Terugkeer naar het gemeentelijk woningbedrijf?

Blok dwingt corporaties te focussen op exploitatie van sociale huurwoningen. Dat betekent minder nieuwbouw en (vrijwel) geen commerciële activiteiten meer. Gemeenten zien dat een belangrijke partner in de zwakke wijken veel stappen terug zet. Sommige gemeenten overwegen zelf een deel van de leemte te vullen. De terugkeer van het gemeentelijk woningbedrijf?

Minister Blok heeft bij de hervorming van de corporatiesector een duidelijke lijn voor ogen. Hij wil dat corporaties zich concentreren op de door hem gedefinieerde kerntaak: de exploitatie van sociale huurwoningen met een huur tot 681 euro.
Andere activiteiten – zoals de exploitatie van middeldure huurwoningen en de ontwikkeling van koopwoningen – kunnen marktpartijen oppakken. Het kabinet roomt daarnaast middels verschillende fiscale maatregelen een groot deel van het kapitaal van de corporaties af. Via de vennootschapsbelasting, de sanerings- heffing en de verhuurdersheffing worden miljarden uit de sector gehaald. Corporaties moeten dit geld onder meer opbrengen door efficiencyverbeteringen, verkoop van sociale huurwoningen, huurverhogingen en — last but not least — de verkoop van het niet-sociale bezit.

Passieve non-profit-beheerders
Het effect van dit beleid is duidelijk. Corporaties doen verplicht niet één, maar veel stappen terug. De nieuwbouwproductie zakt in, corporaties gebruiken de beperkte investeringsruimte die ze nog hebben voor renovatie en onderhoud van bestaand bezit. Uit onderzoek van het Waarborg- fonds Sociale Woningbouw (WSW) blijkt dat de nieuwbouwproductie van corpora- ties binnen vier jaar (2013-2017) daalt met 60 procent. Corporaties veranderen dus in passieve  non-profit-vastgoedbeheerders die zich terugtrekken op de onderkant van de huurmarkt. Tot zover past het binnen de lijn die de minister voorstaat.

Gemeenten overwegen de rol van corporaties deels op te pakken nu zij een belangrijke partner in zwakke wijken verliezen

Gemeenten raken met dit beleid echter een belangrijke partner kwijt in de aanpak van zwakke wijken. Veel gemeenten en corporaties waren net enigszins op elkaar ingespeeld. Corporaties hebben in de zwakke wijken vaak veel bezit en hebben er dus, net als de gemeente, belang bij dat de wijken in een opwaartse spiraal komen. Het voorkomen van gettovorming staat in elke herstructureringswijk hoog op het gezamenlijke ambitielijstje. Herstructure- ringsprojecten omvatten daarom vaak de ontwikkeling van middeldure huur- en koopwoningen, zodat meer middeninko- mens in de wijk komen wonen en de wijk sociaaleconomisch sterker wordt.
Gemeenten vonden in corporaties investeerders die het kapitaal, de capaciteit én de bereidheid hebben deze middeldure huur- en koopwoningen te ontwikkelen. Ook in wijken waar de marktomstandigheden niet optimaal zijn.

Deze rol pakken corporaties steeds minder op. Allereerst beschikken corporaties over minder investeringskracht. Verder is het corporaties straks (vrijwel) niet meer toegestaan om middeldure huur- en koop- woningen te ontwikkelen en te exploiteren. Corporaties hebben dus steeds minder middelen om middeninkomens te verleiden in de zwakke wijken te (blijven) wonen.

Een hausse aan gemeentelijke TI's?

Op meerdere plekken in het land nemen gemeenten initiatieven om een deel van de (voormalige) corporatietaken over te nemen. Dat zou in de vorm van een nieuwe 'gemeentelijke' toegelaten instelling (TI) kunnen. Een TI is een organisatie die de minister heeft 'toegelaten' tot het volkshuisvestelijk stelsel. De TI valt dan onder volkshuisvestelijk toezicht (CFV), moet voldoen aan de wet- en regelgeving (BBSH) en profiteert van enkele voordelen (zoals geborgde financiering). Kunnen we een hausse aan nieuwe 'gemeentelijke' TI's verwachten? Wij denken van niet.
Ten eerste kunnen gemeenten vaak goedkoper lenen dan corpora- ties. TI's konden vroeger goedkoop lenen omdat ze voor (vrijwel) alle financiering borging genoten van het WSW. Deze borging is enkele jaren geleden al stevig ingeperkt. Niet-DAEB-activiteiten vallen niet meer onder de WSW-borging. Dit betekent dat corporaties daarvoor hogere rentes betalen; veelal hoger dan de rentes die gemeenten betalen. Ten tweede brengt het toezicht op grond van het publiek bestel (CFV en ministerie) veel administratieve rompslomp en lasten met zich.

Samengevat: toelating tot het volkshuisvestelijk bestel bracht vroeger voordelen mee maar 'staatssteun ontvangen' is voor TI's veranderd in 'staatssteun geven'. Gemeenten zullen dus wel twee keer nadenken voordat ze toelating aanvragen voor eventuele nieuwe volkshuisvestelijke activiteiten. Buiten het bestel is de investeringskracht groter, de financiering eenvoudiger, de adminis- tratieve last geringer en de governance overzichtelijker.

Gemeenten moeten kiezen
Gemeenten kijken met zorg naar het voor- genomen beleid van de minister. De voor volkshuisvesting verantwoordelijk wet- houder wordt immers als eerste aange- sproken als een wijk dreigt af te glijden.
De gemeente moet, met de voorgenomen decentralisaties in het sociale domein, vanaf 2015 ook een groot deel van de financiële gevolgen dragen. Nu de corpo- ratie als belangrijke eigenaar en investeerder wegvalt, staat de wethouder met lege handen; wel een verantwoordelijkheid maar geen partner met middelen meer. De G4-gemeenten en de krimpregio’s stuurden onlangs een brief aan de minister over de problemen die dit oplevert. Ook de Vereniging Nederlandse Gemeenten roert zich. Maar de lobby ten spijt; de meeste gemeenten houden er rekening mee dat de minister mogelijk wat water bij de wijn doet, maar dat de grote lijnen niet veran- deren.

Gemeenten kunnen op twee manieren tegen de situatie aankijken. Ze kunnen erop vertrouwen dat de lijn van Blok realiteit wordt. De minister verwacht dat marktpartijen in het gat zullen springen. In gebieden met een sterke markt, zoals veel Amsterdamse wijken, zal dat ongetwijfeld (op termijn) het geval zijn, maar in de zwakkere wijken zullen marktpartijen kieskeuriger zijn. Zie artikel in Het Financieele Dagblad ‘Beleid minister voor Wonen leidt onvermijdelijk tot groot zwart gat in de bouwproductie’ d.d. 10 juli 2013, Frank ten Have en Jurriën Veldhuizen, Deloitte Real Estate. Kiezen voor deze moge- lijkheid, impliceert dus kiezen voor meer ruimtelijke segregatie binnen de gemeente.

De gemeente kan de taken die de corpora- tie laat vallen echter ook deels zelf oppak- ken. Bijvoorbeeld door (participatie in) de ontwikkeling en/of exploitatie van (sociale of middeldure) huurwoningen in een her- structureringswijk. Kort gezegd: de vlucht vooruit. Of deze mogelijkheid op de lokale agenda komt, is afhankelijk van meerdere factoren, maar vooral van de vraag: is bij de gemeente de bestuurlijke wil aanwezig?

Gemeente in nieuwe rol
Als gemeenten voor een actieve rol kiezen doet het gemeentelijke woningbedrijf in feite weer zijn intrede. Dit mag vergezocht klinken, maar verschillende gemeenten onderzoeken al de haalbaarheid van een dergelijke oplossing. In Almere overweegt het college een onderzoek naar de haal- baarheid van een ‘regiecorporatie’: een corporatie die de nieuwbouwproductie van sociale huurwoningen op gang moet houden maar zo veel mogelijk werkzaam- heden uitbesteedt. Dit leidt naar verwach- ting tot lagere bedrijfsvoeringkosten. In Assen heeft de gemeente eveneens plan- nen om voor eigen rekening en risico huurwoningen te ontwikkelen. Een derde voorbeeld is Edam-Volendam, waar de gemeente voor eigen rekening en risico koopwoningen ontwikkelt in de nieuw- bouwwijk Broeckgouw. De gemeente laat de koopwoningen bouwen door een aannemer maar heeft verder de volledige regie over de ontwikkeling. Daar komt geen commerciële ontwikkelaar aan te pas. In Den Haag, ten slotte, richten gemeente en Vestia een wijkontwikke- lingsmaatschappij (WOM) op voor de herstructurering van Den Haag Zuidwest. De gemeente participeert voor bijna 50 procent in deze bv en levert daarnaast een leningsfaciliteit aan de WOM van 80 miljoen euro. De herstructurering van Zuidwest zou anders stil vallen omdat Vestia de benodigde investeringsruimte mist.

Minder corporatie, meer overheid
Blok zet in op ‘minder corporatie en meer markt’. Bovenstaande initiatieven leiden echter tot het tegenovergestelde: ‘minder corporatie en meer overheid’. Het kabinet heeft de speelruimte voor dit soort gemeentelijke activiteiten al enigszins beperkt met de Wet markt en overheid.
Gemeenten hebben binnen deze rand- voorwaarden echter wel degelijk bewe- gingsruimte, en sommige gemeenten gebruiken die speelruimte om de taken die de corporaties (gedwongen) laten vallen, op te pakken. Komt het gemeentelijk woningbedrijf, anders dan de minister beoogt, dan toch terug?

Randvoorwaarden: Herzieningswet en Wet markt en overheid

De Herzieningswet, die in 2012 is aangenomen door de Tweede Kamer, verandert de lokale verhouding tussen gemeente en corporaties. De gemeentelijke woon- visie en gezamenlijk geformuleerde prestatieafspraken vormen nog steeds de basis. Gemeenten krijgen echter een sterkere positie in dat spel. Als corporaties bijvoorbeeld commerciële activiteiten willen ontplooien, moet de gemeente eerst vaststellen dat commerciële aanbieders niet bereid zijn deze ter hand te nemen. Commerciële activiteiten zijn niet-DAEB, bijvoorbeeld het ontwikkelen van middel- dure huurwoningen, koopwoningen of bedrijfsmatig onroerend goed. Corporaties hebben de facto toestemming nodig van de gemeente om niet-DAEB-activiteiten te ontplooien. Voorheen was dat niet het geval.

Als ook corporaties niet in staat zijn een 'volkshuisvestelijke opgave' op te pakken, overweegt de gemeente soms haar rol uit te breiden. Zie de voorbeelden in Almere, Assen, Edam-Volendam en Den Haag. Het kabinet heeft de speelruimte voor dit soort gemeentelijke activiteiten al enigszins beperkt met de Wet markt en overheid. Om concurrentievervalsing te voorkomen, moeten overheden bijvoorbeeld alle integrale kosten van een economische activiteit doorrekenen in de verkoopprijs. Overheden mogen hun eigen overheidsbedrijven ook niet bevoordelen boven concurrerende bedrijven, bijvoorbeeld door een gunstige financiering aan te bieden. Daarnaast gelden randvoorwaarden op het gebied van gegevensgebruik  en functiescheiding. Gemeenten hebben rekening te houden met deze randvoorwaarden, maar daarbinnen is wel sprake van speelruimte.

Trefwoorden: Tags: Wonen; Sociaal domein

Uw bijdrage

Log in met om uw bijdrage te plaatsen.