Gebouwgebonden financiering essentieel voor verduurzaming

In de totale aanpak die De Bouwagenda voorstelt voor de verduurzaming van particuliere woningen is er alle ruimte voor kleinschalige projecten zoals BNG Bank die in diverse gemeenten ondersteunt. Maar echt bijdragen aan de verduurzaming van de hele particuliere woningvoorraad, vereist een grootschalige aanpak. Dat zegt Bernard Wientjes, voorzitter van de Taskforce Bouwagenda, in een gesprek met B&G Magazine naar aanleiding van de presentatie van de voortgangsrapportage ‘2 jaar De Bouwagenda’. De mogelijkheid van gebouwgebonden financiering noemt Wientjes “essentieel” voor deze aanpak. De voorstellen die banken in die richting doen gaan volgens de Taskforce-voorzitter vooralsnog niet ver genoeg.

Vier procent

Vol lof is Wientjes over de manier waarop BNG Bank steun verleent aan initiatieven van diverse gemeenten die alvast een begin willen maken met het verduurzamen van woningen van particuliere eigenaren. Hij doelt met name op initiatieven als Bodemwende (Haarlemmermeer, Leeuwarden, Arnhem en Nijmegen), Baatbelasting (Bergen-NH en Dalfsen) en andere lokale initiatieven in Nederland. Tegelijkertijd betwijfelt hij of deze bottom-up aanpak toereikend is voor het halen van de 2050-doelstelling. “Enquêtes leren dat van alle particuliere huiseigenaren maar vier procent bereid is financieel in te leveren om te verduurzamen.”

Kostenneutraal

Aan de Klimaattafel Gebouwde omgeving heeft De Bouwagenda (een initiatief van de ministeries van BZK en EZ en brancheorganisatie Bouwend Nederland) voor de verduurzaming van 4,5 miljoen particuliere woningen (de helft van de totale woningvoorraad) gepleit voor verankering van een verdergaande vorm van gebouwgebonden financiering (ggf). Met - voor huiseigenaren - ‘kostenneutraliteit’ en ‘grootschalige ontzorging’ als speerpunten. Wientjes: “Gemeenten en Rijk zijn het eens dat verduurzaming van de hele woningvoorraad een wijkaanpak vereist. Bij een wijk met particuliere woningen moet je dan natuurlijk voorkomen dat een deel van de woningeigenaren niet mee kan doen omdat banken ze niet kunnen financieren. Daarvoor zoeken we aan de Klimaattafel nog naar een oplossing.” Hij benadrukt dat de Bouwagenda zich inzet voor het nader onderzoeken van een pure vorm van ggf die louter en alleen rust op het gebouw. “In de huidige voorstellen van banken maakt toetsing van de bewoner nog deel uit van de procedure. Dat heeft te maken met de zorgplicht voor banken. Maar daarmee is er met die voorstellen volgens ons nog steeds geen sprake van echte gebouwgebonden financiering. Daar zijn we dus nog niet uit.”

Ontzorgingsdienst

In combinatie met ggf bepleit de Bouwagenda een model voor ontzorging. “We moeten bewoners verleiden door ze zo veel mogelijk te ontzorgen.” In de voortgangsrapportage heet het ‘een betrouwbare en onafhankelijke ontzorgingsdienst waardoor particulieren daadwerkelijk actie ondernemen om duurzaamheidsinvesteringen te doen’. Hoe dit ontzorgingsorgaan er in de praktijk uit moet komen te zien, kan Wientjes nu nog niet zeggen: “Eerst moet de politiek zich daarover uitspreken. En het gaat verder dan alleen financiering. Behalve dat het ervoor moet zorgen dat verduurzaming woonlasten-neutraal gebeurt, dus dat het een huiseigenaar maandelijks niet meer kost dan wat hij per maand bespaart op zijn energierekening, moet dit orgaan ook regelen dat huiseigenaren letterlijk worden ontzorgd.” Het moet in wijken die op de schop gaan dus als een soort makelaar tussen bewoners en marktpartijen ook alle voorbereidingen treffen inclusief aanbestedingen. En van wat dan wordt afgesproken moet het ook de kwaliteit waarborgen. “Mensen moeten daar blind op kunnen vertrouwen. Daarom denken wij dat het beter is dat het een publiek of minstens een semi-publiek orgaan wordt.”

Prettige wetenschap

De rol die BNG Bank in relatie tot dit ontzorgingsorgaan kan spelen, laat Wientjes in het midden. “We praten met banken over hun mogelijke rol, dus ook met BNG Bank. Maar wij willen ons op dit moment nog niet uitspreken over rugnummers. Daar zijn we nog niet aan toe. Zelf denk ik dat BNG Bank bij die lokale projecten nu al een voortreffelijke rol speelt en zijn bijdrage als bank aan de verduurzamingsoperatie nog verder kan versterken, in de prettige wetenschap dat er in de komende dertig jaar voor die operatie hoe dan ook een enorme financiële markt is.” De Taskforce-voorzitter benadrukt ook de optie dat institutionele beleggers bij ggf een rol spelen, “al moet onderzoek nog uitwijzen of dit juridisch kan”.

Tijdrovend

Een wijkgerichte aanpak is tijdrovend omdat het ook het maatschappelijk vastgoed in zo’n wijk raakt, zoals scholen en een ziekenhuis, licht Wientjes nader toe. Ook moet de gemeente eerst een besluit nemen over welke vorm van duurzame energie er in zo’n wijk komt en moet de gemeenteraad daarmee instemmen. Bovendien moeten in de tweede helft van het vierjarige programma van De Bouwagenda de mogelijkheden voor ggf verder worden uitgewerkt en vertaald in concrete maatregelen. “Voordat in een wijk met particuliere woningen de eerste schop de grond in gaat, zijn we dus in 2022.” De focus van de renovatieoperatie richt zich daarom in de periode 2019-2022 op het corporatiebezit, met een ambitie van 100.000 ‘vergaande energierenovaties’. In dit verband is per 1 januari van dit jaar is begonnen met de voorbereidingen voor een eerste ‘proefveiling’ in de tweede helft van het jaar. Het gaat hier om een gebundelde vraag van te renoveren woningen - zowel grondgebonden als gestapelde panden en hoogbouw - waarop marktpartijen kunnen inschrijven, vergelijkbaar met de succesvolle tenders voor windparken op zee.

Bezit naar gebruik

Wientjes zou ook graag zien dat banken en institutionele beleggers een rol spelen bij de financiering van schoolgebouwen. Om ervoor te zorgen dat voor die sector de renovatieambitie van De Bouwagenda ook wordt gehaald: de realisatie van 10.000 frisse, duurzame en toekomstbestendige scholen in 2040. Grootschalige renovatie van schoolgebouwen komt, zo blijkt uit de voortgangsrapportage, nu onvoldoende van de grond. Oorzaak is de ‘split incentive’ in de financiering van onderwijsvastgoed: de bekostiging van schoolgebouwen is een gescheiden verantwoordelijkheid, waarbij de gemeente gaat over de nieuwbouw en het schoolbestuur over beheer en onderhoud. Vanuit de Bouwagenda worden mogelijkheden onderzocht om die split incentive in de financiering te doorbreken. Daarvoor hebben nu ook de sectororganisaties (PO-raad en VO-raad) en VNG voorstellen gedaan. Een mogelijkheid die de Bouwagenda wil toevoegen, legt Wientjes uit, is de propositie ‘bezit naar gebruik’, vanuit de overtuiging dat gebouwbeheer en financiering beter bij professionele partijen zoals banken en institutionele beleggers kan liggen om kwaliteit en schaal te bereiken. “In België doen ze het al. In Nederland zie je dat overheden nieuwbouw laten realiseren en die vervolgens voor dertig jaar terug huren van beleggers. Dat kan bij nieuwbouw en renovatie van schoolgebouwen dus ook, waardoor schoolbesturen volledig worden ontzorgd. Buiten de onderwijswereld is iedereen heel enthousiast over dit plan, maar tot nu toe niet in die sector zelf. Dat is geen onwil, maar men hecht erg aan autonomie.”

Vijfhonderd per jaar

De propositie ‘bezit naar gebruik’ wordt nu verder onderzocht met de Gemeente Rotterdam en drie schoolbesturen in Rotterdam-Zuid. Maar concrete resultaten voor een grootschalige gebundelde aanpak laten nog op zich wachten, stelt de Taskforce-voorzitter teleurgesteld vast. “Je moet je goed realiseren dat we op dit moment in Nederland maximaal honderd scholen per jaar verduurzamen, maar we moeten naar vijfhonderd scholen per jaar.” Daarbij tekent hij aan dat scholen niet allemaal het voorbeeld hoeven te volgen van De Leister Igge in het Friese Opeinde, de eerste naar nul-op-de-meter gerenoveerde school van Nederland. “Ons standpunt is dat als je met een aanpak nu de energierekening bijvoorbeeld voor driekwart naar beneden krijgt, dit voor veel scholen financieel best interessant is. Dat geldt trouwens ook voor particuliere woningen. Zolang partijen maar beseffen dat er voor 2050 dan wel nog een volgende stap nodig is, is wat ons betreft zo’n aanpak dus akkoord.”