Van Woonakkoord naar woningmarkthervorming

Dalen, Harry van, en Kees Koedijk, 2013, Me Judice Economenpanel: hoe trekken we de woningmarkt vlot?  http://www.mejudice.nl/artikelen/detail/me-judice-economenpanel-hoe-trekken-we-de-woningmarkt-vlot In verschillende kritische beschouwingen wordt het Woonakkoord afgezet tegen hervormingsplannen voor de woningmarkt van de SER en het brede plan Wonen 4.0. Dat gebeurt ook in dit artikel. Niet als doel op zich, maar als aanloop tot de vraag of en hoe het actuele beleid volgens het Woonakkoord 2013 zich zou kunnen ontwikkelen tot een consistent hervormingsbeleid. Uit de analyse zal blijken dat – met enige goede wil en met veel geduld – het huidige beleid kan worden getransformeerd tot een zinvol hervormingsbeleid.

Vóór 2010, toen het kabinet-Rutte I aantrad, was de hypotheekrenteaftrek taboe, werd een inflatievolgend huurbeleid gevolgd en was er nog nauwelijks een gepercipieerde bezuinigingsnoodzaak. De hypotheekschuld was tot grote hoogte opgelopen en de huren in de Randstad bleven ver achter bij de veronderstelde markthuren. Voordat het Woonakkoord 2013 werd gesloten, waren al omvangrijke bezuinigingsopties geïnventariseerd door de Werkgroep Brede Heroverwegingen (2010). De Gedragscode Hypothecaire Financiering was sinds 1 augustus 2011 door de Autoriteit Financiële Markten (AFM) en de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) aangepast. Voor nieuwe hypotheken werd de LTV (loan-to-value-verhouding tussen hoogte lening en geschatte huisprijs) gereduceerd van 1,20 tot 1,06 en de LTI (loan-to-value-verhouding tussen hoogte lening en inkomen) van 6 naar 4 à 4,5. Per 1 juli 2011 werd de overdrachtsbelasting tijdelijk (en later structureel) verlaagd van 6 naar 2 procent. Al per 1 juli 2009 was de maximumgrens voor de Nationale Hypotheekgarantie (NHG) verhoogd van 265.000 naar 350.000 euro. Hierdoor steeg het marktaandeel van door de NHG gegarandeerde hypotheken van circa 50 tot circa 80 procent. Later zou de maximumgrens geleidelijk aan weer worden verlaagd.

Hypotheken volgens het Woonakkoord
Het Woonakkoord gaat voor nieuwe hypotheken uit van annuïtaire aflossingen in dertig jaar (de aflossingen nemen toe van 50 procent tot 100 procent in dertig jaar) en tornt voor het eerst heel voorzichtig aan bestaande hypotheken. Het aftrekpercentage in de hoogste schijf zal jaarlijks met een halve procentpunt dalen van 52 procent nu tot 38 procent in 2040.  Deze aanpassing verloopt zo traag dat er voorlopig meer dan voldoende prikkels blijven om voor bestaande hypotheken maximaal van het fiscale voordeel te profiteren. De verschillen tussen bestaande en nieuwe hypotheken nemen volgens het Woonakkoord toe. Het leenvermogen van huishoudens die een nieuwe hypotheek willen afsluiten, neemt met tienduizenden euro’s af.

In zijn brief van 28 februari 2013 aan de Tweede Kamer lanceert minister Blok zijn ‘Blokhypotheek’. Deze bestaat uit twee leningen: één van minstens de helft van het totaal te lenen bedrag, waarvoor zowel hypotheekrenteaftrek als NHG geldt, en één van maximaal 50 procent waarvoor hypotheekrenteaftrek en NHG niet van toepassing is. Banken en adviseurs vinden deze hypotheek te ingewikkeld en het product wordt voorlopig door geen enkele bank aangeboden.
Ten slotte wordt de Nederlandse hypotheekmarkt geconfronteerd met een hoge rentevoet, vergeleken met ons omringende landen. Dit verschijnsel wordt in verband gebracht met een tekortschietende concurrentie, de nagenoeg complete afwezigheid van buitenlandse banken op de Nederlandse hypotheekmarkt en de aarzelingen van banken om veel hypotheken af te sluiten, gezien de problemen met de herfinanciering op de kapitaalmarkt. In dit verband pleit de commissie-Van Dijkhuizen (2012) voor een grotere participatie van institutionele beleggers op de Nederlandse hypotheekmarkt. In feite worden hypotheken in Nederland gerantsoeneerd
en zijn banken terughoudend in het uitbreiden van hun hypotheekportefeuille.

Huren volgens het Woonakkoord
Het Woonakkoord gaat uit van een heffing voor verhuurders van woningen met een gereguleerde huur. Binnen deze categorie hebben woningcorporaties een marktaandeel van 83 procent. In 2017 zal de verhuurderheffing de schatkist op jaarbasis 1,7 miljard euro moeten opleveren.
Verhuurders worden geacht dit bedrag te bekostigen uit extra opbrengsten van huren, aan te vullen met extra inkomsten uit de verkoop van woningen en maatschappelijk vastgoed, en uit een verlaging van de beheerkosten in algemene zin. De introductie van de verhuurderheffing vormt een financieel-economische stimulans voor woningcorporaties om harmonisatie-ineens (maximale huurverhoging bij nieuwe verhuur) toe te passen en een agressiever huuraanpassingsbeleid te voeren dan in het recente verleden. Zo pakt de verhuurderheffing in feite uit als een huurderheffing.

Met ingang van 1 juli 2013 mogen verhuurders van woningen met een gereguleerde huur huurverhogingen aanpassen aan het huishoudeninkomen van de huurders. De inkomensafhankelijke huurverhoging is 4 procent per jaar bij een inkomen tot 33.614 euro, 4,5 procent per jaar bij een inkomen van 33.614 - 43.000 euro en 6,5 procent bij een inkomen hoger dan 43.000 euro. Bij het aankondigen van de huurverhogingen konden veel corporaties niet beschikken over actuele, betrouwbare inkomensgegevens. Mede daardoor heeft circa 30 procent van de woningcorporaties besloten om in 2013 de huren over de hele linie met 4 procent te verhogen en de huurverhoging niet inkomensafhankelijk te maken.
 
De verhuurderheffing reduceert het investerend vermogen van woningcorporaties aanzienlijk en brengt een deel van de corporaties in financiële problemen.
Volgens het WSW zal de nieuwbouw in opdracht van woningcorporaties dalen van
31.000 woningen in 2013 tot 12.000 in 2017. Ook veel institutionele beleggers, die 85 procent van hun beleggingen in het buitenland uitzetten, beschouwen de verhuurderheffing als een onacceptabel beleidsinstrument waarmee het kabinet invloed kan uitoefenen op het rendement van vastgoedbeleggingen.

Andere strategieën
Het Woonakkoord was niet het eerste plan voor hervormingen van de woningmarkt. In 2010 publiceerde de SER-Commissie Sociaal-Economische Deskundigen (SER-CSED) het rapport ‘Naar een integrale hervorming van de woningmarkt’. In 2012 presenteerden de Nederlandse Woonbond, Vereniging Eigen Huis, Aedes en NVM gezamenlijk Wonen 4.0. Beide strategieën gaan uit van een voorbereidingstijd in de jaren 2013 en 2014, waarna in de periode 2015 tot 2040 stapsgewijs zowel de koopals de huursector afkicken van indirecte en fiscale subsidies. De huren lopen op
tot markthuren van 4,5 procent van de WOZ-waarde. De huurverhoging blijft gereguleerd tot maximaal de inflatie plus 2 procent. Van de hypotheekrenteaftrek daalt de schijf voor zowel nieuwe als bestaande hypotheken jaarlijks met
2 procentpunten van 52 tot 30 procent, waarna de aftrek verhuist van de inkomensbox naar de vermogensbox en daarmee zijn specifieke karakter verliest. De overdrachtsbelasting wordt geleidelijk afgeschaft. Essentieel is dat een zo veel mogelijk eigendomsneutraal beleid wordt gevoerd, dat alle ruimte laat voor de preferenties van de bewoners en overgangen van koop naar huur en van huur naar koop vergemakkelijkt.
Om te voldoen aan het sociaal grondrecht wonen in de Grondwet wordt in deze plannen een woontoeslag ingevoerd die voor zowel huurders als kopers met een bescheiden inkomen betaalbaarheid en beschikbaarheid van woningen in redelijke mate moet garanderen.
Het rapport van SER-CSED en Wonen 4.0 bevatten budgetneutrale voorstellen waarin geen bezuinigingsopgave is verdisconteerd. Beide strategieën gaan niet uitvoerig in op de opgave voor banken om hun kapitaalpositie te versterken en hun risico’s te reduceren (Basel III). Aan de Gedragscode Hypothecaire Financiering, inclusief aflossingseisen en hypotheekvoorwaarden, besteden ze geen aandacht. Merkwaardig genoeg gaan beide strategieën niet in op de toepassing van huurharmonisatie-ineens. En ze reppen niet over een verhuurderheffing: de extra huurinkomsten worden primair beschouwd als incentives om in nieuwe huurwoningen te investeren.

De rol van woningcorporaties
Het Woonakkoord is niet duidelijk over de toekomst van woningcorporaties. In politieke kringen is het geduld op wat betreft hoge beloningen, riskante derivaten en overmoedige investeringen. Men wil dat de corporaties zich vooral richten op hun kerntaken en een toontje lager
zingen. In april 2013 ging de Parlementaire Enquête Woningcorporaties van start. De commissie zal eind 2014 naar verwachting komen met aanbevelingen over het corporatiestelsel, inclusief extern toezicht, CFV en WSW. De aanbevelingen kunnen gevolgen hebben voor de positie van de woningcorporaties op woningmarkt en woningbouwmarkt.
Wonen 4.0 gaat impliciet uit van het continueren van het huidige corporatiestelsel. De SER-commissie schetst twee varianten voor de toekomst van woningcorporaties, die overigens voor een deel parallel lopen: de integrale variant en de splitsingsvariant. De integrale variant gaat uit van een bestemmingsheffing waaruit volkshuisvestingsuitgaven  worden bekostigd. De splitsingsvariant splitst
de corporatie in twee rechtspersonen: een bedrijf dat concrete beheer- en ontwikkelingstaken verzorgt en een bedrijf dat de financiering en het intern rendement behartigt.

Het verdient aanbeveling dat woningcorporaties zich primair richten op een doelgroep van bewoners met een bescheiden inkomen en de status van toegelaten instelling behouden, inclusief de publieke inkadering in de Woningwet. Woningcorporaties dienen zich niet aan risicoselectie te bezondigen, moeten afspraken maken met gemeenten over nieuwbouw, voorraadbeleid, inclusief de vernieuwing van probleemwijken en de herstructurering van de woningen in krimpgebieden.
De combinatie van markthuren en woontoeslag moet de sociale huursector betaalbaar houden voor de doelgroep. Uiteraard past de verhuurderheffing niet in een geloofwaardig toekomstig corporatiestelsel.

Een consistent hervormingsbeleid
Op een aantal punten zijn er overeenkomsten tussen het Woonakkoord en Wonen 4.0: de hypotheekrenteaftrek wordt aangepast, zowel voor nieuwe als bestaande hypotheken, van het inflatievolgende huurbeleid wordt afscheid genomen en beide strategieën bevatten stimulansen om het rendement van woningcorporaties te verhogen.
Het Woonakkoord gaat niet uit van een eigendomsneutraal beleid en zwijgt in alle talen over een woontoeslag. Deze essentiele elementen zouden zo snel mogelijk in het Woonakkoord moeten worden ingebracht. Een adequate woontoeslag maakt de toepassing van inkomensafhankelijke huurverhogingen overbodig. Dit laatste sluit overigens aan op het Woonakkoord waarin voorstellen voor toepassing van de huursombenadering per 2014 worden aangekondigd die de inkomensafhankelijkheid van de huurverhogingen kan vervangen. Het huurbeleid voor socialehuurwoningen zou kunnen toegroeien naar het huurbeleid in de marktsector.
Voorts zal het Woonakkoord meer en meer gericht moeten worden op een zo gelijk mogelijk behandelen van nieuwe en bestaande hypotheken.

Het is van groot belang de verhuurderheffing zo snel mogelijk af te schaffen.  Dat maakt de Nederlandse huursector interessanter voor commerciële vastgoedbeleggers. Het is te hopen dat de tijdelijke toepassing van de verhuurderheffing een bijdrage zal hebben geleverd aan een versobering van de bedrijfsvoering van woningcorporaties en een verhoging van het intern rendement. Zo snel mogelijk zal het meer dynamische huuraanpassingsbeleid moeten bijdragen aan de bekostiging van investeringen in voorraadbeleid en nieuwbouw. Over de toepassing van harmonisatie-ineens en de verkoop van woningen kunnen corporaties afspraken maken met gemeenten en huurdersorganisaties.

De bezuinigingen op het woningmarktbeleid laten nu een spoor na van negatieve effecten, zowel op de woningmarkt als de woningbouwmarkt. Het Woonakkoord zou moeten worden opgevolgd door een (licht aangepast) akkoord Wonen 4.0. Op die manier kan het beleid worden getransformeerd tot een consistent, louterend hervormingsbeleid, onder het motto: beter laat dan nooit.

Literatuur

Commissie-Van Dijkhuizen (Commissie Inkomstenbelasting en Toeslagen), Naar een activerender belastingstelsel.
Interimrapport. (Den Haag, oktober 2012)

Nederlandse Woonbond, Vereniging Eigen Huis, Aedes en NVM, Wonen 4.0.
(Amsterdam/Amersfoort/Den Haag, 2010)

SER-Commissie   Sociaal-Economische Deskundigen (SER-CSED), Naar een integrale hervorming van de woningmarkt. (Den Haag, 2012).

Werkgroep Brede Heroverwegingen, Rapport van de Werkgroep Brede Heroverwegingen. Deel 4. Wonen. (Den Haag, Inspectie der Financiën, 2010).