Gebruik WOZ niet voor hypotheekverstrekking

.

De negatieve berichtgeving rond de WOZ is weer even opgedroogd. Maar ongetwijfeld steken januari 2015 - net als elk jaar - de eerste kritische geluiden over de WOZ weer de kop op om medio maart een hoogtepunt te bereiken. Terecht. Het voorspelt weinig goeds als de WOZ daarnaast voor hypothecaire doeleinden wordt gebruikt. Toegegeven, ik vind met mijn bezwaren altijd een geïnteresseerd oor bij de Waarderingskamer en eigenaren van onroerend goed kunnen tegenwoordig in een goed gesprek met de gemeenteambtenaar hun WOZ wat bijschaven. Maar dat neemt niet weg dat de WOZ een enorm apparaat aan gemeentelijke en rijksambtenaren jaar in jaar bezighoudt, een apparaat dat tevergeefs sleutelt aan een systeem dat niet goed wil worden. De Wet WOZ wordt telkens aangepast om de hausse aan WOZ-bezwaren in te dammen, omdat de kosten voor afhandeling de pan uitrijzen. Gemeenten worden onder verscherpt toezicht geplaatst, omdat de uitvoering Wet WOZ maar niet wil lukken. Huizenbezitters zijn ontevreden over de waardebepaling volgens de WOZ. Begin dit jaar bleek nog maar eens uit onderzoek van ING Bank dat maar liefst 19 procent de WOZ niet in overeenstemming vindt met de woningwaarde.

WOZ-waarde is geen marktwaarde
De perceptie van woningeigenaren klopt. De WOZ-waarde en de marktwaarde van onroerend goed zijn ook niet hetzelfde. Veelal wordt een afwijking van 10 tot 15 procent tussen WOZ- en marktwaarde als acceptabel gezien. Toch wordt diezelfde WOZ-waarde door banken, verzekeraars en overheid wel als marktwaarde gebruikt. Zo kan als gevolg van een wijziging van artikel 115 van het Besluit gedragstoezicht financiële ondernemingen Wft de hypotheekverstrekker sinds december 2013 een tweede of extra hypothecaire lening afgeven op basis van de WOZ-waarde van onroerend goed. Om onnodig hoge kosten voor de consument te voorkomen (bijvoorbeeld voor een taxatierapport), mag een aanbieder van hypothecair krediet uitgaan van de WOZ-waarde bij een hypotheekaanvraag voor een woning die geheel of gedeeltelijk eigendom is van de aanvrager. Het gaat dan om een aanvraag voor verhoging van de kredietsom, het oversluiten van een hypotheek bij een andere aanbieder of om een relatiebreuk waarbij een van de partners de woning wil kopen en daarvoor een hypothecair krediet nodig heeft. Ook bij een hypotheekaanvraag voor een door erfopvolging verkregen woning waarbij de andere erfgenamen worden uitgekocht, volstaat de WOZ. De WOZ wordt door banken ook gelijkgesteld aan de marktwaarde bij het bepalen van het maximale hypotheekbedrag dat boetevrij mag worden afgelost tot die WOZ-waarde.

Modelwaarden
De WOZ-waarde wordt sinds 1994 vastgesteld op basis van modelwaarden die minstens een jaar maar met een peildatum van 1 januari van het jaar daarvoor, soms wel bijna twee jaar achterlopen op de marktwaarde. Voor de modelwaarde wordt volstaan met één of enkele vergelijkbare woningen die in een steekproef zijn geselecteerd of die rond de waardepeildatum zijn verkocht. Deze geautomatiseerde modelwaarden worden door makelaars/taxateurs slechts gebruikt als referentiemodel nadat zij in de woning zelf de situatie hebben opgenomen. Bij slecht scorende gemeenten blijken de secundaire kenmerken, zoals kwaliteit en onderhoud, onvoldoende te worden meegenomen in de uiteindelijke waardebepaling. Ook worden panden van eigenaren die met erfpacht te maken hebben hetzelfde gewaardeerd als die van grondeigenaren. Je kunt op de computer niet zien of de woning slecht is onderhouden of dat juist de meest fraai afgewerkte materialen zijn gebruikt. Alleen op modelwaarden afgaan, werkt dus niet.

Te hoog of te laag
Nu de huizenprijzen weer gaan stijgen, zoals 13 mei jl. door de Rabobank is gesteld, gaat het oneigenlijk gebruik van de WOZ voor hypotheekverstrekking tot problemen leiden. In een markt van stijgende prijzen gaat de - minstens één jaar achterlopende - WOZ nog meer uit de pas lopen bij de actuele marktwaarde. Hierdoor wordt een tweede hypotheek of verruiming van die hypotheek vrijwel onmogelijk. De op de WOZ gebaseerde Loan-to-Value (verhouding hoogte lening woningwaarde) is dan immers te laag om voor hypotheekverstrekking in aanmerking te komen. Daarom is het zinvol te stoppen met de WOZ-route ten behoeve van financiering en direct via een gevalideerd taxatierapport extra hypotheekvertrekking aan te vragen. Woningeigenaren realiseren zich vaak onvoldoende dat als hun WOZ- beschikking niet klopt, dat behoorlijke consequenties heeft. Een te lage WOZ- waarde kan de huizenbezitter ook tijdens de prijsonderhandeling behoorlijk in de weg zitten. Als een potentiële koper (of de makelaar) de te lage WOZ-waarde in het onderhandelingsproces gooit, dan wordt dat nog een flink robbertje onderhandelen. Maar bij een te hoge WOZ worden woningeigenaren onnodig hoog voor bepaalde belastingen aangeslagen. En als een ouder het huis conform marktwaarde aan een kind verkoopt, kan de belastingdienst aan de bel trekken als deze waarde niet overeenkomt met de hogere WOZ. Dat is naar mijn mening de omgekeerde wereld.

Los van de discutabele modelwaardeberekening en het oneigenlijk gebruik voor hypotheekverstrekking, is de WOZ dus eigenlijk nooit goed. Gemeenten zouden open moeten staan voor ieder alternatief, waarbij de waarde van een woning wordt bepaald op basis van objectieve - voor een ieder - controleerbare criteria. Daarmee kunnen zij flink op de kosten besparen.