Kansen in middelduur huursegment

Veel woningmarktdeskundigen zijn het er over eens dat er in Nederland een tekort aan middeldure huurwoningen bestaat. Het beleid van minister Blok is er op gericht om het aanbod in dit woningmarktsegment uit te breiden. Hij kijkt daarbij vooral naar beleggers en private partijen. Maar vanuit de bestaande portefeuille kunnen ook corporaties een belangrijke rol spelen in dit segment.

De ontwikkeling van dit woningmarktsegment is vooral afhankelijk van een actief beleid van gemeenten.​ Voor het middeldure huursegment bestaat geen eenduidige definitie, maar veelal worden daarmee huurwoningen aangeduid met een huur tussen de liberaliseringsgrensGeeft de grens aan tussen de sociale huurwoningen en geliberaliseerde woningen. Voor geliberaliseerde woningen (ook wel vrije sector woningen genoemd), heeft de verhuurder meer vrijheid bij het bepalen van de huurprijs en gelden geen wettelijke toewijzingsnormen.(EUR 710,68 per maand) en circa EUR 950.

Weinig ontwikkeld woningmarktsegment
Het is niet verwonderlijk dat dit specifieke woningmarktsegment weinig is ontwikkeld. Dit segment heeft namelijk nooit kunnen profiteren van enige ondersteuning vanuit de overheid. In tegenstelling tot de sociale huursector die profiteert van goedkope leningen en lage grondprijzen, en de koopsector waar hypotheekrenteaftrek de vraag stimuleert. Middeldure huurwoningen waren daarmee feitelijk onvoldoende concurrerend.

Onvoldoende doorstroom door ontbreken middensegment

Momenteel vormt het gebrek aan middeldure huurwoningen een probleem op de woningmarkt. Huishoudens met een middeninkomen komen vanwege toewijzingsregels namelijk niet meer in aanmerking voor een sociale huurwoning. En aangescherpte regels voor hypotheekverstrekking en de afbouw van de hypotheekrenteaftrek maakt huren relatief interessanter. Door het tekort is er onvoldoende uitstroom uit de sociale woningvoorraad van huishoudens met relatief hoge inkomens (‘scheefwoners’). Hierdoor blijft de druk op de onderkant van de woningmarkt groot.

Huurwoning is bewuste keuze
Er heerst nog steeds het beeld dat mensen zijn veroordeeld tot de vrije huursector, omdat zij vanwege hun inkomen niet in aanmerking komen voor een sociale huurwoning en een koopwoning onbereikbaar is.

Maar er bestaat een groeiende groep huishoudens die bewust kiest voor een huurwoning. De flexibilisering van de arbeidsmarkt en ook het feit dat stijging van de woningwaarde niet meer vanzelfsprekend is, liggen hier eveneens aan ten grondslag.

Omvang tekort
Recente onderzoeken van zowel het Planbureau voor de LeefomgevingQuickscan vraag en aanbod geliberaliseerd huurwoningen, Martijn Eskinasi, Planbureau voor de Leefomgeving, oktober 2015.als Amsterdam School of Real EstateMiddeninkomens en het middensegment - De ontbrekende schakel op de woningmarkt, Frans Schilder en Johan Conijn, Amsterdam School of Real Estate, Augustus 2015.(ASRE) bevestigen het beeld van een groot verschil tussen vraag en aanbod van middeldure huurwoningen.

Daarin bestaan overigens grote regionale verschillen: vooral in verstedelijkte regio’s, de Randstad, Noord-Brabant en Gelderland is de toegankelijkheid van de woningmarkt voor de middeninkomens relatief beperkt. Uitzondering vormen de steden Rotterdam en Den Haag, zo stelt ASRE.

Overigens geven beide onderzoeken nog geen duidelijk kwantitatief beeld van de vraag naar middeldure huurwoningen. Maar over het algemeen wordt breed onderschreven dat zeker in de bovenstaande regio’s een duidelijk probleem bestaat. Aan gemeenten de taak om inzicht te krijgen in het eventuele tekort in de eigen woningmarktregio.

Grotere rol corporaties ondanks Woningwet?
Corporaties hebben momenteel een klein aantal geliberaliseerde huurwoningen in bezit; circa 5% van het corporatiebezit. De strekking van de herziene Woningwet is dat corporaties zich primair moeten richten op het sociale huursegment. Vooral de mogelijkheden voor nieuwbouw in het geliberaliseerde segment, waaronder middeldure huurwoningen, is sterk ingeperkt.

Daarnaast moeten activiteiten die niet behoren tot het sociale segment ('niet-DAEB activiteiten') worden ondergebracht in een aparte tak, waarvoor andere financieringsvoorwaarden gelden. Corporaties mogen hierbij extra woningen vanuit het sociale huursegment in deze tak onder te brengen.

Als woningcorporaties meer huurwoningen liberaliseren, groeit hun rol in het middeldure huursegment  

Het gaat om woningen met een huidige huur onder de liberaliseringsgrens, maar die gezien het woningwaarderingstelsel een potentiële huur boven deze grens hebben. Deze woningen kunnen in een later stadium worden geliberaliseerd waardoor deze in het middensegment van nut zijn. Als corporaties deze mogelijkheid benutten, dan kan de rol die zij in het middeldure huursegment spelen in de toekomst fors toenemen.

In potentie gaat dit over zeer veel woningen: circa 40% van het corporatiebezit kan worden geliberaliseerd. Maar in welke mate gaat van deze mogelijkheid gebruik worden gemaakt? Woningen worden hiermee immers op termijn onttrokken aan de sociale voorraad. Daarom moet een eventuele overheveling ook worden bezien vanuit de behoefte aan sociale huurwoningen. Hiermee is het één van de discussiepunten tussen gemeente, corporatie en huurdersorganisatie.

Markttoets door gemeente
Door de herziene Woningwet zijn de mogelijkheden van corporaties sterk beperkt om nieuwe investeringen te doen in niet-DAEB activiteiten zoals middeldure huur. In het geval zulke investeringen niet op eigen grond worden uitgevoerd, moet eerst worden getoetst of marktpartijen geen interesse hebben. De gemeente moet deze ‘markttoets’ uitvoeren.

Daarnaast gelden verschillende financiële randvoorwaarden voor zulke investeringen door corporaties. De onlangs gepubliceerde prognosecijfersVolkshuisvestelijk voornemens woningcorporaties 2015 – 2019, ABF Research, oktober 2015leren dat corporaties de komende jaren weinig nieuwe middeldure huurwoningen zullen bouwen. Een eventuele rol van corporaties in het middensegment lijkt vooral te moeten worden ingevuld vanuit de bestaande vastgoedportefeuille.

Hoeveel woningen kunnen worden onttrokken aan de sociale voorraad?

Toenemende interesse beleggers voor nieuwbouw
Beleggers tonen een toenemende belangstelling voor het middeldure huursegment. De afgelopen jaren zijn hiervoor enkele grote woningportefeuilles van corporaties overgenomen. De grootste transacties waren die tussen Vestia en Patrizia en het Wooninvesteringsfonds en Round Hill. Beide transacties waren ingegeven door financiële problemen van de betreffende corporaties. Het is dan ook maar de vraag of deze transacties in deze omvang een vervolg gaan krijgen.

Wel zien we een toenemende belangstelling van beleggers om in bepaalde gebieden van Nederland zélf nieuwbouw van middeldure huurwoningen te realiseren. De beleggers, georganiseerd in de IVBNVereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed, pleiten dan ook voor reservering van grond ten behoeve van dit specifieke marktsegment.

Daarbij zouden aangepaste grondprijzen moeten worden gehanteerd, die een rendabele exploitatie mogelijk maken. Maar nu de koopwoningenmarkt weer aantrekt, zien we dat gemeenten eerder geneigd zijn om grond uit te geven voor koopwoningen. Hiermee realiseren zij hogere grondprijzen.

Cruciale rol gemeenten
Het woningmarktbeleid van veel gemeenten is van oudsher vooral gericht op de sociale huursector enerzijds en de koopmarkt anderzijds. De vrije huursector – waaronder de middeldure huurwoningen – was daarbij vaak een ondergeschoven kindje.

Gemeenten spelen een cruciale rol bij de invulling van de maatschappelijke behoefte aan middeldure huurwoningen. Dat begint natuurlijk bij het verkrijgen van een goed inzicht in de te verwachten toekomstige vraag in alle woningmarktsegmenten en de daarbij behorende behoefte aan extra middeldure huurwoningen.

Gemeenten spil bij invulling maatschappelijke behoefte aan middeldure huurwoningen

Realisatie van een groter aanbod middeldure huurwoningen kan onder andere door corporaties te vragen sociale huurwoningen naar de vrije sector over te hevelen. De gemeentelijke visie is daarbij van belang.

Gemeenten moeten kijken naar de consequenties voor de voorraad sociale huurwoningen. Een toename van de nieuwbouw vraagt een specifiek grondbeleid voor dit woningmarktsegment, met als resultaat een voldoende kwalitatief grondaanbod tegen realistische prijzen.

Daarnaast kan de nieuwbouw worden gestimuleerd door ontwikkelaars te vragen of te dwingen een bepaalde verhouding tussen koopwoningen en (middeldure) huurwoningen te realiseren.

Integrale woonvisie onmisbaar
Gemeenten hebben met de herziene Woningwet meer middelen in handen om dit te realiseren. Een goed afgewogen en integrale woonvisie met aandacht voor alle woningmarktsegmenten is hierbij onmisbaar.

Trefwoorden: Tags: Woningmarkt

Uw bijdrage

Log in met om uw bijdrage te plaatsen.