Verduurzamen met frisse Friese nuchterheid

Het sociaal verhuurbedrijf staat groot op de gevel van het hoofdkantoor van WoonFriesland in Grou. De verhuurder van 21.000 woningen in 16 Friese gemeenten gebruikt de term woningcorporatie liever niet. Met de zelfgekozen benaming ‘het sociaal verhuurbedrijf’ benadrukken ze de ambitie om de beste verhuurder te zijn en dat ze zowel sociaal als bedrijfsmatig werken.

‘We steken alle energie in verhuur en beheer van onze woningen en we besteden elke cent verstandig. Dat doen we met frisse Friese nuchterheid’, zegt Sigrid Hoekstra. Naast directeur-bestuurder van WoonFriesland is zij voorzitter van de raad van commissarissen bij verzekeraar Univé Noord Nederland en commissaris bij de internationale aardappelcoöperatie Agrico. Ook is ze vanuit WoonFriesland lid van de raad van klanten van BNG Bank. Door juist buiten de grenzen van de volkshuisvesting te kijken, doet zij inspiratie op voor vernieuwing die haar huurders ten goede moet komen.

Best een beetje “grutsk”
In het onlangs gepubliceerde visitatierapport scoort WoonFriesland een 8-. ‘Dat is heel hoog’, zegt Hoekstra, ‘en daar zijn we best een beetje “grutsk” op.’ Deze typisch Friese ingetogen trots is terecht. De huurderstevredenheid over de eigen onderhoudsdienst scoort hoger dan een 8. ‘We doen ons stinkende best voor onze huurders. Dat moet wel, want zij hebben weinig keuze.’ Huurders van WoonFriesland hebben het zeker niet breed. Gemiddeld is het bruto jaarinkomen van een nieuwe huurder zo’n 18.000 euro. In Leeuwarden ligt dat nog lager, daar hebben nieuwe huurders nog geen 16.000 euro bruto per jaar. Investeringen om hun woonlasten betaalbaar te houden door verlaging van de energiekosten zijn dus belangrijk.

Verduurzaming van de vastgoedportefeuille is de belangrijkste opgave voor de komende jaren. En WoonFriesland is hier al flink mee op streek. De afspraak uit het Woonakkoord dat alle corporaties in 2021 gemiddeld label B halen voor hun woningbezit, gaan ze gewoon waarmaken. Inmiddels heeft bijna de helft van de woningen label B of beter. Al in 2010 bouwde WoonFriesland 30 gasloze woningen op Schiermonnikoog. 

Bij nieuwbouw is het relatief gemakkelijk om een energieneutrale of zelfs CO₂-neutrale woning te realiseren. De uitdaging zit in de verduurzaming en verbetering van het wooncomfort in het bestaande bezit. WoonFriesland kiest daarbij voor een stapsgewijze aanpak. Hoekstra: ‘Zo kunnen we meer woningen verbeteren en profiteren dus meer huurders van de investeringen. We verwachten ook veel van de innovaties voor verduurzaming van bestaande woningen, dus op den duur kan dat slimmer, beter en goedkoper.’

Biense Dijkstra (Bouwgroep Dijkstra Draisma)
en Sigrid Hoekstra (WoonFriesland) bij DreamHûs
op de campus van TU Delft.  

DreamHûs
Voor die innovaties neemt WoonFriesland geen afwachtende houding aan. Integendeel. Ze zijn initiatiefnemer van DreamHûs, een proeftuin voor nieuwe technieken die zich speciaal richt op eengezinswoningen uit de jaren zeventig. En daar zijn er heel wat van in Nederland. In The Green Village, een regelvrije zone op de campus van de TU Delft, heeft WoonFriesland drie eengezinswoningen uit de jaren zeventig exact laten nabouwen. Ruim 40 procent van het bezit van WoonFriesland bestaat uit zulke rijtjeshuizen. Twee woningen hebben energielabel B, net als woningen die al zijn verduurzaamd met bijvoorbeeld isolatie, dubbel glas en zonnepanelen. De derde woning heeft energielabel F, dus daar moet nog veel aan gebeuren.

Onderzoekers, studenten, ondernemers en marktpartijen worden uitgedaagd om betaalbare, gebruiksvriendelijke verduurzamingsoplossingen voor deze woningen te bedenken en krijgen de mogelijkheid die goed uit te testen testen zonder dat huurders van WoonFriesland hiervan last ondervinden. DreamHûs heeft een doorlooptijd van vijf jaar. Op die manier kunnen experimenten ook op de middellange termijn worden uitgetest. Zaken die al snel succesvol blijken wil WoonFriesland al eerder in de eigen woningen doorvoeren. Ook andere eigenaren van vergelijkbare woningen kunnen hiervan profiteren.


Sigrid Hoekstra overhandigt de sleutel aan de eerste bewoner van DreamHûs

‘We vinden het verduurzamen van die woningen heel belangrijk’, zegt Hoekstra. ‘Maar het moet ook betaalbaar blijven en gebruiksvriendelijk. Want als een installatie te ingewikkeld is, wordt het voorspelde resultaat niet behaald. Het is belangrijk om bij al die proeven de mens mee te nemen en dat wordt nog wel eens vergeten.’ De woningen van DreamHûs worden echt bewoond. Ondernemers kunnen de installaties dus in bewoonde staat uittesten en de proefbewoners kunnen aangeven wat voor hen werkt.’

De bouw van de drie woningen was nog niet eenvoudig, want waar haal je verouderde materialen voor een label F-woning vandaan? En om de realiteit na te bootsen moest er zelfs een aansluiting op aardgas worden aangelegd. De investering van in totaal circa 1,5 ton per woning is verantwoord, vindt Hoekstra. ‘De droom is dat we met Dreamhûs oplossingen vinden die niet te veel kosten en wel veel opleveren, zodat we echt verder kunnen met de verduurzaming die keihard nodig is in deze wereld.’ 

WoonFriesland heeft een vastgoedportefeuille van ongeveer 20.000 woningen met een waarde van circa 2 miljard euro. De huurinkomsten zijn jaarlijks zo’n 120 miljoen euro. Daarnaast heeft WoonFriesland geld beschikbaar vanwege de verkoop van maatschappelijk en commercieel vastgoed en van intramuraal zorgvastgoed. Het sociaal verhuurbedrijf heeft nu alleen nog maar woningen. Met een combinatie van eigen middelen en leningen investeert WoonFriesland gemiddeld ruim 100 miljoen euro per jaar in die woningen.

‘We zitten niet op het geld, we geven het verantwoord uit’, benadrukt Hoekstra. De verhuurdersheffing van dit jaar 11,2 miljoen euro is haar een doorn in het oog: ‘Voor dat geld hadden we ook bij 450 extra woningen kwaliteitsverbeteringen kunnen aanbrengen of 60 nieuwe woningen kunnen bouwen. Het is meer een huurdersheffing. Ooit is het ontstaan om de overheidsfinanciën op orde te krijgen, maar dat is nu zeker niet meer uit te leggen. Dat geld kunnen we beter aan de huurders besteden.’

  
5000 woningen met zonnepanelen
Bij beslissingen over investeringen in het woningbezit volgt WoonFriesland een vaste methode. Dat begint met een scrumsessie over de vraag wat er met een wooncomplex moet gebeuren. Kunnen de woningen nog veertig jaar mee? Nee, dan is sloop/nieuwbouw de enige oplossing. Maar kwaliteitsverbetering heeft de voorkeur. Vanwege de bewoners die vaak gehecht zijn aan hun buurt, maar ook omdat dit beter past in een circulaire aanpak.

Om de energierekening te beperken en daarmee de woonlasten omlaag te brengen, kunnen huurders zonnepanelen aanvragen. Hiervoor werkt WoonFriesland samen met Wocozon. ‘Wij stellen de daken beschikbaar en de huurder krijgt goedkope energie’, vat Hoekstra samen. ‘Zelf hoeven we niet te investeren en dus kunnen we het budget voor verduurzaming in andere zaken steken. Stichting Wocozon heeft de financiering voor de investeringen bij BNG Bank ondergebracht. Dat is al jaren onze huisbankier, dus zo werden wij ook attent gemaakt op deze mogelijkheid.’

Wocozon zorgt voor plaatsing en onderhoud aan de zonnepanelen en misschien nog wel belangrijker: zij verzorgen de informatie aan de bewoners. ‘Er was in het begin wel wat koudwatervrees’, zegt Hoekstra. ‘Zelf hebben we ook moeten leren hoe we de voordelen van zonnepanelen duidelijk konden uitleggen. Maar inmiddels zijn we op volle stoom. Binnenkort plaatst Wocozon zonnepanelen op de 5000e woning van WoonFriesland.’

Met investeringen in het vastgoed, met de samenwerking met Wocozon en met de experimenten in DreamHûs loopt WoonFriesland voorop bij de verduurzaming. Daarbij kijkt het sociaal verhuurbedrijf niet alleen naar de eigen huurders. Ook particuliere woningeigenaren kunnen profiteren van de ervaringen vanuit DreamHûs. Het idee is dat de installaties door technologische ontwikkelingen steeds beter en goedkoper worden. Een grote uitdaging noemt Hoekstra de bewoners meekrijgen met de stappen die nodig zijn voor de energietransitie. ‘Versnelling is echt nodig, maar het moet wel verantwoord en betaalbaar gebeuren.’