Leningen voor VVE's, kansen voor energietransitie

Voor het verduurzamen van bestaande woningen zijn fikse investeringen nodig. Een belangrijk deel van die woningen zijn appartementen van particuliere eigenaren. Stevig verduurzamen en stappen zetten in de energietransitie is dan een zaak om gezamenlijk als vereniging van eigenaren (VvE) aan te pakken. Financiering is soms lastig maar zeker niet onmogelijk. Nieuwe mogelijkheden bij het Nationaal Energiebespaarfonds bieden kansen.

Er zijn in Nederland naar schatting 125.000 VvE's met een woonfunctie. Hierin bevinden zich 1,2 miljoen van de in totaal 7 miljoen woningen. Het verduurzamen van VvE-gebouwen levert dus een belangrijke bijdrage aan de ambities om in 2050 CO2-neutraal te zijn. Enkele voorbeelden laten zien dat gezamenlijke investeringen in isolatie en duurzame energieopwekking zeker mogelijk is. Het vraagt wel om een lange adem van de VvE om het proces vanaf het eerste idee tot de financiering succesvol te doorlopen.

De Hamershof in Leusden
Een van de doorzetters is De Hamershof in Leusden. Onder de noemer Hart van Leusden investeert de gemeente in een nieuw gemeentehuis en verbetering van de openbare ruimte in het winkelcentrum. De 97 woningen boven de winkels – die gezamenlijk een VvE vormen – waren toe aan groot onderhoud. Maar uiteindelijk is ervoor gekozen om een veel grotere stap te zetten: een renovatie naar Nul op de Meter (NoM). Projectleider René Pie rekende voor dat bij groot onderhoud de servicekosten 100 euro omhoog zouden moeten terwijl een NoM-renovatie voor de meeste bewoners woonlastenneutraal zou zijn. De extra isolatie leidt tot een besparing op de energierekening die opweegt tegen de kosten voor een grotere lening.

  

  Hamershof

Inmiddels is de renovatie in volle gang. Hieraan ging heel wat overleg en rekenwerk vooraf. Pie werkte drie scenario's uit en met 76% koos de VvE voor het meest vergaande energiescenario. De woningen uit de jaren zeventig worden goed geïsoleerd, er komt een warmtepomp en zonnepanelen. 'De doorslaggevende reden was een financiële', aldus Pie. 'Het bestuur van de VvE heeft zijn schouders eronder gezet om de bewoners te informeren over de kosten en de baten. Dat was belangrijk want de woningeigenaren behoren niet tot de hoogste inkomensgroepen. Gemiddeld is de renovatie woonlastenneutraal. Hoe het sommetje per bewoner uitpakt zal nog wel verschillen. Deze VvE kent 10 verschillende woningtypes, met verschillende bedragen voor servicekosten en met verschillend stookgedrag.'

 De doorslaggevende reden was een financiële

Eind 2016 was VvE De Hamershof om, maar de zoektocht naar financiering duurde nog ruim twee jaar. Voor de renovatie is in totaal ruim 7,2 miljoen euro nodig. Met subsidie en spaargeld van de VvE is het te financieren bedrag verlaagd tot ruim 5,6 miljoen euro. De VvE wil dit financieren met twee leningen: een VvE Energiebespaarlening met een looptijd van 15 jaar bij het Nationaal Energiebespaarfonds én een lening bij BNG Bank met een langere looptijd.

Voor die laatste lening was wel een garantiestelling vanuit gemeente en provincie nodig. René Pie: 'Bij de financiering zijn twee elementen van belang. De woonlasten van de bewoners mogen niet omhoog en de lokale overheden willen het risico van hun garantstelling zo beperkt mogelijk houden. De lening van 3,4 miljoen met een rente van 2% bij BNG Bank is de eerste 15 jaar aflossingsvrij en sluit dus mooi aan op de VvE Energiebespaarlening van het Energiebespaarfonds.'

Nolensstraat in Wageningen
Een andere VvE die de financiering voor vergaande verduurzaming voor elkaar kreeg, is VvE Nolensstraat in de Wageningse wijk Nude. Binnenkort beginnen de werkzaamheden en eind 2019 is de renovatie klaar. Hier gaat het om 20 portiekwoningen in twee geschakelde flatgebouwen uit de jaren zestig. De VvE liet zich inspireren door gemeentelijke ambities om hele wijken te verduurzamen. Nude wordt een van de eerste wijken die van het aardgas af gaan.

Nolensstraat - oud

Een actieve VvE-beheerder wees het bestuur op mogelijkheden voor subsidie en begeleiding als pilot-project. Een scan door Platform31 in het kader van een innovatieprogramma pakte positief uit. Het gebouw is geschikt om Nul op de Meter te worden. De architectuur is zodanig dat een isolerende schil goed is te realiseren. Die schil verbetert ook de uitstraling van het gebouw. De verouderde en energieslurpende blokverwarming is relatief makkelijk te vervangen door een duurzaam verwarmingssysteem. Naast de technische mogelijkheden is van belang dat de VvE financieel robuust is en dat er voldoende draagvlak is bij de woningeigenaren.

Artist impression Nolensstraat - nieuw

Nadat het plan verder was uitgewerkt en eind 2017 een aannemer was gevonden die de klus kon klaren, duurde het nog een jaar voordat de financiering rond kwam. De kosten voor de NoM-renovatie komen in dit geval neer op 70.000 euro per woning. Er is een lening nodig van 1,4 miljoen euro. Daarnaast investeert de VvE een deel uit de eigen reserve en zijn er subsidies. Voor een lening klopte de VvE uiteindelijk aan bij BNG Bank, de enige die een langlopende lening kon bieden met een aantrekkelijke rente. Gemeente Wageningen besloot hiervoor garant te staan, met de voorwaarde dat dit geen precedent zou scheppen. Hierdoor is deze vorm van financiering niet opschaalbaar.

Projectleider Hans van den Hombergh vertelt dat de gebouwgebonden energiekosten nagenoeg nul worden. 'Er wordt flink geïnvesteerd in isolatie en een warmteterugwinsysteem en zonnepanelen. Hierdoor heeft de gemiddelde bewoner straks vrijwel geen kosten meer voor stoken, warm water, koken en ventilatie. De benodigde elektriciteit voor huishoudelijk gebruik, zoals computer en aquarium, betalen ze nog wel. Om de lening te kunnen terugbetalen gaan de maandelijkse servicekosten omhoog. Per saldo zijn de bewoners gemiddeld 100 euro duurder uit, maar daarvoor krijgen ze wel veel meer comfort en een mooier gebouw. Ook is het achterstallig onderhoud weggewerkt en dat betekent iets voor de waarde van je woning.'

Lening van 30 jaar
Doorslaggevend bij deze voorbeelden is de lening met een looptijd van 30 jaar. Alleen daarmee zijn de investeringen op een voor de bewoners haalbare manier te financieren. De mogelijkheden voor dergelijke leningen zijn schaars. In Leusden en Wageningen waren hiervoor garanties van lokale overheden nodig. Sinds kort heeft het Nationaal Energiebespaarfonds voor VvE's ook Energiebespaarleningen met zo'n lange looptijd.

Het Energiebespaarfonds is in 2014 opgericht door het ministerie van Binnenlandse Zaken. Het oorspronkelijke fondsvermogen van 300 miljoen euro is onlangs verhoogd naar 600 miljoen euro. Het Rijk stelde in totaal 115 miljoen euro ter beschikking. De aanvullende financiering komt van banken. Stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn) doet het fondsmanagement. Vanaf 2015 verstrekt het fonds ook Energiebespaarleningen aan VvE's van minstens 10 eenheden. Dit zakelijke krediet – waarvoor de woningen geen onderpand zijn – toetst SVn aan voorwaarden voor kredietwaardigheid, risico's en technische eisen die zijn opgenomen in het investeringsreglement. 

Vergaande verduurzamingsmaatregelen
Na een voorzichtige start hebben inmiddels 125 VvE's een VvE Energiebespaarlening afgesloten. De leningenportefeuille voor VvE's was eind 2018 31,3 miljoen euro. Dat jaar kreeg het Energiebespaarfonds aanvragen van VvE's voor een totaalbedrag van 72 miljoen euro. Nieuw is de VvE Energiebespaarlening met een maximale doorlooptijd van 30 jaar voor vergaande verduurzamingsmaatregelen. Het maximumbedrag per woning is daarvoor opgehoogd tot 65.000 euro. Spreiding over een langere periode maakt de aflossing aantrekkelijker. De belangstelling blijkt groot. Zes weken na de lancering op 21 januari 2019 waren er al 15 aanvragen voor zo'n langlopende lening met een totaalbedrag van 57 miljoen euro. 

VvE's vormen een specifieke doelgroep die veel begeleiding nodig heeft

Het zijn flinke bedragen, maar de bodem van het Energiebespaarfonds is nog niet in zicht. Fondsmanager Heleen Plante: 'Er zit nog veel in de pijplijn. VvE's vormen een specifieke doelgroep die veel begeleiding nodig heeft. Wij hebben accountmanagers die het bestuur en de leden informeren. Dat zijn noodzakelijke arbeidsintensieve trajecten. Daarnaast hebben we een accountmanager die voorlichting geeft bij gemeenten en grotere VvE-beheerders. Het is belangrijk dat de woningeigenaren weten waar ze aan beginnen. Met goede begeleiding geven we invulling aan de zorgplicht. We werken eraan om die begeleiding meer te standaardiseren en ook online voorlichting te geven. Zodat de kosten hiervoor omlaag kunnen.'

Hoewel de begeleiding veel tijd kost, is Plante zeer tevreden over de betalingsdiscipline van VvE's. 'Sinds de oprichting van het fonds nu vijf jaar geleden hebben we nog geen enkele keer gezien dat de VvE niet kon betalen. Voor de leden van de VvE is de maandelijkse automatische incasso van de servicekosten al een bekend fenomeen en VvE's hebben goede procedures als een individueel lid in gebreke blijft.' 

Opgave is urgent en groot
De nieuwe mogelijkheden bij het Energiebespaarfonds zijn dus goed nieuws voor VvE's die willen investeren in vergaande verbeteringen. Maar we zijn er nog lang niet. Fleur Elderhorst is een van de auteurs van het rapport Naar duurzame appartementen dat eind vorig jaar werd opgesteld door een werkgroep van Invest-NL. Op basis van praktijkervaringen van diverse pilots, waaronder de twee in dit artikel, adviseert het rapport voor de financiering onder andere de verlengde looptijd van leningen. 

'De opgave is urgent en groot', aldus Elderhorst. 'Gemeenten willen wijken van het aardgas af krijgen en dan hebben ze ook te maken met VvE's. Maar de urgentie wordt nog niet overal gevoeld of gedeeld. Leden van een VvE hebben nog geen of zeer uiteenlopende opvattingen over duurzaamheidsinvesteringen. De besturen zijn geen professionele opdrachtgevers. Elke VvE is anders, zowel technisch als financieel. Er is behoefte aan goed advies en procesbegeleiding die loopt van een eerste energetische verkenning tot en met de realisatie van de verduurzaming. Iemand die bijvoorbeeld zorgt voor een goede uitvraag bij leveranciers, die het proces met de bewoners mede vorm kan geven, die de financieringsaanvraag en de uitvoering van de werkzaamheden kan begeleiden.'

Het is de uitdaging om de verduurzaming mogelijk te maken tegen acceptabele en voorspelbare kosten voor de bewoners

Elderhorst ziet ook een rol voor aanbieders van de duurzame maatregelen. 'Breder en goedkoper prestatiegericht aanbod is noodzakelijk voor deze grote opgave. Het is de uitdaging om de verduurzaming mogelijk te maken tegen acceptabele en voorspelbare kosten voor de bewoners. Liefst een integrale levensduurverlengende oplossing waarvoor de investering opweegt tegen de besparing op de energie- en onderhoudsrekening. Want als je komt met losse maatregelen, is niet te voorspellen wat dat betekent voor de energieprestaties van een gebouw. Met losse maatregelen zonder plan naar energieneutraliteit in 2050 zijn bewoners duurder uit. Het aantal aanbieders dat ziet wat nodig is om de kosten voor bewoners acceptabel en voorspelbaar te maken, is nog zeer beperkt. Daarnaast zijn de bouwkosten nu nog te hoog. Met meer standaardisering moet het mogelijk zijn de kosten omlaag te krijgen.'

Een goede (tussen)stap
De verlengde looptijd van de VvE Energiebespaarlening van het Nationaal Energiebespaarfonds is een goede stap vindt Elderhorst. René Pie en Hans van den Hombergh zijn dat met haar eens. Maar ze zien het als een tussenstap. Van den Hombergh: 'Andere banken zouden ook langlopende leningen moeten verstrekken aan VvE's. Zonder dat daarvoor een gemeentegarantie wordt vereist. En hoewel banken dat nu nog anders zien, zijn de risico's van dit soort leningen echt beperkt.' Pie noemt het beschikbare bedrag nog veel te laag. 'Bovendien zit er nog overheidsgeld in het Energiebespaarfonds via de achtergestelde lening van het Rijk. Uiteindelijk zou er een waarborgfonds moeten komen met een officiële rating, waardoor bijvoorbeeld ook pensioenfondsen hier geld in willen steken.'

Door elkaar te versterken is nog meer mogelijk

Heleen Plante hoopt dat de markt op den duur de rol van het fonds overneemt. 'Het Energiebespaarfonds kan zich dan weer richten op andere moeilijke financierbare groepen. Maar nu is dat nog te vroeg.' Voor opschaling van de verduurzaming van VvE's gelooft Plante vooral in steeds verdergaande samenwerking met alle partijen. 'Er zijn op gemeentelijk en provinciaal niveau allerlei leningen beschikbaar voor verduurzaming. Voor de woningeigenaren is dat erg onoverzichtelijk.' Als voorbeeld van samenwerking noemt ze de provincies Overijssel en Drenthe die zich bij het Energiebespaarfonds hebben aangesloten, waardoor woningeigenaren in die provincies een gunstiger rente krijgen. Voor meer samenwerking staat Plante dan ook open: 'Door elkaar te versterken is nog meer mogelijk.'

Foto’s Hamershof: klimaatmissienederland.nl
Beeld Nolensstraat: comzonearchitect.nl 

Meer informatie



Nationaal Energiebespaarfonds: VvE Energiebespaarlening 30 jaar

Rapport financiering VvE-complexen: Naar duurzame appartementen
Trefwoorden: Tags: Duurzaamheid; Energietransitie; Wonen