Nieuw zwembad, nieuwe energie, nieuw elan

Zwembaden. Voor veel gemeenten een zorgenkindje. Verouderde locaties vragen om vernieuwing en verduurzaming, want het zijn flinke energieslurpers. Bovendien hebben watersporters andere verwachtingen dan vroeger. Lukt het om een zwembad bij de tijd te brengen, dan kan het een belangrijke bijdrage leveren aan gemeentelijke ambities voor gezondheid en gezamenlijkheid. In Hilvarenbeek en in Rotterdam-Zuid vond men dat de investering waard.

De Hispohal was een begrip in Hilvarenbeek. Hele generaties kinderen leerden hier zwemmen, zaten op verenigingen die in de sporthal trainden en vierden er carnaval. Maar de sportaccommodatie uit begin jaren zeventig was 'ver over de datum', zoals Bert Lavrijsen het formuleert. Lavrijsen is directeur van LACO, de organisatie die in 1987 de exploitatie van de gemeente overnam en in 2007 ook eigenaar werd van de gebouwen en de grond.

Tijd voor nieuwbouw

Zoals de Hispohal zijn er vele accommodaties gebouwd in de jaren zeventig. Een halfronde koepel met zwembad, sportzaal en wat horeca. 'Qua look and feel kon het wel wat frisse energie gebruiken', aldus Lavrijsen. De sportverenigingen hadden ook hun wensen voor meer mogelijkheden, bijvoorbeeld een zwembad groot genoeg voor waterpolo op het hoogste niveau. Kortom, het werd tijd voor nieuwbouw. En dus gingen gemeente, sportraad en exploitant om tafel om plannen te maken.

Een plek voor een nieuwe zwembad was snel gevonden: vlakbij de oude accommodatie op sportpark De Roodloop was nog een braakliggend terrein. Gemeente Hilvarenbeek besloot de bouw en het onderhoud van de nieuwe sportaccommodatie aan te besteden volgens een DBM-constructie (Design-Build-Maintain). Een samenwerkingsverband van aannemer Pellikaan en Hellebrekers Technieken blijft twintig jaar verantwoordelijk voor het groot onderhoud aan de installaties. Zo heeft de gemeente heel wat risico's afgedekt. De gemeente Hilvarenbeek is wel verantwoordelijk voor het bouwkundig onderhoud aan het gebouw. Het benodigde bedrag van 7 miljoen euro leende de gemeente van BNG Bank met een looptijd van veertig jaar. Annuïtair, dus de rentelasten en aflossing blijven gelijk. Zo weet de gemeente waar zij aan toe is. De exploitatie is na een aanbesteding opnieuw gegund aan LACO. De gemeente kocht ook het oude zwembad terug. Dit wordt gesloopt en op die plek komt ruimte voor woningbouw.

All electric

Eind 2018 was de gloednieuwe sportaccommodatie klaar. Een strak ontwerp met een fittnessruimte, sporthal en een zwembad van serieus formaat. De nieuwe sportaccommodatie is 'all electric': aan het verwarmen van het water en de ruimtes komt geen gas te pas. Het dak ligt vol met zonnepanelen en overige warmte wordt opgewekt met warmtepompen en warmteterugwinning. Maar belangrijker nog is de goede isolatie zodat er geen energie verloren gaat. Verlichting met led-lampen is vanzelfsprekend.

Als exploitant is Lavrijsen blij met de nieuwe sportaccommodatie. Het dagelijks onderhoud is makkelijker door gebruik van moderne materialen. De led-verlichting scheelt in het energieverbruik en gaat veel langer mee dan gloeilampen. De diverse installaties die nodig zijn om de kwaliteit van het zwemwater in de gaten te houden, kunnen op afstand worden bediend met een slim gebouwbeheerssysteem.

Investeren in nieuwe sportaccommodaties loont de moeite

'Een nieuw gebouw geeft ook een impuls aan de gebruikers', zegt Lavrijsen. 'Verenigingen kunnen hier meer activiteiten opzetten. LACO verzorgt zwemlessen maar zet ook steeds meer in op andere doelgroepen, zoals meer bewegen voor ouderen. Sport en bewegen is belangrijk vanwege de gezondheid maar ook als bindmiddel in een gemeenschap.' Investeren in nieuwe sportaccommodaties loont de moeite, vindt Lavrijsen. Als het aan hem ligt, investeren ook andere gemeenten in een nieuw zwembad. 'Er is een forse slag nodig, maar er liggen kansen. Je kunt hiermee invulling geven aan ambities voor de energietransitie en je bespaart op de kosten voor exploitatie. Nu is de tijd om te investeren in verduurzaming. De rente is laag dus het is goed te financieren.'

Zwemcentrum Rotterdam

Ook Rotterdam-Zuid is een opvallend zwembad rijker. Hier is niet gekozen voor nieuwbouw, maar voor herbestemming van een kantoorpand bij het Zuidplein. Het oude zwembad ernaast is inmiddels gesloopt. Hier is de nieuwbouw van een kunstenpand met een theater en een bibliotheek inmiddels in volle gang.


Het zwembad in Rotterdam is onderdeel van de integrale gebiedsontwikkeling Hart van Zuid. De gemeente koos ervoor om deze gebiedsontwikkeling in zijn totaliteit uit te besteden aan een contractpartij die voor twintig jaar verantwoordelijk blijft voor het hele gebied. Coeur du Sud, een samenwerkingsverband van Ballast Nedam, Heijmans en investeringsmaatschappij 3i, won de aanbesteding. Daarbij gaat het niet alleen om de bouw, maar om alle aspecten van een DBFM-contract (Design, Build, Finance, Maintain). Naast het zwembad staan in de basisovereenkomst ook het kunstenpand, renovatie van de Ahoy-hallen, een internationaal congrescentrum en muziekhal, een busplatform en vernieuwing van de openbare ruimte. Voor al deze onderdelen van de publiek-private samenwerking (PPS) zijn prestatie-eisen vastgelegd.

De gemeente wordt hier ontzorgd want er ligt meer integrale verantwoordelijkheid bij de marktpartijen

 
Wout Goudswaard, projectmanager Hart van Zuid bij de gemeente, ziet voordelen in deze manier van gebiedsontwikkeling. 'De gemeente wordt hier ontzorgd want er ligt meer integrale verantwoordelijkheid bij de marktpartijen. Maar we werken natuurlijk wel intensief samen want wij hebben er ook belang bij dat dit gaat werken. Het is vooral stoeien met de sociale component: de potentie van het gebied voor bijvoorbeeld werkgelegenheid. We gaan als gemeente niet achterover leunen, maar werken in co-creatie aan Hart van Zuid. Zo'n publiek-private samenwerking gaat niet vanzelf. Je moet met elkaar in gesprek blijven om het tot een succes te maken.'


Duurzame transformatie

Het gebouw waar nu het Zwemcentrum Rotterdam is, werd in de jaren vijftig ontworpen als gezondheidscentrum en was daarna in gebruik als kantoor van deelgemeente Charlois. Het pand is getransformeerd naar een multifunctioneel zwembad met een wedstrijdbad van Olympische afmetingen. Daarmee zet het Rotterdam op de kaart voor internationale zwemwedstrijden. Op de begane grond zit horeca, winkels en een boksschool en op de bovenste verdieping zijn kantoren. Het zwembad is zo duurzaam mogelijk gemaakt. De GPR-score van 8,3 geeft aan dat het behoorlijk goed scoort op vijf thema's: energie, milieu, gezondheid, gebruikskwaliteit en toekomstwaarde. Het zwemwater wordt verwarmd met stadsverwarming en de isolatie is stukken beter dan het oude zwembad. Het groene mos-sedumdak is belangrijk voor de waterhuishouding van de stad.

Het ontwerp voor de transformatie is van Kraaijvanger Architects, die bij de ontwikkeling Hart van Zuid Rotterdam ook een rol hebben als supervisor van het masterplan. Het zwemcentrum kreeg een eervolle vermelding van de Rotterdam Architectuur Prijs 2018. ‘Het is niet de meest voor de hand liggende keuze om een zwembad in een bestaand gebouw onder te brengen. De extra ontwerpinspanningen die dit met zich meebrengt doordat de zwembaden met structuur, blijken hier echter meer dan gerechtvaardigd’, aldus het juryrapport.

Het nieuwe zwembad heeft echt een olievlekwerking

Maarten Kokshoorn, projectdirecteur bij Coeur du Sud, ziet dat het nieuwe zwembad een belangrijke aanjaagfunctie heeft voor het hele gebied. ‘Het geeft een enorme boost en helpt om andere functies hier naartoe te halen. Het heeft echt een olievlekwerking. Het zet Hart van Zuid positief op de kaart en er zijn al heel leuke eettentjes geopend in de plint.’ Vernieuwing van gebouwen is volgens Kokshoorn bij zo’n gebiedsontwikkeling geen doel maar een middel. ‘Het gaat niet om de stenen, maar om de sociale kant. En dat vergt een langere adem. Daarom is het goed dat wij twintig jaar aan Hart van Zuid verbonden blijven. Vanwege die lange samenwerking is het voor ons zinvol om te investeren en dan krijg je meer kwaliteit dan bij losse aanbestedingen.’ Coeur du Sud heeft bijvoorbeeld extra geïnvesteerd om het dak beloopbaar te maken, zodat er bij toekomstige onderhoudswerkzaamheden geen hijskraan nodig is. Maar naast die technische kant is ook de sociale kant van belang bij de langdurige verbintenis. Kokshoorn: ‘We zijn voor de bedrijven in de plint echt gaan zoeken naar iets wat past in het gebied. En omdat het hier bouwen op een postzegel is, steken we veel energie in de relatie met omwonenden.’

Ingenieuze financiering

De financiering van de gebiedsontwikkeling Hart van Zuid zit ingenieus in elkaar. Er is dan ook heel wat water door de Maas gestroomd voordat dit helemaal rond was. Bij de start zat Nederland nog middenin de crisis en durfde alleen BNG Bank het aan om krediet te verlenen. Coeur du Sud leent van BNG Bank een totaalbedrag van 40 miljoen euro. Het eigen vermogen komt van de aandeelhouders van Coeur du Sud (investeringsmaatschappij 3i, Ballast Nedam en Heijmans).

De gemeente hoefde van tevoren geen grote risicodragende investeringen te doen. Voor 83 procent van het totaal benodigde bedrag betaalt de gemeenten mijlpaalbetalingen aan Coeur du Sud. Deze betalingen werken als een incentive om de afgesproken planning te halen. De overige 17 procent is geleend van BNG Bank. Gedurende de exploitatiefase betaalt Coeur du Sud dit bedrag terug vanuit inkomsten uit periodieke beschikbaarheidsvergoedingen. Die beschikbaarheidsvergoedingen zijn onder andere de huur die de gemeente betaalt voor het zwembad en voor het kunstenpand. Kosten voor onderhoud heeft de gemeente niet, ook niet voor de openbare ruimte.  

De exploitatie van het zwembad ligt bij het Sportbedrijf Rotterdam, een voormalige gemeentelijke dienst die inmiddels is verzelfstandigd. Het sportbedrijf krijgt van de gemeente een vergoeding voor de exploitatie van het zwembad. Bovendien huurt het sportbedrijf sinds de verzelfstandiging kantoorruimte op de bovenste verdieping van het zwembad. Dat was van tevoren niet voorzien, maar is wel een mooie bijkomstigheid.


Impact voor de omgeving

Hoewel het nu nog een bouwput is rondom het nieuwe zwembad, komt de loop er al goed in. De eerste waterpolowedstrijden zijn er gehouden. Buurtbewoners komen er voor zwemlessen en trekken er baantjes. En mariniers uit een naburige kazerne gebruiken het 50-meterbad voor hun trainingen. 'Er is echt iets moois neergezet', vindt Wout Goudswaard. 'Mensen zijn er trots op dat ze hier mogen werken.' De belangrijke aanjaagfunctie voor het gebied werd ook gezien door de jury van de StiB-award (Steden in beweging). Deze prijs voor projecten met impact die hun omgeving op sociale, economische en duurzame wijze vooruit helpen is in 2018 toegekend aan Zwemcentrum Rotterdam.

Is uw gemeente net als Hilvarenbeek en Rotterdam-Zuid toe aan een nieuw zwembad? BNG Bank denkt graag mee met mogelijkheden om dit financieel haalbaar te maken. 

Trefwoorden: Tags: Milieu; Duurzaamheid