Verduurzamen vastgoed sociaal domein gaat om gebruiker

₂-reductie, klimaatverandering, grondstoffen-schaarste en de achteruitgang van flora en fauna. Nationaal vertaalt dat zich in strengere eisen zoals het feit dat alle bestaande commerciële gebouwen in 2023 label C en alle nieuwe gebouwen in 2020 energieneutraal moeten zijn. Tegelijkertijd hangt de bereidheid om te investeren in verduurzaming vaak nog samen met de berekening van de Total Cost of Ownership: kunnen de energielasten die je bespaart met verduurzaming binnen enkele jaren worden terugverdiend?

Het nadeel van deze insteek is dat verduurzaming van gebouwen teveel een technische exercitie wordt en een hoge GPR- of BREEAM-score een doel op zich. De gebouwen zijn echter niet meer dan een middel voor mensen om te doen wat ze willen doen. Dit geldt zowel voor werken en leren als voor wonen en voor vrije tijd. Vanuit dat uitgangspunt moeten gebouwen optimaal presteren om het proces – wonen, werken, leren, ontspannen – te faciliteren. Wetenschappelijk is inmiddels ook aangetoond dat optimaal presterende gebouwen leiden tot betere prestaties.

Integrale businesscase
Veel bestaand vastgoed sluit functioneel slecht aan bij de behoefte van de gebruiker. En dat raakt met name beslissers in het maatschappelijk vastgoed (zorg, onderwijs, overheid), omdat hun hart en hun motivatie bij de eindgebruiker zit: bij de cliënt, de leerling en de medewerkers. 

Investeringen in vastgoed moeten in de visie van HEVO deel uitmaken van een integrale businesscase, waarbij het primair proces wordt verbonden aan huisvesting en waarbij niet één stakeholder, maar alle relevante stakeholders en niet één aspect, maar alle relevante aspecten worden meegenomen. Want een verduurzaamd gebouw, dat zorgt voor een gebruiker die gelukkiger en gezonder is, zorgt niet alleen voor een lagere energierekening en een hogere duurzaamheidsscore, maar ook voor betere prestaties, een lager ziekteverzuim en een hogere medewerkers- en klanttevredenheid.

En zo zijn economie en duurzaamheid niet in strijd met elkaar, maar gaan zij juist uitstekend samen. Duurzaam vastgoed kent een lager leegstandspercentage, waardoor het rendement goed blijft en de huur marktconform. De rol van HEVO daarbij is om alle stakeholders te verzamelen rond een gezamenlijke ambitie, om daarbij object en mens, oftewel huisvesting en primair proces aan elkaar te verbinden, en om het strategische en het operationele niveau met elkaar te verbinden. Als dat lukt, ontstaat gezamenlijk belang bij alle partijen en wordt verduurzaming een bewuste keuze in plaats van een 'moetje'. HEVO is ervan overtuigd dat deze aanpak waarbij de menselijke waarden bovenaan staan, bij alle soorten vastgoed, commercieel of maatschappelijk, bestaand of nieuwbouw, zijn vruchten afwerpt. Juist bij maatschappelijk vastgoed, vaak gericht op zorg, welzijn en maatschappelijk ondernemerschap, liggen er kansen voor eigenaar én gebruiker. En deze kansen worden ook steeds meer gezien.

Van sectoren naar netwerken
Door de toenemende behoefte aan maatwerk en integrale oplossingen in het sociale domein, verandert ook de vraag naar huisvesting en accommodaties. In de nasleep van de transitieagenda, worden gemeente steeds meer gewild of ongewild een 'spin in het web' ten gevolge van decentralisatie van maatschappelijke ondersteuning, jeugdzorg en activiteiten gericht op participatie.

Bovendien ontkomen gemeenten niet meer aan de noodzaak om een integrale afweging te maken ten aanzien van een effectieve besteding van middelen ten behoeve van (ver)nieuwbouw, renovatie en onderhoud. Deze behoefte aan netwerkoplossingen én de bewustwording op het gebied van klimaat en energie leiden tot een ander afwegingskader. Daarbij behoren huisvestingsoplossingen voor één gebruiker op objectniveau steeds meer tot het verleden en groeit de vraag naar sectoroverstijgende accommodaties.

Sectoroverstijgend combineren
Een gezonde en vitale wijk kan niet los worden gezien van goed en veilig wonen in een gezonde leefomgeving. Het slaan van deze bruggen gebeurt zowel binnen als buiten de gemeentelijke organisatie en tussen formele en informele organisaties. Het ligt voor de hand dat de gemeente het voortouw neemt in het inzichtelijk maken van enerzijds de vraagzijde en anderzijds de aanbodzijde van de totale huisvesting.

In samenspraak met alle maatschappelijke spelers kan een roadmap worden ontworpen waarin ruimte is voor publiek-publieke, publiek-private of privaat-private initiatieven, waarbij de totale private en publieke vastgoedvoorraad als een gezamenlijke maatschappelijke vastgoedopgave wordt beschouwd.

Deze opgave vraagt aan gemeenten om te komen met een herzien accommodatie-beleid, waarmee zij haar regierol kan vormgeven. Enerzijds gericht op het stimuleren en faciliteren van de sociale en maatschappelijke doelstellingen en anderzijds het evenwicht zoeken tussen middelen, bestaand vastgoed en duurzaamheid.

Nieuwbouw of gebruik bestaand vastgoed?
Duurzaamheidsdoelstellingen worden niet gehaald met alleen nieuwbouw. De grootste winst is te halen in de bestaande gebouwenvoorraad. Er komt ook veel waardevol bestaand vastgoed beschikbaar door trends als krimpende leerlingaantallen, scheiden van wonen en zorg en de nog altijd bestaande leegstand van commercieel vastgoed. Juist de inzet van dit bestaande vastgoed kan een antwoord zijn op de complexe vraag naar duurzame accommodatie.

Gemeente zullen een balans moeten zoeken in vraag en aanbod en vervolgens het huisvesten in gemeentelijke of particuliere accommodaties. Dat betekent dat er een beeld moet zijn van de vraagontwikkeling enerzijds en de beschikbare ruimte in beide sectoren en de functionaliteit en prijsstelling die daarbij horen, anderzijds. In zijn algemeenheid (particulier en overheid) zal binnen de gemeente voldoende accommodatie beschikbaar moeten zijn om de professionele en vrijwillige accommodatievraag te huisvesten. Met betrekking tot de accommodatievraag zal de gemeente voor zichzelf een afbakening moeten maken in de prioritering binnen haar 'zorgplicht'. 

Afwegingskader
Hoe als gemeente om te gaan met dit vraagstuk? Er zijn accommodatievragen vanuit zorgprofessionals, onderwijs, jeugdwerkers, wijkteams, verenigingen, samenwerkingsverbanden, maatschappelijk ondernemers en steeds meer burgerinitiatieven. Gemeenten zijn daarom op zoek naar een hernieuwd afwegingskader dat helpt bij beantwoording. De ingrediënten daarvan zijn hier al eerder genoemd en zijn te vertalen in een stappenplan, op weg naar een duurzaam accommodatiebeleid.

Allereerst is er behoefte aan focus. Welke transities en welke doelgroepen willen we vanuit het sociaal domein faciliteren? Door deze focus kunnen er prioriteiten én criteria worden gesteld aan de organisaties en hun initiatieven, aan hun huisvestingsvraag én aan de inzet van middelen. Door een juist evenwicht kan er beleid worden gevoerd, dat leidt tot een duurzame oplossingen, gericht op een betere leefomgeving.

Het hEVO Verduurzamingsteam publieke domein bestaat uit:

• Laurens Warnink (gemeenten)
• Willem Adriaanssen (onderwijs)
• Ron van Bloois (gezondheidszorg)

Foto: Han Hermkens