Systeembreuk in het corporatiedomein

Het is gebruikelijk de vertaling van de gemeentelijke risico’s van uitvalverschijnselen van woningcorporaties te zoeken in de harde, financiële, sfeer. Toch zijn de gemeentelijke risico’s van maatschappelijke aard misschien wel net zo ingrijpend. Zeker nu blijkt dat we een historische verandering, een systeembreuk, meemaken, die bepaald niet in het voordeel van lokale en regionale overheden uitpakt. Maar het hardst getroffen worden de huurders.

Er hangt een nogal gespannen sfeer,
’s middags bij binnenkomst op het Aedes-congres van 3 oktober: geen standjes met nieuwe innovaties, geen spreekstalmeester-acteurs bij de ontvangst, geen nadere agendapunten, omdat er zo veel te besluiten valt. Eigenlijk doet vandaag maar één besluit van de ledenvergadering ertoe: staan de leden nog steeds achter het bestuursbeleid (‘Ga nou maar akkoord, het is toch onontkoombaar’) en ondersteunen ze – verontwaardigd als ze zijn over het ontbreken van investeringsdrijvers in ruil voor het grootschalig en langjarig doneren aan de schatkist desondanks – de zogenaamde Aedes-deal met minister Stef Blok?
 
Operatie Cynisch Uitkleden (OCU)
De vergaderzaal is ingericht in debatopstelling en gedebatteerd wórdt er. De uiteindelijke stemming blijkt ‘historisch’ te zijn: niet langer is, anders dan gebruikelijk, sprake van een overdonderende meerderheid; met tweederde meerderheid wordt het bestuursbeleid en de Aedes-deal goedgekeurd. Een aangenomen motie om de huurders meer tegemoet te komen, doet daar niets aan af.
Opvallend veel corporaties dus die tegenstemmen en de Operatie Cynisch Uitkleden (OCU), die lang geleden in Den Haag werd ingezet, niet langer pikken, omdat zij zien hoe desastreus het Haagse beleid in de lokale situatie uitpakt en nog zal uitpakken. De verhuurdersheffing à raison van 1,7 miljard euro mag dan volgens Aedes ‘onontkoombaar’ zijn, de structurele verandering in de positionering van de woningcorporaties krijgt die middag een ‘onomkeerbaar’ karakter: de congresgangers zijn getuige van een heuse systeembreuk, een paradigmashift, die  met de herziening van de Woningwet en het te verwachten ‘ach-en-wee’ tijdens de binnenkort startende parlementaire enquête degelijk kan worden afgerond.

Angstig en krampachtig
Systeembreuk, paradigmashift: onmiskenbaar heeft de voor zo’n structurele omme- keer noodzakelijke context – in casu de diepe en langdurige crisis met haar verlam- mende werking op de dynamiek van de woningmarkt – een beduidend handje meegeholpen. Het achteraf bezien nogal zelfgenoegzame achteroverleunen – ‘Het zal toch niet zo’n vaart lopen’ – en de betrekkelijke laconieke houding (bijvoorbeeld bij bestuurders van bedrijven, non-profi organisaties, gemeenten en provincies) met betrekking tot beleidsrisico’s en -faalkansen heeft gaandeweg plaatsgemaakt voor probleembesef, risicofixatie, claimcultuur en ‘veilig beleid’. En hoewel daaraan ook goede kanten zitten – er is immers niets mis met gerechtvaardigd probleembesef – lijkt vooral het kind met het badwater te worden weggegooid.

Er wordt simpelweg te veel bezuinigd en dat moet wel ten koste gaan van de kwaliteit

Want de verschuiving van proactieve en alerte beleidsontwikkeling naar een houding van ‘redden wat er te redden valt’ is onmiskenbaar, niet alleen bij het Aedes-bestuur, niet alleen bij de corporaties, maar zeker ook bij de gemeenten die zich volop zorgen maken over de impact van de aankomende Wmo-transities. Er wordt simpelweg te veel bezuinigd en dat moet wel – op meer dan acceptabele schaal – ten koste gaan van de kwaliteit. De budgettair gedreven decentralisatie van rijksmiddelen, waar de gemeenten voor staan, lijkt in de uitwerking, zo valt te voorspellen, daarom veel op het OCU-proces van de corporaties.

Eigen schuld,
dikke (corporatie)bult?
Het moge duidelijk zijn dat voor een naar corporaties kritische houding, die om ingrijpen vroeg, ook wel aanleiding was. Want – alleen al de gevoelsmatige – impact van het Vestia-debacle was voor burgers, buitenlui en burgemeesters meer dan groot. Je moest er toch niet aan denken, dat de gemeentelijke begroting het slachtoffer zou worden van een dergelijke deconfiture! Hoe zat het eigenlijk met de risicopositie van de corporaties, die binnen de eigen gemeentegrenzen actief waren? Klopten de cijfers wel? Had het corporatiebestuur wel genoeg kwaliteit? Was bij de gemeente de planning-en-controlcyclus wel sluitend en omvattend genoeg, het risicomanagement in orde, de concerncontroller op zijn taak berekend? Was er wel genoeg volkshuisvestelijke expertise aanwezig om een adequate rol te kunnen spelen in het dreigende gemeentelijke toezicht op de corporaties, die binnen de gemeentegrenzen actief waren? Welke risico’s liepen de gemeenten eigenlijk als het ‘mis’ zou gaan met de corporatie?

Goed nieuws is geen nieuws, zo blijkt eens te meer

Dat die kans niet denkbeeldig was, werd wel duidelijk uit de talloze ‘ongelukken’ bij corporaties in de afgelopen jaren: van  PWS tot Woonbron, van Laurentius tot Servatius, van Rochdale tot Vestia, van Geertruidenberg tot Hoofddorp. Het kwam toch wel akelig dichtbij en ook het (suburbane) platteland werd niet gespaard. Opvallend blijft dat die ‘ongelukken’ in de corporatiesector een desastreuze bijdrage hebben geleverd aan het implementeren van de systeembreuk. Goed nieuws is  geen nieuws, zo blijkt eens te meer: de grote betekenis, die de andere 95 procent van de corporaties heeft en heeft gehad voor maatschappelijke ontwikkeling
van allerlei soort, haalde de krant in de afgelopen jaren niet of nauwelijks. En in Den Haag werd dankbaar de tot dan toe ontbrekende legitimatie in ontvangst genomen om OCU in gang te zetten: de ongelukken in de corporatiesector waren en zijn een regelrecht cadeautje voor een rijksbegroting-in-crisistijd, net zoals de financiële verzelfstandiging van de corporatiesector dat was in 1995.

Stenen 

Een belangrijk deel van het corporatievermogen zit in stenen of in lenings-verplichtingen vast. Onverwachte grepen uit en aanslagen op de kas (zoals de reeks van overheids-heffingen uit de afgelopen jaren en de solidariteitsheffingen (Vestia, WSG) in de corporatiesector) hebben ook daardoor grote, zeer ingrijpende, gevolgen voor de kasstromen van de corporaties. Grootscheeps bezuinigen wordt dan het adagium en dat kan gegeven de structuur van de financiële huishouding bij de corporatie substantieel alleen door samenwerking en door kostenreductie op de bedrijfsvoering. Te voorspellen valt dan ook dat de stroom aan ontslagen bij corporaties (met de gevolgen) voor de gemeentelijke uitkeringen voorlopig nog niet is uitgewoed.

Daarnaast is een golf aan samenwerkingsprojecten en fusies te verwachten, waarbij het expliciete doel is om via grootschaligheid tot kostensynergie in de backoffice  te komen. Overigens zijn er al (te veel) voorbeelden van corporaties die frontofficekantoren sluiten om ook daar in de kosten te kunnen snijden.

Solide zekerheidsstructuur
Inmiddels is gebleken dat het wel meevalt met de directe financiële risico’s.
Amsterdams, door andere gemeenten gretig geconsumeerd, onderzoek wees eens te meer uit dat de vangnetstructuur van de corporatiesector (nog steeds zeer) solide is. Primair vangt de saneringspot van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) financiële debacles op – al (zoals in de Vestia-case) dan niet ondersteund door een heffing onder de corporaties. Vervolgens komt het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) in beeld, dat als het nodig is zo’n 3,8 miljard euro (reserves + opeisbare obligo’s) kan inzetten. En als die kleine 4 miljard nog niet genoeg is, staan Rijk en gemeenten ieder voor de helft voor het blok om aanvullend renteloze leningen aan het WSW te verstrekken. Deze borgingsstructuur is de afgelopen dertig jaar meer dan toereikend gebleken. We mogen dus, altijd voorzichtig, concluderen dat het met de financiële gevolgen voor gemeenten, vanwege borging en garantstelling, zo’n vaart niet zal lopen.

Indirecte risico’s
Maar gemeenten, let op! Het probleem zit veel meer in de indirecte financiële risico’s, die gemeenten lopen als gevolg van de crisis en de daaruit voortkomende problemen:
- Heeft de gemeente zware, maar inmiddels onverkoopbare en dus niet te verzilveren, grondposities ingenomen?
- Hebben de gemeenten zich laten verleiden tot prachtige rendementen in voorkomende opportunities zonder serieus acht te slaan op de bijbehorende ‘prachtige’ risico’s?
- Ziet het bevlogen gemeentebestuur de bouw van nieuwe woningen in het gedrang komen door de steeds meer onmachtige woningcorporaties, die gedwongen worden tot zeer forse en ingrijpende sanering van hun projectactiviteiten met massale (honderden) ontslagen van medewerkers in de sfeer van projectontwikkeling? En gaan ze, zoals in Assen, dus maar zelf projectontwikkelaar spelen?
- Heeft de gemeente in de gaten wie – afgezien van de crisis – voor de schrijnende neergang van de corporaties  heeft gezorgd (de landelijke politiek en de rijksoverheid)? En is doorgerekend hoeveel geld aan gemeentelijke uitkeringen nodig is om al die ontslagen op te vangen?
- Beseft de gemeente dat het nog steeds goed denkbaar is dat leefbaarheid via de aankomende herziening van de Woningwet wordt geschrapt uit het kerntaken- pakket van de corporaties? En dat de gevolgen hiervan meestal sluipend verstrekkend maar soms ook scherp en direct zullen zijn?
- Want kan dat maatschappelijk vastgoed, dat gemeenschapshuis, die multifunctio- nele accommodatie (mfa) nog wel worden gebouwd en geëxploiteerd? Kan nog wel gestalte worden gegeven aan die prachtige gemeentelijke beleidsmix van wonen, zorg, welzijn? En hoezo wijkgericht werken, als belangrijke sponsoren afhaken?
- Is er nog wel voldoende geld bij corporaties voor kerntaken als de maatschappe- lijke opvang van dak- en thuislozen, de bouw en het beheer van extramurale zorgcomplexen?
- Wil de corporatie nog wel participeren in moeilijke of heftige PPS-projecten of in risicovolle en kostbare maatschappelijk verantwoorde projecten, die niet onmiddellijk tot de kerntaken worden gerekend?
- Hoe weegt de recente verhuurdersheffing, die inzet op het ordinair overhevelen van corporatievermogen naar de algemene (rijks)middelen, op tegen de toch al sterk slinkende mogelijkheden van de corporaties.
Welke invloed heeft het uithollen van de governance-kwaliteit bij de corporaties door de Wet normering topinkomens en de herziening van de Woningwet op de positionering van de corporaties als betrouwbare maatschappelijke partner? Of anders gezegd: is de schade op gemeentelijk niveau, veroorzaakt door de ontmantelende ingrepen van de rijksoverheid en de Haagse politiek, nog wel te repareren?
- En valt niet te voorzien dat de schade niet alleen bij de stedelijke corporaties, maar ook op het platteland (te) aanzienlijk zal zijn?
- Hoe moet de gemeente aankijken tegen het opzetten van eigen energie-bv’s door corporaties, bedoeld om de totale woonlasten van de bewoners (burgers) integraal en substantieel te drukken?
Immers, corporaties zijn geen energieboeren, en nemen, hoe sympathiek en goed voor de portemonnee van de burger de energiedoelstelling ook is, werkelijk grote risico’s bij het instappen in dergelijke ontwikkelingen.

Zwaarste klappen
De systeembreuk in de corporatiesector is een feit. De corporaties worden financieel en kwalitatief uitgekleed en zijn veroordeeld tot een rol in de uitvoering van gemeentelijk beleid. Het toch nadrukkelijk gepropageerde ondernemerschap van woningcorporaties wordt weer naar het achterkamertje verbannen. En waar de laatste gemeentelijke woningbedrijven al 25 jaar geleden met een gemeentelijke zucht van verlichting werden opgeheven en toegelaten als zelfstandige woningstichtingen, lijkt het niet onaannemelijk dat de eerste ‘nieuwe’ gemeentelijke woningbedrijven zich binnenkort zullen aandienen. Uiteindelijk zijn alle tot gelding komende risico’s, direct of indirect, projectmatig of maatschappelijk, financieel te vertalen. Maar met name maatschappelijke risico’s, die ontstaan als uitvloeisel van bijvoorbeeld bovenstaande vragen, hoeven niet in euro’s vertaald te worden om aan te spreken. De zwaarste klappen zullen vallen op plekken waar negatieve antwoorden op bovenstaande vragen cumuleren, soms sluipend in de tijd, soms al snel …

PRIMO Nederland en LINCManagement organiseren in november vier expert- bijeenkomsten over risico's en kansen in de veranderende relatie tussen gemeenten en corporaties. Voorzitters zijn Rien Lammertink en Jan Kammeyer (Directeur Futura). Sprekers zijn onder andere Pim Vermeulen (ex-CEO BNG), Jan van der Moolen (ex-Directeur CFV), Gerard Erents (ex-Bestuursvoorzitter WSW en ex-interim bestuursvoorzitter Vestia en Rochdale) en Staf Depla (wethouder Eindhoven, lid commissie-Dekker, ex-Tweede Kamer).

Zie  www.primonederland.eu

Trefwoorden: Tags: Wonen; Financiering

Uw bijdrage

Log in met om uw bijdrage te plaatsen.