Verduurzamen vve's kan ook stapsgewijs

Een appartementencomplex met koopwoningen in één klap energieneutraal maken. Dat vraagt veel van het VvE-bestuur en de eigenaar-bewoners. Grote stappen snel thuis gaat niet altijd op. Verduurzamen kan ook stapsgewijs met investeringen die op kortere termijn haalbaar zijn, ook als de VvE geen grote spaarpot heeft.

Verduurzamen begint met isoleren van dak, muren, ramen en vloer. En vervolgens oplossingen verzinnen voor duurzame energieopwekking die voldoende oplevert voor iedereen. Knelpunt hierbij is dat de buitenschil van het gebouw van alle woningeigenaren samen is. Je moet dus gezamenlijk een plan maken dat voor iedereen acceptabel en betaalbaar is.

Subsidie voor VvE’s

VvE’s die willen verduurzamen kunnen hiervoor subsidie aanvragen via de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO.nl). Het ministerie van BZK heeft een flink budget beschikbaar gesteld via de regeling Subsidie energiebesparing eigen huis VvE (SEEH). Er is in totaal 2 miljoen euro voor het opstellen van een energieadvies en eventueel een meerjarenonderhoudsplan (MJOP) en procesbegeleiding bij de besluitvorming.

Voor de energiebesparende maatregelen zelf is er een budget van 12 miljoen euro. Hiervan maken VvE’s nog te weinig gebruik. Eind mei 2019 was er ongeveer 250.000 euro verstrekt voor adviezen en 4,3 miljoen voor energiebesparende maatregelen. In totaal hebben zich zo’n 450 VvE’s gemeld met een subsidieaanvraag. Terwijl er in Nederland zo’n 125.000 VvE’s met een woonfunctie zijn, met ruim 1,7 miljoen huishoudens. Wat houdt hen tegen?

Veel VvE’s zijn min of meer slapend. En als een VvE wel iets wil, is de besluitvorming erg lastig en tijdrovend

Contan Custers, senior-adviseur bij RVO, ziet verschillende redenen waarom de verduurzaming van VvE’s langzaam gaat. ‘Veel VvE’s zijn min of meer slapend. Ze doen wel wat aan onderhoud, maar kijken niet vooruit. En als een VvE wél iets wil, is de besluitvorming erg lastig en tijdrovend. De vergaderingen zijn maar een tot twee keer per jaar.

Oudere eigenaren zien op tegen de werkzaamheden en denken dat het hun tijd wel zal duren. Jongere woningeigenaren denken niet lang in het appartement te blijven wonen. Bij dakisolatie profiteert vooral de bovenste verdieping van het comfort en de energiebesparing. Kortom, het draagvlak binnen de VvE kan erg verschillen en op een verhoging van de servicekosten zitten mensen niet altijd te wachten. Ook aarzelt men vaak om een lening aan te gaan. Het is dus moeilijk om een plan rond te krijgen.’

Belemmerende eisen

Custers zoekt de oorzaken overigens niet alleen bij de VvE’s, maar ook bij de regelgeving. De eisen voor de subsidie kunnen belemmerend zijn. Per gebouw moeten bijvoorbeeld twee maatregelen worden genomen. Bovendien moeten veel VvE’s ook geld lenen om de maatregelen te kunnen bekostigen.

Het Nationaal Energiebespaarfonds biedt hiervoor verruimde mogelijkheden, maar ook daarvoor gelden eisen. Custers verwacht dat VvE’s de SEEH ook volgend jaar nog kunnen aanvragen. Het ministerie heeft het budget immers hiervoor geoormerkt. Verlenging van de aanvraagperiode is goed, vindt Custers: ‘Meekrijgen van alle leden van een VvE is makkelijker als de investeringen lager zijn dankzij overheidssubsidie. Een combinatie van subsidie en een laagrentende lening maakt het voor VvE’s echt interessant.’

Om ervoor te zorgen dat VvE’s echt gebruik gaan maken van de financiële mogelijkheden is professionele begeleiding een must. Hier ligt ook een taak voor de VvE-beheerders die het bestuur ondersteunen. Sommige VvE’s pakken het advies over verduurzaming actief op, andere beperken zich tot instandhouding en onderhoud en de financiële administratie.

Zelf spreekt Custers regelmatig op voorlichtingsbijeenkomsten en hij voert gesprekken met VvE-besturen. Dan adviseert hij om in ieder geval een energieadvies en een meerjarenonderhoudsplan te laten opstellen. ‘Je moet aan het gebouw blijven werken en op basis daarvan kun je prioriteiten stellen. Vervangingsinvesteringen gecombineerd met verduurzaming verhogen de waarde van je bezit. Ga dus serieus kijken naar de mogelijkheden.’

Extra moeilijk: VvE’s met gespikkeld bezit

Is de besluitvorming in VvE’s sowieso al moeilijk, nog lastiger wordt het bij zogenoemde gespikkelde VvE’s. Dit zijn verenigingen waarbij een deel van de woningen eigendom is van een verhurende organisatie. Een serieuze groep: in 48 procent van de VvE’s is sprake van een combinatie van koop- en huurwoningen. Binnen die gemengde complexen is circa 40 procent eigendom van een verhuurder. Dat kan particuliere verhuurder zijn, zoals een belegger die appartementen verhuurt aan expats of studenten. Vaak gaat het hier om huren in de vrije sector.

De verhurende partij in een gespikkelde VvE kan ook een woningcorporatie zijn die de afgelopen jaren sociale huurwoningen heeft verkocht. Corporaties zijn volop bezig om hun bezit te verduurzamen. In 2021 willen ze hun woningen gemiddeld op energielabel B hebben en de ambitie is om de warmtevoorziening van al hun woningen voor 2050 CO2-neutraal te maken. Een aantal corporaties loopt er nu tegenaan dat particuliere woningeigenaren in VvE-gebouwen niet willen of kunnen meedoen met de plannen voor verduurzaming. Zelfs als de corporatie de meerderheid in een VvE heeft, kunnen plannen alleen doorgaan als de hele VvE instemt volgens de regels in de splitsingsakte. En voor dergelijke ingrijpende maatregelen is meestal een gekwalificeerde meerderheid nodig.

Koepelorganisatie Aedes vindt dat medewerking aan verduurzaming in dat geval verplicht moet worden gesteld. Maar bovenal roept Aedes de overheid op om er alles aan te doen om mensen mee te krijgen in de noodzaak van verduurzaming. Een deel van het probleem zit in de financiering, want voor de corporatiewoningen gelden andere regels en subsidies dan voor de particulieren. Daarom vindt Aedes dat er gebouwgebonden financiering mogelijk moet zijn voor VvE-complexen met corporatiewoningen.

Wie de meeste stemmen heeft in een VvE kan een plan versnellen of juist traineren

Ook bij gemengde VvE’s met commerciële verhuurders is er geen eenduidigheid bij de financiering. Voor verduurzaming van vrijesectorhuurwoningen is er helemaal nog geen subsidie. En dan zijn er ook nog VvE’s waar de individuele leden dolgraag willen verduurzamen, maar de verhurende eigenaar geen interesse heeft om hierin te investeren. Wie de meeste stemmen heeft in een VvE kan een plan versnellen of juist traineren.

Het kan ook stapsgewijs

Aanpassing van regelgeving, meer investeren in bewustwording van woningeigenaren en versimpeling van mogelijkheden voor subsidie en leningen. Dat zijn oplossingsrichtingen waarover op allerlei niveaus wordt gepraat.

Een werkgroep van Invest-NL publiceerde eind vorig jaar het rapport 'Naar duurzame appartementen. Financieringsoplossingen voor de verduurzaming van VvE-complexen'. Caspar Boendermaker, vanuit BNG Bank gedetacheerd bij Invest-NL, was een van de auteurs. ‘Bij de financiering van verduurzaming van appartementencomplexen is het lastig dat de VvE geen hypothecaire zekerheid kan geven. Het appartementsrecht is immers van de eigenaren. We hebben de risico’s in kaart gebracht en oplossingsrichtingen onderzocht. Naast de verruiming van Energiebespaarleningen voor VvE’s, die inmiddels is doorgevoerd, zijn er meer opties. Het kan ook stapsgewijs en daarbij kun je denken aan contracten van VvE’s met Esco’s (energie service company’s). Dat zijn bedrijven die de investeringen in verduurzaming voor hun rekening nemen en de VvE’s ontzorgen. Een VvE tekent een servicecontract. De Esco ontwerpt en realiseert verduurzamingsmaatregelen en zorgt ook dat die gedurende de contractperiode goed werken. De VvE hoeft geen lening aan te trekken; dat doet de Esco.’

We hebben met een andere bril op gekeken naar de letter van de wet en ons afgevraagd wat er dan wél mag

Een voorbeeld van zo’n stapsgewijze verduurzaming is het Zonnecollectief, een concept voor dakisolatie gecombineerd met zonnepanelen dat René ter Veer van AE Duurzaam heeft uitgedacht. Hiervoor bestudeerde hij alle regelgeving en na een flinke puzzel vond het een concept dat aan alle regels voldoet en voor VvE’s kostenneutraal blijkt te zijn. ‘Nee hij heeft niet gezocht naar mazen in de wet’, zegt Ter Veer. ‘We hebben met een andere bril op gekeken naar de letter van de wet en ons afgevraagd wat er dan wél mag. Met logisch denken hebben we een slag gemaakt.’

In Apeldoorn worden op deze manier zes flats met in totaal 192 appartementen aangepakt. Het dak wordt vernieuwd: niet met bitumen en grind zoals vroeger, maar met milieuvriendelijk en recyclebaar materiaal met een levensduur van zeker 40 jaar. Even lang als de zonnepanelen die erop komen te staan. In de woningen worden leidingen vernieuwd, met als neveneffect dat de brandveiligheid sterk verbetert.

Met het Zonnecollectief betalen de woningeigenaren minder dan ze voorheen betaalden voor dakonderhoud en energie. ‘Vanaf dag 1 gaan ze er dus op vooruit’, aldus Ter Veer. De VvE is vanaf de oplevering eigenaar van de installaties en betaalt 20 jaar lang een vast bedrag aan AE Duurzaam voor aflossing en onderhoud. De woningeigenaren betalen dit via de servicekosten aan de VvE. Voor de leden van de VvE was het een duidelijk verhaal: per flat stemde 96 procent in met het voorstel. Het aanbod bleek aantrekkelijk voor zowel de particuliere eigenaren als voor Urban Interest die circa 70 procent van de woningen verhuurt. 
 
Zonnepanelen op het dak in Apeldoorn.

De werkzaamheden zijn inmiddels in volle gang: de eerste flat is eind mei 2019 opgeleverd. AE Duurzaam vierde dat met een symposium waarin het concept werd uitgelegd. Veel deelnemers maakten van de gelegenheid gebruik om vanaf een bouwlift de zonnepanelen en de opslag voor apparatuur bovenop het dak met eigen ogen te bekijken.

Kostenneutraal en onafhankelijk van subsidies

Zonnepanelen op een dak plaatsen gebeurt wel vaker. Wat de constructie van AE Duurzaam bijzonder maakt, is de combinatie met dakvernieuwing. Er zijn accu’s voor de opslag van de zonne-energie en bewoners kunnen onderling de opgewekte energie slim verdelen. Ze leveren zo min mogelijk opgewekte energie terug aan het net. Ter Veer: ‘Elke woning heeft een energiemeter zodat ze de kosten onderling kunnen verrekenen. 80 procent van de zonne-energie wordt in het pand zelf gebruikt. De VvE heeft dus niks te maken met wisselende regelgeving voor saldering. We maken wel gebruik van subsidies en btw-aftrek zolang die er is. Maar dat is niet nodig om deze businesscase rond te krijgen.’

Ter Veer is ervan overtuigd dat deze manier van verduurzaming de beste weg is voor de energietransitie. ‘Enorme stappen naar nul op de meter zijn voor VvE’s niet altijd haalbaar. Dan schrik je mensen af. Met kleinere stappen, maar wel op veel plaatsen tegelijk, kun je echt wat bereiken voor de verduurzaming.’ Hij benadrukt dat je investeringen op basis van een langetermijnvisie niet op korte termijn hoeft terug te verdienen: ‘De 20 jaar die wij hanteren is realistisch, mede gezien de lange levensduur van de gebruikte materialen.’

Alles uit de kast halen

Voor dit concept vond AE Duurzaam startkapitaal bij een internationale investeerder in verduurzamingsprojecten. Intussen hebben zich al 1000 geïnteresseerde VvE’s gemeld. Voor verdere financiering is de onderneming in gesprek met BNG Bank. Caspar Boendermaker: ‘We kijken serieus naar kredietmogelijkheden voor deze en andere Esco’s die zich richten op gebouwgebonden verduurzaming. We zijn ervan overtuigd dat deze concepten een aanvulling vormen op het brede pallet van subsidies en leningen. Als sparring partner denkt BNG Bank hier graag over mee. We willen ruimte bieden aan nieuwe concepten die de energietransitie versterken en tegelijkertijd de woningeigenaren ontzorgen. Want om met elkaar de doelstellingen van het klimaatakkoord te halen, moeten we echt alles uit de kast halen.’ 

Meer informatie

Dit is het tweede artikel over verduurzaming door VvE’s. Lees hier het eerste artikel over nieuwe mogelijkheden voor VvE's bij het Nationaal Energiebespaarfonds.
Trefwoorden: Tags: Verduurzaming; Corporatiesector; Esco; VvE