Kerckebosch: goed voor mens en natuur

Sinds Kerckebosch in Zeist is uitgeroepen tot meest natuurinclusieve wijk van Nederland heeft Evert-Jan Roelofsen het druk. Gemeenten in het hele land willen weten hoe de Wijkontwikkelingsmaatschappij Kerckebosch waarvan hij directeur is dat voor elkaar heeft gekregen. Hij deelt zijn ervaringen graag, maar benadrukt dat Kerckebosch geen blauwdruk kan zijn voor andere wijken. ‘Maak geen kopieën, maar ga uit van eigen natuurinclusieve kracht.’

Begin deze eeuw was Kerckebosch nog het zorgenkindje van de gemeente Zeist en woningcorporatie Woongoed Zeist (toen nog Seyster Veste). De bijzondere wijk uit de jaren vijftig voldeed niet meer. Het oorspronkelijke ontwerp bestond uit elf galerijflats met louter sociale huurwoningen rondom een binnenbos met daarin scholen en een kerk. De woningen verouderden, het groen was donker en voelde onveilig en er was behoefte aan meer variatie in woonvormen.

Versleten wijk

Wethouder Marcel Fluitman - bij de start van de vernieuwingsplannen nog gemeenteraadslid - herinnert zich de noodzaak om iets aan die wijk te doen. ‘Het was een beetje een versleten wijk en mensen wisten niet wat er ging gebeuren. De woningen waren hard aan vernieuwing toe en de leefomgeving ging achteruit. Toch waren er ook mensen die er vanaf het begin met veel plezier woonden. Het was een eigenstandige wijk, een community op zichzelf.’ Corporatiedirecteur Rob Wassenberg zegt het stelliger: ‘De woningen in Kerckebosch waren gewoon op. Het stond niet bekend als een goede buurt. Er was een hoge mutatiegraad; mensen verhuisden snel en dat is niet goed voor de sociale cohesie.’

De woningen in Kerckebosch waren gewoon op

Gemeente en corporatie sloegen de handen ineen en gingen aan de slag. In 2008 was het masterplan klaar. Met een nieuwe stedenbouwkundige opzet, zonder galerijflats en met een kronkelende laan door het gebied. Een wijk met een vingerstructuur: tussen de bebouwing groene stroken (scheggen) met gevarieerde natuur die aansluit op het omringende bos. De flats met ruim zevenhonderd sociale huurwoningen zouden in een grote vernieuwingsoperatie plaatsmaken voor circa duizend nieuwe woningen, waarvan ongeveer de helft weer sociale huur. Gemeente en corporatie richtten een bv op waarvan ze allebei voor de helft aandeelhouder waren. Deze wijkontwikkelingsmaatschappij zou zorgen voor sloop van de flats en bouwrijp maken van de grond. Waarna projectontwikkelaars en de woningcorporatie konden investeren in nieuwbouw.

Gaandeweg ontwikkelen

De inkt van het masterplan was nog niet droog of de crisis gooide roet in het eten. Projectontwikkelaars keken de kat uit de boom en het masterplan leek te belanden in de spreekwoordelijke la. Toch hebben gemeente en corporatie doorgezet en via de gezamenlijke wijkontwikkelingsmaatschappij een doorbraak geforceerd. Geen wijkvernieuwing in één klap, maar organische ontwikkeling, of zoals Wassenberg het liever noemt: gaandeweg ontwikkelen.

Ook dat ging niet vanzelf. Hoewel het een goede locatie is in een prachtige omgeving in het midden van het land, was het zoeken naar partijen die de eerste stap durfden te zetten. Zelfs vrije kavels voor zelfbouw, in veel ontwikkelingsgebieden succesvolle pioniers, verkochten hier niet zo goed. Directeur van de wijkontwikkelingsmaatschappij Evert-Jan Roelofsen: ’We kozen voor een andere benadering van de projectontwikkelaars. Geen keiharde eisen stellen, maar de vraag omkeren: waar moeten wij aan voldoen dat jullie wél gaan bouwen?’ Het antwoord bleek kleinere aantallen woningen om de risico’s te beperken en mogelijkheden om de grondaankoop deels pas bij verkoop af te rekenen. Het risico dat de wijkontwikkelingsmaatschappij daarmee heeft gelopen, noemt Roelofsen beperkt. Het ging immers maar om kleine aantallen.

Sluitende grondexploitatie

De Wijkontwikkelingsmaatschapppij Kerckebosch (WOM) is een bv met twee aandeelhouders: gemeente Zeist en Woongoed Zeist. Gemeente en corporatie verkochten grond en vastgoed aan de WOM. Inkomsten zijn gegenereerd via een sluitende grondexploitatie: de WOM verdient aan kavelverkoop en besteedt dat geld aan bouwrijp maken van de grond. Besloten werd om de kasstroom positief te houden, dus steeds pas verder te gaan als er weer kavels waren verkocht. De nieuwe stapsgewijze aanpak met veel investeringen in de kwaliteit van de leefomgeving en in communicatie met bewoners heeft geleid tot circa 5 procent hogere plankosten, maar op de langere termijn tot circa 40 procent meer opbrengst.

Bijzondere status

De wijkontwikkelingsmaatschappij kreeg veel meer vrijheid dan in het voormalige geheel dichtgetimmerde masterplan. Wethouder Marcel Fluitman: ‘De gemeenteraad heeft het lef gehad om Kerckebosch een bijzondere status toe te kennen. Daardoor ontstond ruimte om aan de slag te gaan zonder aan alle regeltjes te moeten voldoen. Er waren wel kaders, zoals de woningbouwopgave, maar verder kreeg de wijkontwikkelingsmaatschappij de vrije hand om het gebied in te richten met waarde voor inwoners en natuur.’

Wassenberg noemt het ‘fijn dat we niet met een dichtgetimmerd plan aan de gang zijn gegaan. Dat we genoeg vertrouwen in elkaar hebben gehad om gewoon te beginnen. De enige afspraak die we hadden was dat de kasstroom moest blijven lopen, dus dat we niet zouden voorfinancieren. Zomaar beginnen is wel een spannende beslissing geweest, maar het heeft ertoe geleid dat we verder konden.’


Sociale woningbouw in Kerckebosch (foto: Theo Scholten driejuni.nl)

Woongoed Zeist trapte af met de bouw van een eerste blok sociale huurwoningen, bestemd voor huurders van de te slopen flats. In het sociaal plan is namelijk vastgelegd dat bewoners maar één keer hoeven te verhuizen. Bouwfonds (nu BPD) was de eerste projectontwikkelaar die instapte, met een rijtje van maar liefst vijf koopwoningen. Ook werd de openbare ruimte ingericht. De nieuwe doorgaande weg door de wijk is zwevend aangelegd, zodat er zo min mogelijk schade is voor de boomwortels. ‘De term natuurinclusief bestond nog niet’, zegt Roelofsen. Toch is dat hoe de wijk zich ontwikkelde. Met zeer energiezuinige woningen, met prijswinnende openbare ruimte en met natuur die echt de wijk inkomt.

Natuur in de wijk

Voor dat laatste werd Utrechts Landschap bij de wijkontwikkeling betrokken. Zij beheerden al het aangrenzende bos en zijn nu ook eigenaar van het openbaar groen in de wijk. Dat geeft de garantie dat de scheggen ook echt natuurgebied blijven. Want als Utrechts Landschap gebieden aankoopt, is dat voor altijd. Marcel Fluitman noemt het bijzonder: ‘De natuur die ooit is weggedrukt om de flats te bouwen, is weer terug in de wijk. Het is geweldig dat Utrechts Landschap het aandurft om natuur terug te geven aan de samenleving. Zij zijn de deskundigen en weten als geen ander hoe je moet omgaan met het bos en de hei. Door Utrechts Landschap eigenaar te maken, krijgt de natuur goed rentmeesterschap.’

In Kerckebosch mogen kinderen boomhutten bouwen

 ‘We hebben de tijdgeest mee’, zegt Roelofsen over de duurzame en natuurinclusieve wijkvernieuwing. ‘In vergelijking met het voormalige binnenbos is er netto wat minder groen. Maar het is wel toegankelijk en er is veel meer biodiversiteit. Voor Utrechts Landschap is deze manier van natuurbeheer nieuw. Meer dan in andere gebieden hebben ze te maken met bewoners en die worden ook actief bij het beheer betrokken. Zij kregen allemaal een jaar lidmaatschap van Utrechts Landschap en zijn gemotiveerd om als vrijwilliger mee te werken. Utrechts Landschap heeft strenge regels iets laten vieren: in Kerckebosch mogen kinderen boomhutten bouwen.’

De trots van Rob Wassenberg

BENG-renovatie voor laatste flat

Hoewel het oorspronkelijk plan was om alle flats van Kerckebosch te slopen, is besloten om de laatste flat toch te behouden en grondig te renoveren. Deze zogenoemde Gero-flat - gebouwd voor werknemers van de bestekfabriek - is van betere kwaliteit dan de andere flats in de wijk.

Ook is de visie op sloop of renovatie gaandeweg gewijzigd. Er is gekozen voor vergaande verduurzaming: de flat wordt aardgasvrij en gaat voldoen aan de nieuwste eisen voor Bijna Energie Neutrale Gebouwen (BENG). Woongoed Zeist investeert flink en de gemeente subsidieert met 1 miljoen euro.

Zo blijft dit icoon van de oorspronkelijke wijk bewaard. Maar belangrijker: de goedkope sociale huurwoningen blijven beschikbaar voor mensen met een krappe beurs en voor fans van galerijflats. Inmiddels heeft ruim 70 procent van de bewoners ingestemd met de renovatie en kunnen de werkzaamheden beginnen. Woongoed Zeist deelt de ervaringen van dit voorbeeldproject met collega-corporaties.

Eigenaar van je leefomgeving

Marcel Fluitman is trots op het Kerckebosch van nu: ‘Het is een ongelooflijk mooie gemixte wijk. De wijk is van iedereen. Geen villawijk, geen sociale woningbouwwijk, het is een wijk waar mensen zich thuis voelen en met elkaar eigenaar zijn van hun leefomgeving.’ Ook dat ging overigens niet vanzelf. Participatie en communicatie met bewoners kost veel energie. ‘We hebben dat in het begin wat onderschat’, geeft Roelofsen toe. ‘Wijkontwikkeling is een zaak van lange adem. Nieuwe bewoners hebben in eerste instantie vooral belangstelling voor hun woning, daarna de tuin en pas later de groene woonomgeving. De informatie uit het welkomstpakket is dan allang vergeten. Herhalen blijft dus nodig.’

Dat Kerckebosch populair is, blijkt wel uit de cijfers. Van de bewoners uit de oude galerijflats is 75 procent in de wijk gebleven. Zij konden verhuizen naar de nieuwe sociale huurwoningen. Of – als hun inkomen hoger was en ze dus scheef woonden – met voorrang kiezen voor een starterskoopwoning of een duurdere huurwoning. Ook zijn er seniorenwoningen gekomen in verschillende prijsklassen. En nog een cijfer: de vrij-op-naam-prijs van koopwoningen ligt nu op circa 7.000 per m2. Dat is vergelijkbaar met het centrum van Utrecht. Overigens heeft dit wel een keerzijde: ook hier wordt het steeds moeilijker voor starters om te kopen.


Fotograaf: Jan de Vries

Naast de cijfers zijn er andere indicatoren dat de vernieuwing van de wijk geslaagd is. Veel bewoners zijn actief geworden bij het beheer van het groen, ze hebben meer beweging en meer onderling contact. Fluitman: ‘Er is veel meer saamhorigheid gekomen dan ik ooit had durven dromen. Men wil er zijn voor elkaar in Kerckebosch. De inrichting van de wijk heeft daar zeker toe bijgedragen.’ Huisartsen geven aan dat kinderen meer buitenspelen en dat de obesitas is afgenomen. Zelfs gamen kan in de buitenlucht. Op het energieplein kunnen ze zelf stroom opwekken met een energiefiets en de wifi-hotspot krijgt elektriciteit uit planten.
 

De trots van Marcel Fluitman

Kloppend hart van de wijk

Binnenbos is dé ontmoetingsplek in Kerckebosch, met een wijkservicepunt en gezondheidscentrum, een muziekschool, sportzalen en woningen waar mensen met een verstandelijke beperking onder begeleiding zo zelfstandig mogelijk wonen. Wijkbewoners kunnen op maandag aanschuiven in een pop-up restaurant waar leerlingen van de naastgelegen praktijkschool werkervaring opdoen. Wethouder Marcel Fluitman is er trots op dat deze multifunctionele accommodatie tot stand is gekomen: ‘Dat heeft zo’n wijk nodig. Naast plezierig wonen in een mooi buitengebied moet je ook zorgen dat er faciliteiten zijn.’

Leren samenwerken

Eind 2022 is de wijkontwikkelingsmaatschappij klaar met de bouwactiviteiten. Een jaar later wordt de bv ontmanteld en het openbaar gebied overgedragen aan de gemeente. Het wijkplatform van bewoners speelt een steeds belangrijker rol. Zij gaan ervoor zorgen dat de wijk in ontwikkeling blijft. Met dezelfde kwaliteit maar niet per se hetzelfde. Juist niet, vindt Evert-Jan Roelofsen, die na een zorgvuldige overdracht afscheid gaat nemen van Kerckebosch. ‘Ik hoop dat het hier over tien jaar anders is.’

De gemeente zal het wijkplatform faciliteren en ondersteunen. Fluitman: ‘Kerckebosch mag en moet zich doorontwikkelen. Ik ben er erg op gebrand dat het eigenaarschap van de wijk bij de mensen ligt en niet bij de gemeente. Het is hun leefomgeving, zij weten het beste wat daar gebeurt. Het is wel belangrijk dat wij vanuit de gemeente aandacht houden voor de wijk. We moeten niet betuttelen, maar we moeten er wel zijn. Een van de processen in die wijk is leren samenwerken met elkaar.’ Ook de gemeente zelf moet volgens Fluitman aandacht houden voor de uitgangspunten van de wijk. Als de duurzame ledverlichting in de openbare ruimte kapot is, mag er niet zomaar een lantaarnpaal van de gemeentewerf worden geplaatst. ‘Daar moeten we elkaar scherp op houden.’ 

De trots van Evert-Jan Roelofsen

Circulair slopen

De voormalige kerk van het Apostolisch Genootschap middenin Kerckebosch was de afgelopen jaren in gebruik als informatiecentrum. Nu het einde van de wijkontwikkeling nadert, moest ook dit gebouw plaatsmaken voor nieuwe woningen. Passend bij de duurzame uitgangspunten verliep de sloop geheel circulair.

Hergebruik in de wijk zelf was niet mogelijk, maar na enig speurwerk werd een ander doel gevonden. Een flink deel van de materialen gaat naar een de watertoren in Utrecht Overvecht. In dit iconische project komen woningen, een restaurant met vergaderruimte en ruimtes met een buurtfunctie. Hiermee wordt verspilling voorkomen en het beperkt uitstoot van CO2 en stikstof.

Succesfactor: vertrouwen

Kerckebosch is geen blauwdruk voor andere gebieden. Zo’n wijk met galerijflats in een bos is vrij uniek. Toch valt er te leren van Kerckebosch. Roelofsen reist stad en land af met presentaties hoe de meest natuurinclusieve wijk voor elkaar is gekomen. ‘De onafhankelijkheid van de wijkontwikkelingsmaatschappij is de redding geweest’, stelt hij. Fluitman beaamt: ‘Het is niet het plan van gemeente of corporatie, maar van ons allemaal. Door samenwerking in de wijkontwikkelingsmaatschappij is de gelijkwaardigheid veel groter en je kunt sneller handelen.’ En Wassenberg stelt: ‘Doordat het een bv is met twee gelijkwaardige aandeelhouders, ligt de financiële incentive bij beide partijen. Dat heeft ons uit impasses geholpen, want we konden kosten en opbrengsten via de grondexploitatie verrekenen. Je hebt een vehikel om eventuele pijnpunten glad te strijken.’

De formele organisatie bleek dus nuttig, maar is niet het belangrijkste vinden de betrokkenen. Ze noemen vooral het onderlinge vertrouwen en de durf om samen te werken, waardoor ruimte ontstond om innovatieve beslissingen te nemen. Fluitman: ‘Het is niet gelukt door de wijkontwikkelingsmaatschappij, maar omdat we mensen hadden die met elkaar wilden samenwerken. Mensen die af en toe scherp naar elkaar waren, waardoor we dit nu hebben gerealiseerd.’ En dat is meteen hun belangrijkste advies voor andere gemeenten en corporaties. Zo’n wijkontwikkelingsmaatschappij met een corporatie als aandeelhouder mag niet meer volgens de huidige regelgeving. Maar als de wil er is om samen te werken, vind je ook wel een organisatievorm die daarbij past. De laatste tip van wethouder Fluitman: ‘Stap op de fiets en ga er eens kijken!’

Zie voor meer informatie de website van Kerckebosch Zeist.
Over de participatie bij de wijkontwikkeling van Kerckebosch schreef Beaumont Communicatie het artikel Inspirerend Kerckebosch voor het boek Participatieverhaal halen 2020 van Arjan P. Van Leeuwen.






Fotograaf: Jan de Vries

Trefwoorden: Tags: Natuurinclusief; Woningbouw