Schouders onder woningbouw

Voldoende geld, professionele aanpak en beter samenwerken. Het Manifest Binnenstedelijke Gebiedstransformaties wil tempo maken. Desirée Uitzetter van BPD legt haar visie uit en doet een oproep. Thimmo van Garderen van BNG Bank reageert.
 
De toenemende druk op de woningmarkt zorgt ervoor dat marktpartijen, overheden en kennisinstellingen elkaar actiever opzoeken. Zij willen versneld goede projecten tot uitvoering brengen. 'Een samenwerking als bij Vinex is nodig om de juiste één miljoen woningen op de juiste plaats te krijgen', zegt Desirée Uitzetter, directeur Gebiedsontwikkeling van BPD (Bouwfonds Property Development). 'Destijds trok ook een aantal stevige projectbureaus de locatie-ontwikkeling.'

Zij pleit voor meer kennis en kunde, instrumenten en geld. Een Manifest en een Programma Stedelijke Transformatie van alle grote private partijen en gemeenten samen moet zorgen voor versnelling. Met binnenkort een Investeringsplan Wonen en Verstedelijking.


Desirée Uitzetter, BPD

Lange doorloop
'Transformatieprojecten zijn over het algemeen complex. Ze hebben een lange doorloop en kosten veel voorbereidingstijd. De gebiedsontwikkelingskosten liggen hoog door sanering, bestaande opstallen die deels behouden blijven, ontsluitingskosten en nog meer. Deze kosten worden in veel gevallen niet goedgemaakt in de grondwaarde en daarmee de marktwaarde van de woningen. Dan komt de haalbaarheid maar zeker ook de betaalbaarheid van woningen onder druk', aldus Desirée Uitzetter.

Hoe ver kun je gaan met verdichten? 

Hoe ver kun je gaan met verdichten? Uitzetter ziet beperkende randvoorwaarden: 'Plannen moeten rekening houden met het behoud van groen, zorgvuldige planning van de openbare ruimte en een menselijke maat.' Gemeenten zijn terughoudend om zich in te zetten voor inbreiden want ze krijgen geen extra geld voor de extra benodigdheden, zoals buitenplanse infrastructuur. Er ontbreken ook de nodige instrumenten. De Omgevingswet bijvoorbeeld is voorlopig nog niet ingevoerd.
 
Bouwen aan de stadsranden
Voor de duidelijkheid beklemtoont Uitzetter dat een deel van de woningopgave buiten de bestaande bebouwde kom ligt. 'Bouwen aan de stadsranden zal zeker ook nodig zijn. Een vaak gehoord argument is dat het bouwen daar goedkoper is. Dat klopt op zich, maar niet overal blijkt buiten bouwen goedkoper te zijn.'

'Ik zie voorbeelden in de praktijk van hoge kwaliteitseisen op zulke locaties. Daarvoor moeten relatief veel kosten worden gemaakt. Neem Weespersluis, tot voor kort bekend als de Bloemendalerpolder. Hier komt een prachtig woongebied. Maar er is wel veel oppervlakte toegekend aan blauwe en groene functies en deze investeringen komen ten laste van de totale gebiedsontwikkeling.' 

Behoefte aan extra opleidingen
Het zijn niet alleen de financiën, waarop een voorspoedige bouw kan afketsen. Er wreekt zich een tekort aan menselijke capaciteit bij gemeenten en andere opdrachtgevers: tijdens de crisis vloeide kennis en kunde weg. 'Veel mensen zijn toen vertrokken. Dat merk je sterk bij deze projecten. Dat moeten we weer opbouwen. Intervisie op kennis van het vak is nodig. In de periode van Vinex was er rijksregie en waren er professionele projectbureaus. Daar zat veel kennis, en ook bij gemeentelijke bestuurders en ambtenaren. Er is behoefte aan extra opleidingen, trainingen. TU Delft is aangehaakt voor een extra inzet op dit vlak, naast diverse Neprom- en bedrijfsopleidingen.' 

Na publicatie van het Manifest, volgde eind oktober 2017 het 'Programma Stedelijke Transformatie'. Ondertekend door de G32, IPO, VNG en apart nog de G4 (Amsterdam, Den Haag, Rotterdam, Utrecht) plus Neprom, Bouwend Nederland en IVBN (institutionele beleggers). Daarin staat een oproep aan gemeenten: 'Samen met u kunnen we de stedelijke transformatie versnellen en opschalen.'

Er is per stad behoefte aan ander maatwerk, maar gemeenten kunnen profiteren van kennisuitwisseling over financieringsconstructies, samenwerkingsmodellen, verdichtingsopgaven en maatschappelijke opgaven. Het Programma Stedelijke Transformatie wil transformatie op weg helpen, nieuwe kennis en ervaring delen, onderling dilemma's en oplossingen op tafel leggen.

Kom met voorbeelden van moeilijke stedelijke transformaties. Wij willen graag weten waar de belangrijkste kwesties liggen

Leg kwesties op tafel
Desirée Uitzetter doet een oproep aan de klanten en relaties van BNG Bank om te komen met voorbeelden van moeilijke stedelijke transformaties. 'Wij willen graag weten waar de belangrijkste kwesties liggen. Dat geeft ons een scherper beeld, we kunnen een rode lijn ophalen en de hoofdmoot van de problemen definiëren. We willen zorgen dat er snel oplossingen komen.' Haar boodschap is vooral ook: wacht er niet mee, leg de kwesties voor. Het woningtekort is urgent.

Investeringsplan Wonen en Verstedelijking
'Wij zijn met een groot aantal partijen nu een Investeringsplan Wonen en Verstedelijking aan het maken. Dat komt in het komende voorjaar uit, en we willen daarmee input leveren aan de NOVI, de Nationale Omgevingsvisie. Daarnaast reiken we gemeenten kennis en inzichten aan over hun regionale bouwopgave, die zij weer kunnen gebruiken bij de collegebesprekingen na de gemeenteraadsverkiezingen.'

Meerjarige samenwerking, ook met Rijk en provincies

Steden, marktpartijen en maatschappelijke organisaties slaan de handen ineen voor grootschalige woningbouw op verouderde terreinen binnen de steden. In het Manifest Binnenstedelijke Gebiedstransformaties presenteerden ze meerjarige samenwerking en krachtenbundeling om woningbouw te versnellen en op te schalen. Het Manifest is ondertekend en op 8 maart 2017 gepubliceerd door G32, Gemeente Utrecht, Neprom, Bouwend Nederland, IVBN, NVB en Natuurmonumenten.

Binnenstedelijke woningbouw biedt als voordelen: energiezuiniger en duurzamer bouw, minder autogebruik, creatie van nieuwe banen en meer betaalbare woningen voor huishoudens die in de stad willen wonen. Hoe meer woningbouw binnen de steden, hoe minder nieuwe buitenwijken nodig zijn aan de stadsranden.   

Samen investeren
De ondertekenaars vragen aan het Rijk en de provincies om mee te investeren. Gezamenlijk wordt nu het Intensiveringsprogramma Binnenstedelijke Gebiedstransformaties geschreven, met afspraken over doelstellingen, randvoorwaarden en gelden. De gemeenten vragen meer vrijheid in het besteden van geoormerkt geld uit rijks- en provinciefondsen.

Het Rijk zou moeten bijdragen aan onrendabele investeringen in infrastructuur, ov-voorzieningen en bovenmatige kosten van grondaankoop en milieusaneringen. De initiatiefnemers realiseren zich dat marktpartijen en gemeenten het leeuwendeel van de investeringen moeten opbrengen.

Creatievere mogelijkheden
Thimmo van Garderen, Business Developer bij BNG Bank, was betrokken bij het Brink Onderzoek dat de grondslag vormt voor het Manifest. De pleidooien voor verdichten, samenwerken en versnellen van planprocessen onderschrijft hij. BNG Bank vindt het Manifest een goed initiatief, maar hij plaatst een kanttekening bij de passage die was bestemd voor het regeerakkoord. 'Die leunt naar ons oordeel te zwaar op een financiële bijdrage uitsluitend vanuit het Rijk. Het is duidelijk dat binnenstedelijk bouwen geld kost, maar om alleen naar een algemene rijksbijdrage te kijken, vinden wij te kort door de bocht.'

Is het aanpakken van de tekorten niet een
gezamenlijke verantwoordelijkheid in plaats van uitsluitend een rijkstaak?

'Er zijn meer, creatievere, mogelijkheden. In de eerste plaats verschillen de tekorten sterk van locatie tot locatie. Daarnaast: is het aanpakken van de tekorten niet een gezamenlijke verantwoordelijkheid in plaats van uitsluitend een rijkstaak?'


Thimmo van Garderen, BNG Bank

Vereveningsfonds per regio of provincie
Verevening zou een probaat middel kunnen zijn. De waardesprong van agrarische grond naar bouwgrond voor wonen of werken wordt deels ingezet in een vereveningsfonds om de binnenstedelijke transformatie te financieren. Van Garderen: 'Dat zou een regionaal- of provinciaal fonds moeten zijn, gevoed door verevening, maar ook door overheden en marktpartijen. De bijdrage aan het vereveningsfonds zou moeten gelden voor alle grondeigenaren, zowel publiek als privaat.'
 
Redelijke en haalbare verwervingsbijdragen
'Laat gemeenten verantwoordelijkheid nemen en locaties aanwijzen of geschikt maken voor woningbouw', zegt Van Garderen. 'Voorkom daarbij grondspeculatie, zoals in de Vinex-periode gebeurde. Toen lekten door speculatie middelen weg. Vervolgens ontstond op een aantal plekken een tekort in de grondexploitatie. Uiteindelijk werd om extra subsidie gevraagd om het tekort te dekken. Dat is een ongewenste situatie.'

De betaalbaarheid komt ook in het geding wanneer gemeenten onredelijke kwaliteitseisen gaan stellen aan nieuwe locaties. 'Het stapelen van wensen of eisen brengt dan de plannen in het nauw, inclusief de bijdrage aan een binnenstedelijk ontwikkelingsfonds. Nodig zijn afspraken om tot redelijke en haalbare verwervingsbijdragen te komen.'

Nieuwe bouwlocaties moeten aansluiten op bestaande steden en kunnen vaak kleiner van omvang zijn en compacter bebouwd

Putten uit EFRO-gelden
Nieuwe bouwlocaties moeten aansluiten op bestaande steden. En de nieuwe gebieden kunnen, vergeleken met de Vinex-wijken, vaak kleiner van omvang zijn en compacter bebouwd. Een andere lijn die Van Garderen ziet, is het beter benutten van de Europese fondsen. 'De gelden uit het Europees Fonds voor Regionale Ontwikkeling (EFRO) bieden meer mogelijkheden voor Nederland dan vele betrokkenen denken.'

Ruimtelijk rijksbeleid gevraagd

Thimmo van Garderen wijst op het belang van een nationaal beleid op het gebied van ruimte. 'De Nota's Ruimtelijke Ordening hadden weliswaar een wisselende invloed op de uitvoeringspraktijk, maar boden houvast voor provincies en gemeenten. Het verdwijnen van rijksbeleid en het verminderen van de taken van provincies heeft tot gevolg dat de inrichting van ons land in veel overheidslagen geen onderwerp van gesprek meer is.'


Hart onder de riem

Van Garderen steekt gemeenten en woningcorporaties een hart onder de riem. 'Voor de crisis, begonnen in 2008, werden gemeenten en woningcorporaties geprezen wanneer zij initiatief toonden en actief grondbeleid voerden. Dat was de stemming. Tijdens de crisis moest op deze investeringen op een aantal plaatsen fors worden afgeboekt en kregen ze de zwarte piet toegeschoven dat zij onverantwoord hadden gehandeld.'

Van Garderen: 'Is het reëel nu te verwachten van gemeenten dat zij de draad oppikken en weer actief locatiebeleid ontwikkelen? De crisis maakte de gemeenten terughoudend. Zij kregen bovendien te maken met bezuinigingen, een sterk groeiend takenpakket op andere terreinen en er kwam druk op de ambtenarensalarissen. Planprocessen stokken dan.'

'De latente vraag naar woningen is nooit verdwenen. Tijdens de crisis zijn nauwelijks plannen gemaakt en van deze stilstand hebben we nu last. Anders was het tekort zeker niet opgelopen tot de miljoen woningen die de komende decennia nodig zijn. Een sturende rol van het Rijk is zeer wenselijk.'   

Taak voor het Rijk
Ook is een belangrijke taak voor het Rijk weggelegd als het gaat om vergroting van kennis en kunde bij gemeenten. Het Manifest ziet deze insteek als een gemeenschappelijke opgave, maar Van Garderen wijst nadrukkelijker naar een rol van het Rijk om professionaliteit bij gemeenten op te bouwen en te waarborgen, zodat zij weer goed opdrachtgeverschap kunnen vervullen.

Actieve planologie bij provincies
De ontwikkeling van de steden vraagt continu aandacht. Sommige provincies pakken de handschoen van actieve planologie op, signaleert Van Garderen. 'Zij zoeken in de opgave van stedelijke transformatie nieuwe wegen inclusief mogelijkheden voor het instellen van vereveningsfondsen. Een positieve ontwikkeling.'

Trefwoorden: Tags: Volkshuisvesting