Slimme functiecombinaties, meer rendement

Een school die kan worden omgezet in een woning, een huisartsenpost in een woon-zorgcomplex, één ruimte met gezamenlijke services voor klanten en medewerkers van meerdere organisaties: drie eenvoudige voorbeelden van duurzame combinaties van wonen, welzijn en zorg. Ze bieden voordelen in strategische, tactische én praktische zin.

Slimme functiecombinaties bieden de burger kansen om langer zelfstandig te blijven wonen of voorzieningen binnen handbereik te hebben. Voor organisaties schept het mogelijkheden om nieuwe concepten aan te bieden. Kosten kunnen worden omgezet in besparingen en dat biedt kansen, zeker in tijden van bezuinigingen. Dat is de kracht van functiecombinatie, zoals te lezen in het boek Toekomstwaarde Nu! De kracht van functiecombinaties uitgegeven door Agentschap NL.

Functiecombinaties
Lange tijd waren functies gescheiden. Voor de boodschappen ging je naar de bakker, groenteboer, drogist en slager, ieder in zijn eigen winkel. Vervolgens ontstond het idee om deze te combineren en de supermarkt was geboren. Het werd een succesformule.
Zo werkt ook bijvoorbeeld een gezondheidscentrum met verschillende eerstelijnsfuncties onder één dak, zoals de apotheek, huisarts, fysio en thuiszorg. Samen bieden zij een palet aan diensten. In De Laak in Amersfoort gaat men nog verder door ook tweedelijnsfuncties toe te voegen. Cliënten, waaronder de ouderen in het aangrenzende woon-zorgcomplex, kunnen snel en dicht bij huis worden geholpen. Zo kan dure zorg worden uitgespaard. In multifunctionele accommodaties als BaLaDe in Waalwijk zijn nog meer faciliteiten te vinden, zoals scholen, kinderopvang,  sportfaciliteiten en diverse gemeentelijke voorzieningen.
Functiecombinaties zijn clusteringen van activiteiten die logisch bij elkaar passen en elkaar versterken. Vaak met meer maatschappelijk rendement en kostenbesparingen tot gevolg, zowel bij planvorming als  in de exploitatiefase.

De principes van schakelen
Functies kunnen op meerdere manieren worden gecombineerd. Een analyse van functiecombinaties leidt tot drie verschillende ‘schakelprincipes’. In de eerste plaats kunnen kosten worden gedeeld door gelijk te schakelen. Bijvoorbeeld door gebouw, infrastructuur, apparatuur of diensten met meerdere partijen te delen. Vaak gaan functiecombinaties nog een stap verder, door het toevoegen of versterken van kwaliteiten. Dit kan bijvoorbeeld door verschillende activiteiten parallel te schakelen, zodat ze gelijktijdig plaatsvinden.
 
Bijvoorbeeld het dak van een parkeergarage dat als schoolplein of terras wordt gebruikt, of een dak, muur of wegdek waar energie mee wordt opgewekt. Het derde schakelprincipe is volgtijdelijkheid.
Functies kunnen elkaar in de tijd opvolgen, zoals een klaslokaal dat na schooltijd wordt gebruikt voor een cursus of vergadering,  of een ruimte voor personeel én bewoners. Een ander voorbeeld is een sportvereniging die naast sport ook huiswerkbegeleiding aanbiedt.

Financiële en maatschappelijke opstekers Door functies te bundelen, zijn op verschillende fronten kostenvoordelen te behalen. Dat begint al in de planvorming door proceskosten te delen. In de realisatiefase ontstaan besparingen doordat vastgoed
of infra slechts eenmalig hoeft te worden aangelegd. Dat gedeeld gebruik in de exploitatiefase kosten bespaart, is evident. Verder voordeel ontstaat doordat ook facilitaire zaken zoals receptie of beveiliging worden gedeeld. Een volgende stap is wanneer in de keten nieuwe arrangementen ontstaan die leiden tot besparingen of meer kwaliteit. Bij het Sint Pieters en Blokland Gasthuis in Amersfoort-de Laak hebben de corporatie en de zorgpartij hun budgetten samengevoegd. Woningbouwcorporatie Portaal accepteert dat de investering in de zorgwoningen niet volledig wordt terugverdiend. Hierdoor kan meer woonkwaliteit worden gerealiseerd. Bijkomend voordeel is dat de woningen flexibel zijn in te zetten voor diverse doelgroepen. Dat maakt ze toekomstbestendig, wat op termijn besparingen oplevert. In het naastgelegen complex bevinden zich een apotheek en een medisch centrum met veertien eerste- en tweedelijnsdisciplines; dit zorgt voor nieuwe vormen van samenwerking.
Ouderen en buurtbewoners kunnen hier voor uiteenlopende medische handelingen terecht. Ze hoeven niet naar een ziekenhuis. Dat scheelt reizen en ook voor de zorgverzekeraar/AWBZ zijn de kosten  lager dan in het ziekenhuis.

Nieuwe combinaties door slimme technologie
Online communicatie bestaat al langer, maar de inzet hiervan voor planning, facilitaire zaken of diensten in de zorg is relatief nieuw. In een gezondheidscentrum wordt dezelfde domotica-infrastructuur voor diverse doeleinden gebruikt, zoals verlichting, alarmering en toegangscontrole. Niet alleen in het gebouw, maar ook daarbuiten is het straks mogelijk om via domotica in combinatie met een portal met online hulp, gezamenlijk diensten aan ouderen thuis te bieden. In Roosendaal wil Stichting Groenhuysen deze ‘zorg op afstand’ in het complex Bloemschevaert, maar ook in de wijk aanbieden. Straks kunnen diverse hulpverleners, waaronder zorgmedewerkers en artsen, hulp bieden op geplande en ongeplande momenten.
Via digitale communicatie worden familie en vrijwilligers betrokken bij het zorgplan. Ze kunnen het systeem ook gebruiken voor een visiterooster of beeldcontact met hun familielid. Zo faciliteert technologie nieuwe functiecombinaties, zodat bewoners ook in tijden van bezuinigingen, drukke agenda’s en fysieke afstanden de juiste zorg en aandacht krijgen.

Niet vanzelf
Combineren van functies klinkt allemaal zo logisch, maar het gebeurt nog niet overal. Soms is het voornemen er, maar strandt het initiatief. Of men zit onder één dak, maar vervalt in de eigen dagelijkse gang van zaken waardoor van combineren weinig terechtkomt. Dit heeft verschillende oorzaken.
1. Mensen redeneren vanuit het eigen aanbod en hechten aan hun vertrouwde vakgebied. Functiecombinaties zijn vaak nieuw en nog onbekend.
2. Combineren kost tijd en wordt als lastig ervaren. Het is gemakkelijker om ruimte te claimen dan om te schakelen naar een open win-win-denkwijze. Zeker in tijden van bezuinigingen krijgt men weinig tijd voor het zoeken naar vernieuwingen. Afstemmen met meerdere partijen kost tijd en verdient zich pas later terug. Een gevleugelde uitspraak is: ‘Alleen gaat sneller, samen brengt je verder.’
3. Financiering is vaak leidend. Op het oog logische combinaties blijken vaak lastig te realiseren omdat geld uit verschillende potjes moet komen. Kosten en baten zijn moeilijk inzichtelijk te maken door een veelheid aan partijen, financieringsstromen en wijzigende regelgeving. Geregeld levert een investering van één partij juist voor een andere partij een besparing op. Integrale en/of maatschappelijke kostenbatenanalyses zijn daarom vaak nodig.

Toch is er een wereld te winnen. Slimme combinaties van vastgoed, facilitair beheer en de inzet van nieuwe technologie leveren aantoonbaar meerwaarde op. Goede voorbeelden, de burger of klant centraal stellen, gerichte hulp van buitenaf en tot slot een portie lef kunnen helpen om nieuwe initiatieven tot stand te brengen. Wie weet worden sommige functiecombinaties op termijn net zo gewoon als de supermarkt.

BaLaDe Waalwijk

27 partijen onder één dak en financiële voordelen

Woningcorporatie Casade kreeg in 2000 het verzoek een renovatieplan te maken voor de basisschool en gymzaal in de buurten Baardwijk, Laageinde en De Hoef. Ook een kinderopvang en peuterspeelzaal moesten worden gehuisvest. Tegelijkertijd bleken twee wijkscholen te willen fuseren en wilde men een woonzorgservicezone voor de drie buurten realiseren. Uitgaande van het idee dat functiecombinatie tot kostenbesparing en versterkte dienstverlening leidt, werden alle maatschappelijke organisaties in de wijk geraadpleegd.

De uitkomst was BaLaDe, de grootste integrale multifunctionele accommodatie van Nederland. In totaal doen 27 organisaties mee. Het complex telt 21.000 m2 en vergde 32 miljoen euro aan investeringskosten.

 

De eerste financiële voordelen ontstonden tijdens de planvorming, door samenvoeging van verschillende budgetten. De bouwontwikkelingsopgave was ingewikkeld, maar de bundeling van proces- en aanbestedingskosten leverde voordelen op. Het ontwerp kenmerkt zich door duurzaamheid en flexibiliteit. Zo dient het dak van de gymzaal als terras voor de dementerende ouderen in de groepswoningen. Door goede programmering van functies zijn zaken als dubbele leidingen en kostbare constructies voorkomen. Verschillende partijen gebruikende ruimten. Horeca en vergaderzalen zijn ook door externe klanten te boeken.

De bouwinvestering wordt gedekt uit de huuropbrengsten. De investeringen in sociale huurwoningen worden niet geheel terugverdiend, de zakelijke huurprijzen zijn marktconform. Facilitaire kosten worden een-op-een omgeslagen en bedragen (zonder energie) 20 euro per m2, in totaal circa 100.000 euro per jaar. 'Een integrale kosten-batenanalyse is nauwelijks te geven, door de vele afzonderlijke organisaties en diversiteit aan financieringsstromen', aldus kwartiermaker Glenn van der Vleuten. 'Door de combinaties zijn er veel meer functies op dezelfde vierkante meters gerealiseerd.'

Er wordt een bedrijfsplan voor de facilitaire kant en de gezamenlijke diensten opgesteld. Een besparing op receptie, beveiliging en horeca wordt nagestreefd door inzet van vrijwilligers en kostendeling. Voor de horeca is een nieuwe ondernemer aangetrokken. Daarnaast wordt gekeken wat nog meer gezamenlijk mogelijk is. 

Meer informatie

Trefwoorden: Tags: Wonen

Uw bijdrage

Log in met om uw bijdrage te plaatsen.