Sociale huursector in beweging

De implementatie van de herziene Woningwet is slechts een van de thema’s die de corporatiesector momenteel beheersen. Om de daaruit volgende uitdagingen het hoofd te kunnen bieden, is samenwerking met lokale partners cruciaal.

Corporaties zien de implementatie van de herziene Woningwet als het belangrijkste thema voor de komende twaalf maandenCorporatie Survey 2e kwartaal 2015, Finance Ideas.. De wetgeving is complex en heeft gevolgen voor vrijwel elke afdeling van de corporatie. De implementatie van de wet zal de sector daarmee, zeker gezien de in de wet genoemde overgangstermijnen, nog een aantal jaren in zijn greep houden.

De wet gaat onder andere in op het werkdomein van de corporatie, de governance en het toezicht, de staatssteuneisen en de verhouding met huurders en gemeente. Vooral de verplichte scheiding tussen DAEB en niet-DAEB-activiteitenDAEB = Diensten van Algemeen Economisch Belang. Alleen deze activiteiten mogen corporaties met staatssteun uitvoeren. De overige activiteiten worden getypeerd als niet-DAEB; hierbij moet worden gedacht aan (middel)dure huurwoningen en commercieel vastgoed. Momenteel is circa 7% van het vastgoed van corporaties te typeren als niet-DAEB. Vanwege staatssteunregelgeving en om mogelijke weglek van maatschappelijk vermogen te voorkomen, dienen corporaties de niet-DAEB-activiteiten per 1-1-2018 (administratief of juridisch) te splitsen. per 1 januari 2018 zal voor veel corporaties een behoorlijke inspanning vragen. Een waardering van het vastgoed op marktwaarde dient hieraan vooraf te gaan. Voor de meerderheid van de corporaties betekent dat een aanpassing van de huidige waarderingsgrondslag. De wet stelt verder dat de schaal van de corporatie in overeenstemming moet zijn met de regionale woningmarkt. Samenwerkende gemeenten dienen daarvoor een voorstel te doen. Op dit moment is nog onduidelijk hoe gemeenten hieraan invulling willen geven, hoe de woningmarktregio's zich tot elkaar verhouden en welke mogelijke effecten de indeling zal hebben.

Gemeenten in een meer regisserende rol
De wet stelt dat de bijdrage die corporaties leveren aan de gemeentelijke volkshuisvestelijke opgave tot uiting moet komen in controleerbare en bindende prestatieafspraken met gemeenten. Voor veel gemeenten ligt op het gebied van het volkshuisvestelijk beleid nog een aanzienlijke uitdaging. De uitwerking daarvan moet voldoende concreet zijn voor corporaties om hun aanbod te bepalen. Hoe ontwikkelt de woningvraag binnen de verschillende marktsegmenten zich in de gemeente, hoe verhoudt zich dat tot de huidige voorraad, wat moet de kernvoorraad aan sociale huurwoningen zijn, welke transformaties binnen de woningvoorraad zijn noodzakelijk, welke rol hebben we als gemeente voor verschillende partijen voor ogen en welke rol spelen we daarbij zelf? Deze en andere vragen moeten concreet worden beantwoord.

 

De betrokkenheid van gemeenten bij corporaties beperkt zich niet tot de prestatieafspraken. De wet verplicht corporaties op verschillende punten van te voeren beleid goedkeuring van de minister te vragen. Bij de beoordeling daarvan betrekt de minister in veel gevallen de zienswijze van de gemeente. Dit is bijvoorbeeld aan de orde bij het plan voor de splitsing van hun DAEB en niet-DAEBactiviteiten. Ook bij ministeriële goedkeuring van de verkoop van woningen wordt de zienswijze van de gemeente betrokken. Hetzelfde geldt voor een mogelijke splitsing of fusie van een corporatie. Ook hier geldt dat een gemeente op deze punten alleen een zienswijze kan afgeven als zij zelf beschikt over een uitgewerkt volkshuisvestelijk beleid. Waar moet men het voorgestelde beleid van de corporatie anders aan toetsen? Voor veel gemeenten ligt hierin nog een stevige uitdaging.

Groeiende aandacht voor betaalbaarheid
De betaalbaarheid van (sociale) huurwoningen staat weer volop op de agenda. Tot 2011 mochten corporaties de huren jaarlijks met niet meer dan de inflatie verhogen. Vanaf 2012 hanteert de overheid een inkomensafhankelijk boveninflatoir huurbeleid. Het idee daarachter is dat dit scheefwonen zou tegengaan door bevordering van de doorstroming. Corporaties hebben de mogelijkheden van deze boveninflatoire huurverhogingen grotendeels benut, mede om de gevolgen van de verhuurdersheffing te compenseren. Zo hebben woningcorporaties de huren op 1 juli 2013 gemiddeld met 4,7 procent laten stijgen en op 1 juli 2014 met 4,4 procent. Terwijl de inflatie in deze periode juist zeer laag was. Vanwege de inkomensafhankelijke huurverhoging lag de huurstijging voor de hogere inkomensgroepen nog boven dit gemiddelde. Het scheefwonen is hiermee overigens nauwelijks afgenomen. Het ontbreken van voldoende alternatieven op de woningmarkt – zowel op de huurmarkt als de koopmarkt – heeft de doorstroming gestagneerd. De Woonbond heeft altijd sterk geageerd tegen deze huurstijgingen, zeker gezien het gebrek aan alternatieven.

Inmiddels lijken de grenzen voor verdere huurverhoging bereikt. In het Sociaal Huurakkoord hebben Aedes en de Woonbond dan ook afspraken gemaakt voor een meer gematigde huurontwikkeling, waarbij verder een sterkere koppeling tussen huurprijs en woningkwaliteit wordt gemaakt. Binnen de kaders van het akkoord kunnen corporaties hun huurbeleid in lokaal overleg met gemeenten en huurdersorganisaties bepalen. De minister heeft de kern van het akkoord in een eerste voorstel voor een nieuw huurbeleid overgenomen. Verder is wettelijk vastgelegd dat corporaties woningen 'passend' moeten toewijzen. Bij toewijzing van woningen aan huishoudens met recht op huurtoeslag, mag de huur daarbij een bepaalde grens niet overschrijden. De overheid wil hiermee voorkomen dat huishoudens met de laagste inkomens in te dure woningen terechtkomen.

 

Verkoop corporatiewoningen
Het afgelopen jaar heeft de verkoop van twee grote portefeuilles corporatiewoningen plaatsgevonden (het Wooninvesteringsfonds en Vestia). Door de dalende vastgoedprijzen in de afgelopen jaren en de toenemende mogelijkheden voor boveninflatoire huurverhogingen toonden beleggers een toenemende belangstelling voor Nederlands residentieel vastgoed. Deze toenemende vraag heeft nog niet geleid tot veel andere transacties. Corporaties staan nog niet te springen om grote portefeuilles van de hand te doen. Daarbij heeft de verkoop van de genoemde portefeuilles tot weerstand geleid. Zowel van huurders die hierdoor grotere huurstijgingen verwachten, als van gemeenten die vrezen voor onvoldoende sociale huurwoningen in hun woningmarkt.

Overschot of tekort aan sociale huurwoningen?
Het huidige rijksbeleid is gericht op afbouw van de sociale huursector. De redenatie van de minister daarbij is dat het aantal sociale huurwoningen met ruim 2,1 miljoen de omvang van de doelgroep voor sociale huurwoningen ver overstijgt. De huidige wachtlijsten voor een sociale huurwoning laten echter een totaal ander beeld zien. Vanwege de groeiende behoefte aan huurwoningen voor asielzoekers met een verblijfsstatus neemt de druk op de markt verder toe. In tegenstelling tot het centrale overheidsbeleid, wordt op lokaal niveau juist vaak gepleit voor een uitbreiding van het aantal (sociale) huurwoningen.

Financiële positie en investeringsmogelijkheden
De investeringen van woningcorporaties in nieuwe huurwoningen neemt sterk af. Van 2008 tot en met 2013 bouwden corporaties jaarlijks nog circa 30.000 huurwoningen. De door corporaties afgegeven prognoses voor de komende vijf jaar komen uit op krap 19.000 woningen per jaar. Terwijl de ervaring leert dat corporaties in het verleden slechts tweederde van de opgegeven nieuwbouwprognose daadwerkelijk realiseerden, getuige de realisatie-indexMet de realisatie-index worden de verschillen tussen de door corporaties opgegeven prognoses van de aantallen nieuwbouw en de feitelijke realisaties weergegeven. van het CFV. Deze omvang van nieuwbouw betekent gezien de geplande sloop en verkoop van woningen een afname van de woningvoorraad van corporaties.

De afname van de nieuwbouw is mede het gevolg van de invoering van de verhuurdersheffing. Naast het verhogen van de huren en het beperken van de bedrijfslasten, was het terugdraaien van de investeringen een van de belangrijkste maatregelen om de financiële gevolgen van die heffing op te vangen. Deze maatregelen hebben effect. Eerdere prognoses gaven aan dat de financiële positie van corporaties op termijn verbetert, waardoor ook de investeringsmogelijkheden weer kunnen toenemen. Eventuele invoering van het eerder genoemde huurakkoord en voorgestelde gematigde huurprijsbeleid heeft echter behoorlijke negatieve gevolgen voor de financiële positie en daarmee de investeringsmogelijkheden. De bouwproductie zou daarmee nog veel sterker terugvallen dan eerder geschetst.

Lokale samenwerking bepaalt het succes
De bewegingsvrijheid van corporaties is door wet- en regelgeving afgenomen. Ook in financiële zin zijn de mogelijkheden beperkt. De maatschappelijke behoefte aan voldoende en betaalbare huurwoningen is echter onverminderd aanwezig. Om een rol te kunnen blijven spelen, is het van groot belang dat corporaties, gemeenten en huurders elkaar op lokaal niveau beter weten te vinden. Discussies over betaalbaarheid en beschikbaarheid van huurwoningen moeten vooral op dat niveau worden gevoerd.

Woningcorporaties staan momenteel voor de grote uitdaging om te voldoen aan de nieuwe wettelijke voorwaarden. Daarin schuilt het gevaar dat het voldoen aan wetgeving een doel op zich wordt en men daarbij vooral bezig is met de eigen organisatie. Het gaat echter om de vraag hoe binnen de wettelijke randvoorwaarden lokale volkshuisvestelijke doelstellingen worden bereikt. Daarbij is juist de samenwerking met andere partijen bepalend, waarbij gemeenten en huurders(organisaties) de natuurlijke partners zijn.

Trefwoorden: Tags: Woningcorporaties; Woningwet

Uw bijdrage

Log in met om uw bijdrage te plaatsen.