Financiering verduurzaming gezamenlijke opgave

Woningcorporaties staan voor grote uitdagingen op het gebied van verduurzaming van de bestaande woningvoorraad. De gestelde doelstelling voor de korte termijn is gemiddeld label B in 2021 voor het woningbezit. De verschillen in financiële mogelijkheden van individuele corporaties en de verschillen in de omvang van noodzakelijk investeringen zijn groot; daar waar de opgaven het grootst zijn, zijn vaak de minste middelen beschikbaar.

Als de sector de verduurzaming als een gezamenlijke doelstelling ziet, ligt samenwerking om te komen tot een meer optimale inzet van financiële middelen dan ook voor de hand.

Naar label B in 2021?
In de Woonagenda 2017-2021 stelt Aedes als doel dat het woningbezit van alle woningcorporaties in 2021 gemiddeld label B heeft. Volgens de meest recente rapportage over de volkshuisvestelijke voornemens van woningcorporatiesVolkshuisvestelijke voornemensoningcorporaties 2017-2021, ABF Research, februari 2018, lijkt de sector deze doelstelling niet te gaan halen. Extra investeringen zijn dan ook noodzakelijk. Ook het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) geeft aan dat corporaties voor de realisatie EUR 9,4 miljard extra moeten investeren bovenop de al gemaakte plannenHoeveel duurzaamheid kan de borg aan? WSW, februari 2018. In de berekening gaat het WSW overigens uit van label B op individueel corporatieniveau.

Het WSW geeft daarbij ook aan dat veel corporaties niet de financiële mogelijkheid hebben om deze extra investering te doen om te komen tot label B. Een aantal van 58 – vooral grotere - corporaties heeft geen financiële ruimte omdat deze tegen de door het WSW gestelde financiële ratio's aanlopen. Daarnaast valt op dat het WSW van oordeel is dat 70 corporaties extra investeringen niet aankunnen vanwege bedrijfsmatige risico's, zoals het management en organisatie. Dat betreft juist vooral de kleinere corporaties.

Niet alle corporaties op eigen kracht naar label B in 2021

Betere benutting gezamenlijke investeringscapaciteit
Verevening van middelen tussen corporaties kan een oplossing bieden, als sommige corporaties onvoldoende middelen hebben om noodzakelijk geachte volkshuisvestelijke activiteiten uit te voeren en andere corporaties juist beschikken over ruime financiële mogelijkheden.

Maar de vraag daarbij is hoe 'noodzakelijk geachte investeringen' vast te stellen; op zich mag alleen verschil in beschikbare financiële middelen geen reden tot verevening zijn. Met de 'label B'-doelstelling bestaat echter een objectief vast te stellen criterium. Het feit dat veel corporaties investeringscapaciteit niet inzetten, terwijl andere corporaties vanwege beperkte financiële middelen niet kunnen voldoen aan gemiddeld label B, kan aanleiding zijn voor verevening.

Dit kan bijvoorbeeld door middel van collegiale financiering of het overnemen van bepaalde projecten, zodat voor de corporatie die deze projecten uit handen geeft meer middelen overblijven voor investeringen in de verduurzaming.

Het oordeel van het WSW dat veel corporaties wel financieel, maar niet organisatorisch in staat zijn om extra investeringen te plegen, betekent dat daarbij niet alleen rekening moet worden gehouden met de investeringscapaciteit van de verschillende corporaties, maar ook met de organisatorische mogelijkheden. Mogelijk kan inzet van kennis, kunde en capaciteit tussen corporaties investeringen aanjagen. 

Verevening mag nooit een doel op zich worden

Ook investeringen in nieuwbouw en betaalbaarheid
Investeringen in verduurzaming vormen niet de enige 'noodzakelijke investeringen' van woningcorporaties. Daarnaast zijn ook investeringen in nieuwbouw (beschikbaarheid) en betaalbaarheid van belang. Deze typen investeringen concurreren met elkaar: een euro kan namelijk maar één keer worden uitgegeven.

Maar op nationaal niveau bestaan voor beschikbaarheid en betaalbaarheid geen concrete doelstellingen zoals deze voor duurzaamheid wel zijn benoemd. Op lokaal niveau (gemeente of woningmarktregio) zouden in een gedragen volkshuisvestelijk beleid wel doelstellingen kunnen worden benoemd op alle drie deze elementen:

  • beschikbaarheid
  • betaalbaarheid en
  • kwaliteit/duurzaamheid

Dit kan de basis vormen voor de vraag hoe de daarvoor noodzakelijk investeringen over de corporaties worden verdeeld. 

Duurzaamheid concurreert met beschikbaarheid en betaalbaarheid 

Naar een verplichte verevening van middelen?
Er wordt al lange tijd gediscussieerd over de inzet van de 'vermogens' en investeringscapaciteit van woningcorporaties. Zo adviseerde de VROM-raad in 2005 de overheid om "invulling te geven aan het activeren van het corporatievermogen door een meer verplichtend karakter te geven aan de matching tussen middelen en opgaven tussen woningcorporaties". Door de invoering van de verhuurdersheffing – waarmee veel investeringscapaciteit feitelijk is ingezet voor de algemene middelen van het Rijk - was deze discussie tijdelijk verstomd. Maar doordat de financiële positie van corporaties de laatste jaren weer is verbeterd, is de discussie weer helemaal terug. Zeker in de Haagse politieke arena.

Indien corporaties op vrijwillige basis onvoldoende invulling weten te geven aan de optimalisering van de inzet van de investeringscapaciteit, is het niet ondenkbaar dat daartoe op termijn dwingende wetgeving wordt ingevoerd. Het niet halen van de 'label B' doelstelling kan een mogelijke aanleiding zijn. Artikel 42 van de huidige Woningwet voorziet daarin. Dit artikel stelt dat corporaties in 'bepaalde gevallen' middelen behoren in te zetten ten behoeve van volkshuisvestelijke investeringen van andere corporaties.

Deze 'bepaalde gevallen' zijn nog niet uitgewerkt in een algemene maatregel van bestuur, maar ook met het huidige instrumentarium kan al invulling worden gegeven aan verevening. Bijvoorbeeld via de in de Woningwet benoemde projectsteun ten behoeve van noodzakelijke investeringen.

Deze projectsteun kan worden ingezet als een corporatie onvoldoende middelen heeft om bepaalde werkzaamheden te verrichten. Deze projectsteun wordt – zoals saneringssteun – opgebracht door alle corporaties. Daarnaast zou ook de verhuurdersheffing (verder) als vereveningsinstrument kunnen worden ingezet door onder bepaalde voorwaarden corporaties een korting te geven. Momenteel ontvangen corporaties die investeren in Rotterdam Zuid of goedkope nieuwbouw plegen in schaarstegebieden al een dergelijke korting. Deze wordt vervolgens opgebracht door de overige corporaties. 

Wacht geen wettelijke verplichting af
De maatschappelijke opgaven – zoals die op het gebied van verduurzaming - vragen een optimale inzet van de investeringscapaciteit van de sector. Samenwerking en verevening zijn mogelijke middelen om dat te bereiken. Van belang is dat daarbij het bereiken van volkshuisvestelijke doelstellingen centraal staat, verevening mag nooit een doel op zich worden.

Natuurlijk moet te allen tijde worden voorkomen dat 'goed geld' naar 'kwaad geld' wordt gegooid. Als de sector daarbij niet afhankelijk wil zijn van hoe algemene wetgeving op dit punt uiteindelijk uitpakt, is het zaak om nu de inzet van de investeringscapaciteit verder te gaan benutten en daarbij het thema verevening niet te schuwen. Het is dan ook hoopgevend dat een bestuurlijke werkgroep van Aedes met het thema collegiale ondersteuning aan de slag gaat.

Trefwoorden: Tags: Duurzaam; Volkshuisvesting