Corporaties en middenhuur: logische combinatie?

Bij middenhuur gaat het om woningen die net iets duurder zijn dan sociale huurwoningen. Dus net boven de grens van 710 euro en oplopend tot circa 1.000 euro per maand. De bovengrens verschilt per regio. De vraag naar deze woningen is groot, constateert Rob van Gijzel in zijn rapport.

Middenhuur biedt een plek aan huishoudens met een middeninkomen, die graag in een huurwoning willen wonen of geen andere keuze hebben. Ze verdienen te veel voor sociale huur en te weinig voor koop. Of ze kiezen ervoor vanwege de flexibiliteit. Van Gijzel gebruikt de metafoor van draaischijf op de woningmarkt: 'huishoudens kunnen de woningen gebruiken om op te stappen, door te stromen en terug te stromen, zodat ze altijd opnieuw een passende woning kunnen vinden.'

Trends op de woningmarkt

Onderzoekers van de Amsterdam School of Real Estate signaleren een aantal trends waardoor de vraag naar woningen met een middenhuur toeneemt. Banken houden zich aan striktere normen voor het verlenen van hypotheken. De strengere wet- en regelgeving bepaalt dat woningcorporaties de goedkoopste sociale huurwoningen alleen nog passend mogen toewijzen aan mensen met de laagste inkomens. Ook de flexibilisering van de arbeidsmarkt speelt een rol: bij tijdelijke arbeidscontracten of bewuste keuzes voor zelfstandig ondernemerschap past eerder betaalbare middenhuur dan jarenlange financiële vastigheid.

In 2015 noemden de onderzoekers middenhuur nog de ontbrekende schakel op de woningmarkt. Twee jaar later zijn ze iets optimistischer: het aanbod neemt iets toe maar nog niet genoeg. En dat terwijl iedereen het erover eens is hoe belangrijk de middenhuur is. Om ervoor te zorgen dat mensen die op jaarbasis net iets meer verdienen dan 40.000 euro kunnen doorstromen naar een iets duurdere woning. Hun sociale huurwoning komt dan beschikbaar voor anderen. Om starters een reële kans te bieden zich ergens te vestigen. En om wijken vitaal te maken of te houden door verschillende inkomensgroepen naast elkaar te laten leven. Onderzoek van Rigo in opdracht van Aedes toonde onlangs aan wat de risico’s zijn van eenzijdige wijken met veel kwetsbare huurders.

Samenwerkingstafels middenhuur

Hoe kunnen we lokale partijen ondersteunen in het versterken van het middenhuursegment? Met die opdracht van het ministerie van BZK ging oud-burgemeester van Eindhoven Rob van Gijzel in 2016 aan de slag. Om de praktische hindernissen op te sporen en te slechten, richtte hij samenwerkingstafels op in veertien steden, waarbij gemeente, investeerders, ontwikkelaars en woningcorporaties zich bogen over een concrete casus.

Eén van die samenwerkingstafels was in Groningen. Wethouder Wonen Roeland van der Schaaf (PvdA) stak meteen zijn vinger op toen dit werd geïnitieerd. 'Middenhuur was in Groningen een onderontwikkelde sector. Vroeger kon je met een middeninkomen nog wel in de sociale huur zitten. En tot voor kort waren de koopprijzen hier ook nog wel acceptabel. Dat is veranderd door allerlei ontwikkelingen: de stijgende koopprijzen, andere opstelling van banken, verandering in beleid voor sociale huur en veranderingen in de Groningse samenleving en de economie. Door al die factoren nam de vraag naar middenhuurwoningen toe, terwijl we nog steeds weinig aanbod hebben.'

Positieve ontwikkeling

In Groningen is de komende tijd jaarlijks behoefte aan 200 tot 300 extra woningen met een huur van ongeveer 700 tot 1.100 euro, denkt Van der Schaaf. Ruimte om deze te bouwen is er ook. Meer dan vroeger staat middenhuur bij de gemeente op de agenda. En voorzichtig aan beginnen projectontwikkelaars dit ook in te zien. Eerst op de meer populaire binnenstedelijke locaties, maar nu ook in het uitbreidingsgebied Meerstad. ‘Er zit echt een positieve ontwikkeling in, maar we zijn er nog niet. Wat mij betreft mag er nog wel een schepje bovenop’, aldus de wethouder.

Roeland van der Schaaf, wethouder Groningen: 'Op het terrein van de voormalige suikerfabriek dat eigendom is van de gemeente komt minimaal 20 procent middenhuur. Dat is vastgesteld in de structuurschets.'

Ook bij de Groningse wijkvernieuwing is middenhuur gewenst en daarbij richt Van der Schaaf zijn hoop ook op woningcorporaties. 'Het zou goed zijn als zij meer ruimte krijgen om ook middenhuur te realiseren. Daar is bij de corporaties ook wel belangstelling voor, want als je ook wat duurdere huurwoningen aan een wijk toevoegt kun je wooncarrières bevorderen en de mix in zo’n wijk versterken.' De wethouder ziet meer voordelen van middenhuur door corporaties: 'Als zij daarin hun rol te pakken, blijft voor de lange termijn gegarandeerd dat de woningen beschikbaar blijven in dat segment. Maar de realiteit is dat corporaties zich nu vooral op de sociale huur richten en daaraan hebben ze de handen vol. Gelukkig is er ook een groeiend maatschappelijk bewustzijn bij met name de beleggers als pensioenfondsen om niet alleen maar dure woningen te bouwen.'

Rol woningcorporaties

Kunnen woningcorporaties een structurele rol spelen bij het inlopen van achterstanden bij woningen voor middeninkomens? Ger Peeters van Wonen Limburg en Bert Halm van Eigen Haard in Amsterdam vinden van wel. In combinatie met de kerntaak om sociale huurwoningen te realiseren zien zij een taak weggelegd in de middenhuur. Sterker nog: vergroting van het aandeel middenhuur in hun woningbezit helpt om bredere volkshuisvestelijke doelen te bereiken. Middenhuur helpt immers om doorstroming van scheefwoners te bevorderen en om meer gemengde wijken en complexen te realiseren, wat bevorderlijk is voor de leefbaarheid.

In de praktische organisatie voor het realiseren van middenhuur, maakten de twee corporaties andere keuzes. Wonen Limburg richtte een BV op waarin onder andere de middenhuurwoningen van de corporatie zijn ondergebracht. Eigen Haard ziet voldoende mogelijkheden met alleen een administratieve scheiding tussen de sociale tak van de woningstichting en de tak voor het middensegment.

Wonen Limburg

Bestuurder Ger Peeters van Wonen Limburg ziet een grote behoefte aan middenhuur in zijn werkgebied. 'In Limburg zijn grotere institutionele beleggers en ontwikkelaars zich al jaren aan het terugtrekken. Daardoor ontstaat een gat dat met name de middenhuur treft. Wij zijn als corporatie verantwoordelijk voor mensen die niet zelfstandig aan een woning kunnen komen. En dat geldt hier dus ook voor mensen met een middeninkomen.' Naast huisvesting van bijvoorbeeld basisschooldocenten, politie en starters gaat het Peeters ook om leefbaarheid in buurten en wijken. 'Met bestaande woningen in de middenhuur en de mogelijkheid deze te ontwikkelen, heb je een actieve sleutel in handen om gemengde wijken te creëren.'

Wonen Limburg heeft begin dit jaar de aparte BV Wonen Limburg Accent opgericht voor activiteiten die buiten de scope van de woningstichting vallen. De woningstichting zag geen andere keuze. Vooral de markttoets die moet worden gedaan voordat de corporatie zelf middenhuurwoningen mag bouwen, is volgens Peeters belemmerend: 'We voelden ons klem gezet. De gemeente zou dan eerst een aparte inschrijvingsprocedure moeten houden, waar eventueel geïnteresseerde ontwikkelaars zich op melden. Bij de ontwikkeling van gemengde complexen met sociale huur en middenhuur zou dat processen enorm vertragen.'

De Limburgse corporatie heeft momenteel zo’n 27.000 woningen. Hiervan zijn ruim 1.500 woningen overgezet naar de BV. Het gaat met name om woningen met een huur tussen 710 en 950 euro of die zo’n huurprijs krijgen als de huidige bewoners verhuizen. Wonen Limburg wil groeien naar 30.000 woningen en op basis van de verwachte vraag komt 10 procent daarvan in de middenhuur. De uitbreiding zal plaatsvinden via nieuwbouw van gemengde complexen en door verwerving van vastgoed van beleggers. Ze worden regelmatig benaderd door beleggers die afstand willen nemen van portefeuilles in deze regio. Voor de financiering heeft Wonen Limburg onlangs de leningenportefeuille van Wonen Limburg Accent BV vernieuwd.

Gunstige financiering

Bij de afsplitsing van Wonen Limburg Accent BV kreeg die onderneming een lening mee van de woningstichting. Dit is volgens de wet eenmalig toegestaan met de voorwaarde deze in 15 jaar terug te betalen. Gezien de huidige rentestand en de ambities is de BV gaan kijken naar mogelijkheden om die lening sneller af te lossen en zelf gunstige financiering te zoeken.

Na gesprekken met verschillende banken koos Wonen Limburg voor een nieuwe lening bij Rabobank en BNG Bank. Peeters: 'Deze lening heeft nog gunstiger voorwaarden dan de meegekregen lening van de woningstichting. Bijkomend voordeel is dat de woningstichting sneller het geleende geld terugkrijgt en dit kan gebruiken voor het afbouwen van de leningenportefeuille of voor investeringen in sociale huurwoningen.' BNG Bank en Rabobank zien een duidelijke maatschappelijke meerwaarde van deze activiteiten van Wonen Limburg. Ook andere corporaties met ambities op het gebied van middenhuur kunnen bij deze banken terecht voor inhoudelijke en financiële ondersteuning.

Eigen Haard

Ook de regio rondom Amsterdam kent een groot tekort aan middenhuurwoningen. Eigen Haard zet hier flink op in. 'Onze doelgroep is echt groter dan alleen mensen die huursubsidie krijgen', vindt bestuursvoorzitter Bert Halm. De corporatie heeft in haar strategie vastgelegd dat ze er zijn voor iedereen die niet zelfstandig een plek in de metropoolregio Amsterdam kan veroveren. Daarom verhuren ze hun middensegmentwoningen aan woningzoekenden met een middeninkomen. In Amsterdam, Amstelveen en Ouderkerk aan de Amstel zijn dat momenteel mensen met een inkomen tot 55.400 euro. Een middenhuurwoning gaat met voorrang naar een huurder uit een sociale huurwoning. 'Dan slaan we twee vliegen in één klap', zegt Halm. 'Dat is de beste manier om te zorgen dat er ook weer aanbod komt voor de lagere inkomens.' Ook leefbaarheid in wijken en buurten is een argument om meer middenhuurwoningen te realiseren.

Eigen Haard heeft nog onvoldoende woningen voor middeninkomens. De corporatie wil van 55.000 woningen groeien naar 58.000. Het aandeel middenhuur zou minstens 10 procent moeten zijn en is momenteel 7 procent. Eigen Haard realiseert deze woningen in eerste instantie via liberalisatie van bestaande woningen en met lopende nieuwbouwprojecten die al voor de nieuwe Woningwet zijn gestart. Maar ook in de toekomst denkt Bert Halm middenhuurwoningen te kunnen realiseren. ‘Hoewel het beeld soms anders is, kan uitbreiding van het middenhuursegment ook binnen de nieuwe Woningwet. Zolang gemeente en huurdersverenigingen het daarover eens worden in de prestatieafspraken en de markt geen interesse heeft.'

Artist impressie woningen Appellaan/Notenlaan. In Amstelveen bouwt Eigen Haard 18 eengezinswoningen. Hoewel de markthuur voor deze nul-op-de-meter-woningen ruim 2.000 euro is, verhuurt de corporatie ze voor 1.000 euro per maand. De middenhuurwoningen worden eind dit jaar opgeleverd en gaan met voorrang naar doorstromers uit een sociale huurwoning.

Wet- en regelgeving lijkt dus geen probleem. En waar het zou kunnen knellen heeft de wetgever wijzigingen van de wet aangekondigd. De rendementseis is naar beneden bijgesteld en de markttoets wordt vereenvoudigd. Maar hoe staat het dan met de financiering?

De niet-daeb-tak van Eigen Haard kreeg bij de splitsing een geborgde interne lening van de daeb-tak. Halm: 'Onze strategie is om die lening zo goed mogelijk uit te nutten, omdat we liever geborgd lenen dan ongeborgd. We zullen al onze creativiteit benutten om met een interne leningsopzet onze niet-daeb te kunnen financieren.' Als het goed is kan de niet-daeb-tak van Eigen Haard nieuwe projecten zelf financieren omdat hier meer opbrengst wordt verwacht, al is het maar omdat hiervoor de verhuurdersheffing niet telt. Halm: 'Dat scheelt je ongeveer drie maanden huur.'

De huidige ambities voor meer middenhuurwoningen lijken dan ook zonder extra leningen haalbaar. Laat de markt het in Amsterdam liggen en wil de gemeente voor middenhuur een groter beroep wil doen op de corporaties, dan wordt het lastiger. Dan komt ook bij Eigen Haard de loan-to-value-grens in zicht en mag de corporatie volgens de toezichthouder dus niet bij lenen, hoe gunstig de rentetarieven ook zijn.

Dat kun je niet alleen aan de vrije markt overlaten

Eigen Haard is een van de deelnemers aan het Platform Amsterdam Middenhuur (PAM). Dit platform constateerde dat er voor elke middenhuurwoning zes gegadigden zijn. In overleg met de gemeente is een aantal tenders voor ontwikkellocaties uitgeschreven waarbij specifiek is gekozen voor middenhuur, met de belofte om de woningen 25 jaar lang niet door te verkopen.

Prima, vindt Halm. 'Als de markt een oplossing heeft, hoeven wij daar niet in te stappen.’ Maar in de huidige markt is het risico groot dat marktpartijen voor veel hogere huren gaan. Halm kan daar vanuit het perspectief van de ontwikkelaars wel begrip voor opbrengen: ‘Beleggers hebben een ander doel en gaan voor het hoogste rendement. Fair enough. Maar wil je overal in de metropoolregio een vergelijkbare inkomensverdeling hebben, dan moet je het middensegment reguleren. Dat kun je dan niet alleen aan de vrije markt overlaten.'

Bronnen
· Middeninkomens en het middensegment. De ontbrekende schakel op de woningmarkt. Amsterdam School of Real Estate. Johan Conijn, Frans Schilder (augustus 2015)
· Middeninkomens op de woningmarkt. Ontwikkelingen in een veranderend economisch en maatschappelijk klimaat. Amsterdam School of Real Estate. Johan Conijn, Frans Schilder (februari 2017)
· Perspectieven voor het middensegment van de woningmarkt. Verkenning van maatregelen ter bevordering van het aanbod. Planbureau voor de Leefomgeving. Arnoud Vlak, Manon van Middelkoop, Frans Schilder, Martijn Eskinasi (2017)
· Samen bouwen aan middenhuur. Ervaringen van één jaar Samenwerkingstafels middenhuur. Rob van Gijzel (januari 2018)
· Veerkracht in het corporatiebezit. Kwetsbare bewoners en leefbaarheid. Rigo Research en Advies in opdracht van Aedes. Kees Leidelmeijer Johan van Iersel Jeroen Frissen (oktober 2018)​