Omgevingswet en de risiconemende bouwer
De twee professionals kennen elkaar niet persoonlijk. Bij hun eerste ontmoeting branden ze direct los over de kansen en bedreigingen van de grote Omgevingswet-operatie. 'Regelzucht verminderen - de gedachte achter de wet - is goed, maar we moeten het nog zien.' En: 'Overheden willen op alle punten flexibel kunnen zijn, maar wij als marktpartij moeten risicovol investeren en ons wel vastleggen.' Sabine Renders is Gebiedsontwikkelaar bij AM, onderdeel van Koninklijke BAM Groep NV. Linda Veerbeek is Commercieel Manager bij BAM Wonen. Hun visies zijn vooral gestoeld op praktijkervaring uit de gebiedsontwikkeling en de uitvoering van bouwprojecten. Daarnaast is Veerbeek actief in de gemeentepolitiek.
Sabine Renders
Na haar studie bij de TU heeft Sabine Renders in verschillende functies gewerkt bij een gemeente en bij woningcorporaties. Gebiedsontwikkeling is haar speerpunt. Sinds 2017 is zij in dienst van AM, momenteel betrokken bij gebiedsontwikkelingen in de Haarlemmermeer.Linda Veerbeek
Linda Veerbeek is een 'echte techneut, constructeur van huis uit'. Zij deed MTS, HTS en TU Eindhoven. Daarna de bouw in. Momenteel is zij Commercieel Manager bij BAM Wonen Noordwest. Als raadslid is zij actief in haar gemeente Heiloo.
Online overzicht
De wet verlegt verantwoordelijkheden in de uitvoering naar marktpartijen. BAM Wonen is volop bezig met extra - vooral digitale - instrumenten. Veerbeek: ‘Een voorbeeld zijn de nieuwe vormen van kwaliteitsborging die wij ontwikkelen. Met apps zoals SnagR kunnen wij in alle stadia van de bouw de tijdlijnen en de afgesproken kwaliteit in de gaten houden’. In plaats van enorme papierwinkels biedt deze technologie online overzicht. Verantwoording en inspectie doen via tekst en beeld wordt heel simpel.
Als illustratie noemt Veerbeek de prefab badkamers die nu op de markt zijn. 'Ze worden in een fabriek gebouwd en daarna kant en klaar aangeleverd. Tot en met de houders van de WC-rollen. Het fabricageproces kunnen we volledig on line monitoren en zo houden we controle op productkwaliteit en planning'. De testen in de fabriek op waterdichtheid van de eenheden zijn daarbij van ultiem belang. Verdere automatisering en de IT in de bouwketen goed op orde krijgen zijn voorbeelden waar doeleinden van de Omgevingswet en de commerciële invalshoek van BAM Wonen elkaar versterken.
Renders en Veerbeek plaatsen kanttekeningen bij het invoeringstraject. 'De overheden zijn hiermee binnen hun organisaties volop bezig. Maar zij lijken daarbij niet direct oog te hebben voor de belangen van professionele gebiedsontwikkelaars en hierover in gesprek te gaan. Natuurlijk is het goed dat gemeenten nu in gesprek zijn met hun burgers en lokale ondernemers. Maar zij moeten andere belangrijke stakeholders niet vergeten. Gebiedsontwikkelaars hebben expertise die zij graag inbrengen. Overheden kunnen meer dan nu het geval is, de samenwerking zoeken met marktpartijen die risiconemers zijn'.
Gebiedsontwikkelaar Renders wijst op de grote bouwopgave van dit moment: meer en snel(ler) woningen bouwen. 'Met de bestaande RO-instrumenten is volgens ons zo'n versnellingsopgave goed te realiseren. Wij raden af hiervoor op basis van de Crisis- en Herstelwet te gaan experimenteren met het zogenaamde bestemmingsplan met verbrede reikwijdte, in de geest van het Omgevingsplan. Het is een juridisch experiment en de houdbaarheid in eventuele beroepsprocedures is daardoor onzeker.'
Resultaat in binnenstad
'Het testen van het Omgevingsplan via het bestemmingsplan met verbrede reikwijdte, kan beter gebeuren bij het vernieuwen van conserverende plannen voor bestaande wijken en binnensteden. Beter daar dan in nieuwe uitleggebieden of herontwikkelingslocaties bij de rand van dorpen en steden. Ik verwacht direct resultaat door vereenvoudiging en onderlinge afstemming van de vele nu tegenstrijdige verordeningen in binnensteden.'
Een vooruitgang ten opzichte van de huidige planpraktijk is dat de politiek zich meer kan bezighouden met de grote lijnen. Veerbeek: 'De talloze procedures om bestaande plannen te herzien, kosten de gemeenteraad veel tijd en energie. Er wordt nu enorm op details gestuurd. Met de Omgevingswet krijgt de raad eerst een plan op hoofdlijnen voorgelegd. Dat is veel beter.'
Belanghebbenden betrekken
'Lastig te overzien nog zijn de participatietrajecten die de wet voorschrijft’, zeggen de geïnterviewden. ‘Initiatiefnemers van een plan moeten voorstellen doen om de omgeving en belanghebbenden te betrekken bij hun project. Dat gebeurt binnen een kader dat de gemeente vaststelt. Maar hoe zo'n kader eruit komt te zien, is nog onduidelijk. Wel gaat de gemeente aan het einde van het traject toetsen’.
De werkwijze is niet transparant, zeggen zij. Neem projecten waartegen veel weerstand bestaat. Misschien ontstaat de neiging om bezwaren weg te willen nemen door een langdurige inzet van participatie. Dat gebeurt voor de formele start van de procedure: 'Deze aanpak is voor geen van de betrokkenen goed, maar vertraagt wel het ontwikkelproces.'
'In plaats van een toets achteraf stellen wij een dialoog en het uitspreken van verwachtingen vooraf voor. Initiatiefnemers en gemeente moeten hetzelfde beeld hebben van de aanpak van de participatie. Maak gebruik van elkaars kennis en ervaring. De initiatiefnemer doet een op het project toegesneden voorstel en kan dit vroegtijdig met de gemeente bespreken.'
'samen zoeken naar de balans'
‘De Omgevingswet zegt vaarwel tegen de toelatingsplanologie’. Dat zegt Claudia Koenen, partner bij AIM-advocaten, gespecialiseerd in vastgoed. Zij werkte hiervoor als advocaat en als jurist in gemeenten, onder meer bij grondbedrijven. ‘Niet meer tot in den treure regelen wat niet mag, maar wel marktpartijen uitnodigen en faciliteren om initiatieven te nemen. Deze uitnodigingsplanologie wordt verankerd in de omgevingsplannen, die daarvoor op hoofdlijnen het kader en de nodige flexibiliteit bieden. Dat klinkt mooi. Maar de andere kant is dat het plan alle lasten voor onderzoek plus het gehele participatieproces bij initiatiefnemers neerlegt. De ruime mogelijkheden die omgevingsplannen bieden, vergen meer en uitgebreider onderzoek. Met als gevaar dat hoge onderzoekslasten het initiatief op slot zetten. Het is aan gemeenten om hierop bedacht te zijn en samen met ontwikkelende partijen te blijven zoeken naar de juiste balans.’
Onzekerheid voor investeerder
De Omgevingswet biedt de mogelijkheid om 'open normen' toe te passen. Het Omgevingsplan neemt dan voor een locatie geen harde regels of criteria op, maar volstaat met te verwijzen naar 'beleid'. Renders: 'Dit lijkt aantrekkelijk maar betekent voor initiatiefnemers een grote onzekerheid. Wij zien een toenemend risico op ondoorzichtige procedures. Waarmee moet je rekening houden bij de planontwikkeling? Er ontstaat rechtsonzekerheid voor de investeerder die pas in een laat stadium weet wat mogelijk is.'
Luisteren naar ontwikkelaars
Welke wensen hebben de experts voor het verdere invoeringstraject?
Hun eerste advies is: zorg dat gemeenten op tijd klaar zijn. Daarbij maakt de omvang een groot verschil: 'Wij zien een steeds grotere achterstand in beschikbare expertise bij de kleine gemeenten vergeleken met de grote.' Daarnaast: 'Zorg voor informatie en kennisuitwisseling. Er zijn bijvoorbeeld veel sessies die voorbij gaan aan de urgentie hoe de wet moet worden ingevoerd', zegt Veerbeek. 'Voorkom dat ieder voor zich het wiel opnieuw uitvindt.'
'Wij zouden overheden meer bewust willen maken van beschikbare kennis bij ontwikkelaars en de door hen ervaren risico's.' Maar daarnaast, tekent Renders aan: 'Ook ontwikkelaars kunnen zelf meer doen. Niet afwachten, maar actief over de wet in gesprek gaan met lokale overheden.
Consequent is de wet niet
Advocaat Koenen reageert op de visie van Renders en Veerbeek: 'Integraliteit is het sleutelwoord, maar de huidige eis dat omgevingsvergunningen altijd samen moeten worden aangevraagd laat de Omgevingswet helemaal los.De wetgever gaat terug naar het oude 'WRO en de Woningwet'-systeem, waardoor vrijstellingen van bestemmingsplannen, bouw- en milieuvergunningen apart van elkaar kunnen worden aangevraagd. De keuze kan ik goed begrijpen. In de praktijk werkt deze 'onlosmakelijke samenhang-eis' onnodig beperkend. Als ontwikkelaar wil je soms eerst weten of een bouwplan de planologische toets kan doorstaan, voordat je flinke kosten gaat maken voor het bouwkundig ontwerp en de technische berekeningen.
Het loslaten van de eis van samenhang betekent wel dat de integrale afweging die nu nog op vergunningsniveau plaatsvindt, straks onder de Omgevingswet kan worden overgeslagen. Terwijl integraliteit juist een kerndoel van de wet is. Consequent is het in elk geval niet.'
Abonneer u op BNG Magazine via onderstaande knop.
Stuur uw artikel naar de redactie van BNG Magazine en wij nemen vervolgens contact met u op.