Vastgoedopgave zorgsector 2018

Het is onwaarschijnlijk dat dit zo laag blijft gelet op demografische ontwikkelingen. Maar er zijn meerdere factoren die een rol spelen. Zoals de veranderende investeringen in zorgvastgoed. Nieuwprojecten zijn in veel gevallen kleinschaliger, de diversiteit neemt toe.

Daarnaast wordt er niet alleen in stenen geïnvesteerd; het belang van de digitalisering (e-health, EPD) neemt zienderogen toe. Ondanks de relatieve (regel-)rust zijn er nog volop ontwikkelingen binnen de cure en care. Er dreigt een groot tekort aan voldoende gekwalificeerd personeel in diverse zorgsectoren, maar bij omzetfluctuaties moet men weer flexibel genoeg kunnen zijn. De administratieve lasten zijn hoog. Vooral in de geestelijke gezondheidszorg (GGZ) is men nog teveel tijd kwijt aan zelfonderzoek naar rechtmatigheid van omzet in het verleden.

Verder zijn er cao's afgesloten waarbij uitgestelde vergoedingen voor onregelmatige werktijdenonregelmatigheidstoeslag, ORT alsnog moeten worden uitbetaald. In het gemeentelijk sociale domein ligt er na de decentralisaties nog steeds een grote uitdaging voor wat betreft de jeugdzorg en de administratieve afwikkeling van WmoWet maatschappelijke ondersteuning. Waar staan we nu halverwege 2017?

ANALYSE

Op basis van beschikbare in- en externe gegevens is een analyse uitgevoerd. Als eerste stap is historische informatie verzameld om inzicht te krijgen in de bedragen aan investeringen en daaruit voortvloeiende financieringsvraag in de afgelopen jaren. Gelet op de stelselwijzingen en onzekerheden mag de daarin te onderkennen trend zeker niet zonder meer worden doorgetrokken naar de toekomst. Maar het geeft wel een vertrekpunt, ervan uitgaande dat er altijd wel een bepaald minimumniveau aan vastgoed nodig is.

In de analyse is ook onderscheid gemaakt tussen de omvang en het karakter van investeringen. Niet alleen de investeringen in het zorgvastgoed zelf veranderen - er wordt niet alleen minder maar ook anders gebouwd. Ook het zorgveld zelf is in beweging. De zorgsector omvat de deelsectoren: ziekenhuizen (inclusief universitair medische centra), verzorging en verpleging, gehandicaptenzorg en geestelijke gezondheidszorg.

Recent verleden

Het CBS publiceert regelmatig geaggregeerde informatie over de jaarverslagen van zorgaanbieders. Gelet op de recent doorgevoerde ingrijpende stelselwijzigingen geven alleen de meest recente beschikbare jaren (tot en met 2015) een zinvolle indicatie. Onderstaande cijfers betreffen dan ook de jaren 2014/2015.

• jaarlijks wordt voor EUR 3,8 miljard geïnvesteerd
• jaarlijkse totale afschrijvingen EUR 3,0 miljard
• boekwaardeverloop min of meer constant aangezien er ook nog veel vastgoed wordt afgestoten
• de zorgsectoren hebben in totaal voor ruim EUR 20 miljard aan opgenomen lange geldleningen op de balans staan.

Bron: CBS Statline, maart 2017

Kredietverlening BNG Bank
In de afgelopen jaren daalde de nieuwe (lange) kredietverlening door BNG Bank van EUR 1,9 miljard in topjaar 2011 naar EUR 0,8 miljard in 2016. De totale bancaire kredietverstrekking aan zorgaanbieders halveerde in diezelfde periode van EUR 2,8 miljard (2011) naar EUR 1,4 miljard (2016). Net als bij de CBS-cijfers is het verstandig vooral aan te haken op de meest recente cijfers.

Ultimo 2016 stond er bij BNG Bank voor EUR 7,3 miljard aan lange uitgezette leningen in de boeken. Het marktaandeel op portefeuilleniveau was in de afgelopen jaren vrij stabiel.
– jaarlijkse kredietvraag vanuit de zorgsectoren bedraagt minstens EUR 1,5 miljard
– grofweg de helft hiervan werd door BNG Bank verstrekt

Geborgde lange kredietverstrekking
De ontwikkeling bij het Waarborgfonds Zorgsector (WFZ) in 2016 is de spiegel van de ontwikkelingen in geborgde lange kredietverstrekking bij de sectorbanken. Het WFZ noemt in haar jaarverslag als redenen hiervoor:
– het strookt met het overheidsbeleid om intramurale voorzieningen te beperken
– het nieuwe zorgstelsel zorgt voor onzekerheden waardoor investeringsbeslissingen moelijker worden
– banken zijn hierdoor ook terughoudender geworden

Een derde onder borging WFZ
Opvallend is dat de trend bij het WFZ geen gelijke tred houdt met die van de ongeborgde kredietverlening zoals zichtbaar bij BNG Bank, die in die periode toch al terughoudend was vanuit het beleid portefeuillesturing. Daarmee lijkt het niet vanzelfsprekend dat kan worden vastgehouden aan het uitgangspunt dat de helft van de kredietvraag in de zorgsector onder borging van het WFZ plaatsvindt. Eerder lijkt dat richting een derde deel te gaan, ondanks het feit dat het rentevoordeel voor zorgaanbieders zonder meer aantrekkelijk is (volgens het WFZ tot 2%).

Verwachtingen

De historische cijfers geven slechts een eerste indicatie van de toekomstige kredietvraag. Gelet op de teruggelopen investeringen en de voorzienbare gevolgen van de demografische ontwikkelingen kan hiermee niet worden volstaan. Daarom is ook geïnventariseerd welke verwachtingen er door externe partijen op dit vlak recentelijk zijn geuit.

Diverse banken, investeerders, consultants, kennisinstituten en brancheverenigingen hebben verwachtingen geuit over de toekomstige investeringen en financieringsvraag. Deze uitingen (ING, Rabobank, KPMG, Roland Berger, AcvZ) zijn overigens niet concreet, voornamelijk kwalitatief van aard en bevatten doorgaans een pleidooi aan zorgaanbieders om zich goed aan te passen aan het nieuwe zorgstelsel waarbinnen zij nu opereren.

Daarnaast zijn veel publicaties vanuit commercieel perspectief en eigen belang geschreven. Hieronder een verkorte weergave voor zover concreet:

• Stichting Economisch Instituut voor de Bouw: verwacht een toename van investeringen met 4% (2017-2022)
• Rabobank: 'structurele leegstand remt nieuwbouw af', 'geen spectaculair herstel'
• Finance Ideas: uitkomst van enquête: 'na recente periode van terughoudendheid lijkt de bereidheid om te investeren weer toegenomen'. De verwachte kredietvraag op basis van extrapolatie van de enquête-uitkomst is circa EUR 1,4 miljard waarvan een derde bancair zal worden gefinancierd. Omdat niet duidelijk is in welke mate de enquête representatief is en de uitkomsten kunnen worden geëxtrapoleerd moet dit bedrag met terughoudendheid worden geïnterpreteerd.
• Nederlandse Vereniging van Ziekenhuizen (NVZ): verwijst naar het hoofdlijnenakkoord waarom investeringen zijn teruggelopen. Daarbij uit zij zorgen dat hierdoor te weinig ruimte blijft voor noodzakelijke ICT-investeringen.
• De gezamenlijke branches ActiZBranchevereniging van bijna 400 organisaties die actief zijn op het gebied van zorg en ondersteuning aan ouderen, (chronisch) zieken en jeugd, GGZ Nederland en VGNVereniging Gehandicaptenzorg Nederland, brancheorganisatie voor aanbieders van zorg- en dienstverlening aan mensen met een handicapin een recente lobbybrief tegen de voorgenomen aanpassing van de normatieve huisvestings-component (NHC) in de integrale tarieven vanaf 2018 in care: 'de sector heeft de afgelopen jaren weinig geïnvesteerd door alle veranderingen en bezuinigingen; een inhaalslag is nodig, daarbij moet de sector ook investeren in duurzaamheid, nieuwe eisen aan brandveiligheid en inzet van technologie en domotica'.
• In de hiervoor genoemde lobbybrief wordt ook ingegaan op de vaststellingswijze van de NHC vanaf 2018 waarbij de NZaNederlandse Zorgautoriteit, houdt toezicht op de zorgmarkt in Nederland, zowel op zorgaanbieders als verzekeraarsuitgaat van de volgende financieringsstructuur van investeringen: 30% met eigen vermogen, en 70% vreemd vermogen. Volgens de gezamenlijke branches is die verhouding eerder 35%-65%.

Rem op bancaire kredietvraag

Investeerders uiten zich positiever over de kansen die zij zien. Concrete verwachtingen over investeringen op sectorniveau worden niet geuit. De belangstelling heeft te maken met de aard van zorgvastgoed dat minder cyclisch gevoelig is. Daarbij zien investeerders nog steeds veel mogelijkheden om efficiency te verbeteren (vooral in de care) en wordt de zorgmarkt als groeimarkt gepercipieerd. Ook speelt mee dat door de toegenomen interesse bij andere investeerders daarmee de liquiditeit van deze investeringen is toegenomen (er is meer markt voor).

Dit alles remt de bancaire kredietvraag. De banken verwelkomen dit overigens omdat zij terughoudend zijn geworden bij de toegenomen risico's en vinden dat er een te groot beroep op hen wordt gedaan. Relatief valt de positie van alternatieve financieringen tot dusverre mee en het lijkt er niet op dat dit in 2018 snel heel anders gaat worden. Initiatieven zoals de NLZorgobligatie hebben tot niets geleid en worden inmiddels als niet geslaagd beoordeeld. Ook zal de positie van crowdfunding relatief bezien beperkt blijven.


Nieuwbouw Meander Medisch Centrum Amersfoort, 2010-2013

Kwalitatieve aspecten

Duurzaamheid
Inmiddels is het vanzelfsprekend dat duurzaamheid en MVO onderdeel uitmaken van de afwegingen bij nieuwbouw en facilitair beheer. De zorgaanbieders lopen hierin weliswaar niet voorop, maar hebben inmiddels wel degelijk stappen gemaakt. Naar verwachting zet dit proces zich voort.

Diverser aanbod
Het aanbod wordt steeds beter op de vraag afgestemd, voor burgers ontstaan meer keuzemogelijkheden. Dit betekent wel dat het zorgvastgoed minder uniform wordt.

Schaalomvang
Algemene trend is dat de schaalomvang afneemt. Dit geldt ook voor de zorgsector. Er is steeds meer behoefte aan multifunctioneel kleinschaliger vastgoed. Technologie (e-health, ICT) speelt hier een belangrijke rol. Bovendien stuurt de overheid aan op substitutie van zorg. De impact verschilt per deelsector, maar met de transities heeft zich een duidelijke trendbreuk voorgedaan.

Groeiende behoefte aan zorgvastgoed

Terugkijkend zien we dat de omvang van investeringen in zorgvastgoed sterk is teruggelopen. Gelet op de demografische ontwikkelingen zal de behoefte aan meer zorgvastgoed uiteindelijk toenemen. Daarnaast blijft er natuurlijk altijd een vervangingsvraag waarbij rekening moet worden gehouden met kwalitatieve eisen die gesteld worden aan zorgvastgoed maar ook aan nieuwe aangescherpte eisen op duurzaamheid. Bij de vraag hoe snel, met hoeveel en met welk karakter de investeringen zich herstellen, spelen verschillende factoren zoals hierboven beschreven een rol, die de toename afremmen en het karakter veranderen.

61% bancaire kredietverstrekking
Wat betreft de financieringsstructuur wordt het gros nog steeds met vreemd vermogen gefinancierd. Uitgaand van de CBS-cijfers zullen de investeringen in de carevoor bijna 60% bancair worden gefinancierd. In de cure gaat het om bijna 70%. De financiering van de vastgoedinvesteringen vindt duidelijk niet uitsluitend met vreemd vermogen plaats. Waar sprake is van vreemd vermogen zal dat overigens vrijwel uitsluitend bancair worden ingevuld door een handvol Nederlandse banken.

Kredietvraag 2018 zorgsector

Alles overziend is het meest waarschijnlijke scenario dat de investeringen in zorgvastgoed weer licht gaan herstellen.

• voor 2018 wordt uitgegaan van een investeringsniveau nieuwbouw zorgvastgoed van EUR 3,8 miljard
• met een inherente bancaire financieringsvraag van EUR 1,5 miljard
• waarvan EUR 0,4 miljard onder borging WFZ
• en EUR 1,1 miljard ongeborgd
• inzet van eigen middelen EUR 1,5 miljard
• overige EUR 0,8 miljard (investeerders en overige)

De geborgde kredietvraag zal voor het overgrote deel worden ingevuld door de zogenaamde sectorbanken (BNG Bank en NWB Bank). Onder het level playing field dat verondersteld mag worden, zullen deze banken elk 50% van deze kredietverstrekking verzorgen.

Afhankelijk van de randvoorwaarden (portefeuillesturing, risk appetite, commercieel beleid) zullen de banken de bancaire ongeborgde kredietvraag in 2018 behandelen. Daarbij moet rekening worden gehouden met herstel van concurrentieverhoudingen tussen de banken en toetreding investeerders waardoor de omzetverwachting 2018 lager kan uitvallen, terwijl de totale investeringen licht stijgen.