen. Hij probeerde dwars te denken en de creativiteit te leggen bij de gebruikers. Zoals een uitgever niet zelf de boeken bedenkt, maar zijn auteurs de ruimte geeft om creatief tezijn. Die stap kon het groepje toehoorders moeilijk maken.’.

‘Weg van het idee: als papa een hypotheek heeft, hebben kinderen een beter schoolresultaat.’

Speels en verleidelijk
Wil duurzaam renoveren succes hebben, dan moet je gerichte psychologische prikkels inzetten, vooral zogenaamde ‘nudges’, betoogt Brounen. Dat zijn kleine duwtjes in de goede richting. Hij noemt een energiebedrijf in Californië dat in elk pand stickers plakt na de jaarlijkse meteropname. Er zijn twee mogelijkheden. Sticker één is een smiley met als tekst: ‘Gefeliciteerd, u verbruikt minder dan gemiddeld’. Of sticker twee: ‘Helaas, u betaalt meer dan uw buren’. Een goed voorbeeld van een ‘nudge’.
Gedragsverandering moet vooral op een speelse, verleidelijke manier worden gestimuleerd. Een andere effectieve weg, en een heel krachtige, is er ook, zegt Dirk Brounen: namelijk het overtuigende bewijs van het gewenste gedrag leveren, een glashelder verhaal presenteren. De aanpak via ‘nudges’ speelt in op de ingebakken voorkeur van mensen voor eenvoudige oplossingen, zegt hij, onder verwijzing  naar bevindingen van gedragseconomen. Ook houden mensen van de status quo: wat ze hebben en wat ze kennen. ‘Wij blijven bijziend. Al weten we dat duurzame investeringen moeten worden gekapitaliseerd en hoogstwaarschijnlijk op termijn zeker zullen renderen, nu moet er tevoren wel extra voor worden betaald en dat kost moeite’.

 

Kansen voor Nederland
Brounen vindt dat Nederland veel positiever moet inspelen op buitenlandse ontwikkelingen. Kijken naar de bewegingen in de wereld zou ons geen moeite moeten kosten. Als handelsnatie hadden we altijd een scherp oog voor wat ver van ons bed te leren en te halen was. Bijvoorbeeld: ‘Kijk eens naar het succes van Brainport Eindhoven, met trekkers als Philips en ASML. Speel daarop in, je bent aantrekkelijk voor buitenlandse studenten en expats. Bied hen een thuishaven, woningen en woonsferen waarin ze zich thuis voelen. Nee, geen Chinatowns, maar denk na over wat zij willen. Wat nemen zij aan ervaring mee uit Nederland als ze teruggaan naar Oost-Azië, behalve nieuw verworven kennis? Creëer kansen voor groepen die we willen aantrekken, ook in de fysieke inrichting zoals campussen. Nu vluchten die mensen naar Helmond en Veghel. In plaats van te mopperen over leegstand moet je zeggen: hoe creëer ik hier vraag?
Breng de groei van de Aziatische wereld naar hier. Zoek zo naar nieuwe woonvormen en leefpatronen.’

 

Lessen uit vier favoriete wijken

Gevraagd naar zijn commentaar op de vier experts die elk hun favoriete stadswijk beschreven in B&G in 2012, zegt Dirk Brounen excuserend: 'Ik neem graag een beetje afstand, om in een groter verband te kunnen denken. Ik ben niet goed in pixels, in detaillering'. De vastgoedeconoom pleit voor het planologische handwerk. Want hij stelt: 'Als het gaat om de waardering van wijken moet je eerst heel goed bepalen wat de positie en functie is van alle delen van een stad'. 

Wat is de rode draad uit de waarnemingen, waarin schuilt de voorbeeldfunctie van  hun voorkeurswijk en hoe luidt hun advies in crisistijd? De ontwikkelingen van de vier wijken kenmerken zich door een heldere gebiedsvisie van de lokale overheid (Den Haag - Bohemen, Schiedam - Nieuwland) of door organische ontwikkelingen in de loop van de decennia waarin adequate publieke en private investeringen samengingen: Nijmegen -Altrade en omgeving, Utrecht Science Park. 

De rode draad uit de eind jaren 30 daterende wijk Bohemen in Den Haag van Jaap van Duijn: 'Overheden moeten veel meer aandacht schenken aan de openbare ruimte. Veel kan aan de markt worden overgelaten, maar de ruimtelijke ordening niet. Dit is een kerntaak van de overheid'. De hoogleraar economie toont hoe de jaren 30 profiteerden van de hoogtijdagen uit de jaren 20 toen de plannen voor de wijk werden gesmeed. Ook de huidige crisis biedt de kans om degelijk, mooi en duurzaam te bouwen in een zorgvuldige ordening van straten en goede openbare ruimte: 'Een ruime wijk is feitelijk een publiek geschenk aan particulieren'. 

De Schiedamse wijk Nieuwland, keus van makelaar Anke Bodewes, voorzitter van NVM-Wonen: 'We beseften in Schiedam al begin jaren 90, dus eerder dan waar ook in Nederland dat we de naoorlogse bouw als stadsvernieuwing moesten zien. De wethouder, de woningcorporatie, de makelaars hebben samengewerkt'. Sloop. Dat woord zorgde voor een kantelpunt. 'Toen dat eenmaal werd geaccepteerd, kon hier wat gebeuren' zegt de makelaar.

Dezelfde bewustwording in reactie op harde feiten signaleert bestuurder Trude Maas naar aanleiding van het succesvolle Utrecht Science Park, voorheen De Uithof: 'Leegstand forceert functieverandering. De crisis zorgt voor een hoger realiteitsgehalte van gesprekken. Partijen zien dat ze flexibel moeten zijn'.

Trude Maas kijkt ook in groter verband: 'De sterke samenhang van kennisinstellingen rond life sciences trekt nieuwe bedrijven en instituten aan. Delft, Wageningen en Utrecht stemmen steeds meer onderling af, en versterken elkaar in plaats van dat zij onderling concurreren'. Dat geldt over gemeentegrenzen heen: 'Het business model van concurreren werkt niet meer, afspraken met aanpalende gemeenten zijn een voorwaarde voor succes'. De Uithof ontwikkelde zich in de loop van de decennia van een gebied met maar één functie, volledig gebaseerd op rijksgelden, naar een wijk met veel meer menging en toevoeging van functies, inclusief veel private investeringen.

 Pak bouw en renovatie niet grootschalig aan, zegt hoogleraar grondeconomie Barrie Needham: kleine ingrepen, particuliere inzet, taboe op masterplannen zorgen voor langjarig uitstekend functionerende buurten en wijken. De gemeente op de achtergrond, de burgers samenwerkend aan zet, dat leidt tot diversiteit en pasklare oplossingen tegen lage maatschappelijke kosten, schetst hij.

In Nijmegen-Oost, de wijk Altrade en omgeving adviseert Barrie Needham: 'Onderhoud de straten en de stoepen goed, snoei de bomen. Mensen houden van eigen initiatief. Deze wijk onderhoudt zichzelf, de gemeente helpt'.

Brounen beveelt aan om meer aandacht te besteden aan nieuwe financiële instrumenten die tegenwoordig op wijkniveau kunnen worden ingezet voor waardebehoud en het oplossen van maatschappelijke problemen. Heldere gebiedsvisies en meer organische ontwikkeling, zoals deze speelt in de vier wijken, vormen een adequate basis voor succes. Goede definities van kwesties die spelen zodat heel gericht een oplossing kan worden 'aanbesteed'. Mogelijk gemaakt door steeds meer mogelijkheden om kwantitatief, in harde getallen, diagnoses te stellen en vast te stellen of een probleem is opgelost of niet.

Trefwoorden: Tags: Wonen

Uw bijdrage

Log in met om uw bijdrage te plaatsen.