Constructie, helm en bouwtekeningen

Eerst investeren in kennis en kunde: 'Zo werkt gebiedsontwikkeling'

Capaciteitstekorten worden nijpender bij vastgoed- en gebiedsontwikkeling. Niet alleen voor bouwvakkers, maar ook voor professionals die gebiedsontwikkelingen moeten begeleiden, uitwerken en verder brengen. Ook hier moet - na tien jaar stilstand en alleen maar uitstroom uit het vakgebied - geïnvesteerd worden in kennis en kunde. Daar helpt het boek van emeritus (praktijk)hoogleraar Friso de Zeeuw bij. Een bespreking met wat kanttekeningen.

Mensenwerk

Een rode draad door het handboek 'Zo werkt gebiedsontwikkeling' van Friso de Zeeuw is dat gebiedsontwikkeling mensenwerk is en blijft. Friso benadrukt over welke competenties een gebiedsontwikkelaar (publiek en/of privaat) dient te beschikken. Hij geeft aan zich zorgen te maken over de toekomst. Friso schreeuwt bijna om stuurlui die gebiedsontwikkelingen in de juiste baan kunnen leiden. Stuurlui zijn nodig omdat gebiedsontwikkeling volgens Friso werken is zonder gespecifieerd einddoel, met veel externe invloeden, dus onzekerheden en met een lange doorlooptijd. Maar waar zijn die stuurlui? Na de economische crisis waarin de bouwproductie op een historisch dieptepunt is beland en vele gebiedsontwikkelingen zijn stilgelegd, is de hausse op de woningmarkt inmiddels al weer een paar jaar in volle gang. Daarnaast ontstaan nu ook tekorten aan werklocaties in de stedelijke gebieden. De transformatie van verouderde haven- en bedrijventerreinen, waar Kasja Ollongren onlangs een oproep tot deed en een zeer bescheiden fonds voor oprichtte om die ontwikkelingen aan te jagen, vereist door de hoge mate van complexiteit meer mensenwerk. Zeker in vergelijking tot uitbreidingslocaties. Bij veel gemeenten zien we in het ruimtelijke domein echter een toenemend capaciteitstekort ontstaan met een grote mate van inhuur, veroudering van het zittende personeel en uitstroom door pensionering en een aantrekkende arbeidsmarkt. 

Bij een 100.000 plus gemeente met een forse (binnenstedelijke) woningbouwopgave hebben we onderzocht dat er voor de komende vier jaar een uitbreiding van de ambtelijke formatie nodig is van minimaal 30%. Dit terwijl van de huidige formatie reeds 30% extern is ingehuurd met zzp’ers. Ook constateerden we dat planuitval toeneemt, de afgelopen jaren er minder woningproductie per fte tot stand kwam, het aantal projecten per fte toeneemt en dat facilitair grondbeleid niet leidt tot minder ambtelijke inzet. Conclusie was dan ook; boter bij de vis. Voor meer woningproductie moet eerst geïnvesteerd worden in de eigen organisatie – in kwaliteit en kwantiteit.
Aan publieke kant heeft de bestuurlijke aandacht en versterking van het ambtelijk apparaat de afgelopen jaren vooral gelegen heeft op het sociaal domein. Nu is het tijd voor een uitbreiding van de (vaste) ambtelijke capaciteit en uitbreiding voor de gemeentelijke afdelingen en diensten stedelijke ontwikkeling. Kijk daarbij uit voor de universele ambtenaar, stelt Friso in zijn handboek. Gemeenten moeten investeren in mensen met vakinhoudelijke deskundigheid die ervaring kunnen opbouwen. Een goede eerste investering voor elke nieuwe medewerker zou het handboek van Friso zijn, stellen wij. 

Historie en overzicht: 'de wijsheid van onze voorvaderen'

Dit praktijkboek biedt zowel de nieuwkomer als specialist in de gebiedsontwikkeling een breed en rijk geïllustreerd overzicht van wat het (brede) vak gebiedsontwikkeling behelst. De vele concrete voorbeelden die Friso geeft in zijn boek maken de stof begrijpelijk; theorie en praktijkvoorbeelden versterken elkaar. Het wetenschappelijk gehalte van het handboek is beperkt en dat maakt het beter leesbaar. En voor een ieder die Friso tijdens zijn diverse carrière heeft meegemaakt: hij schopt zoals verwacht tegen vele verschillende heilige huisjes aan, gelardeerd met zijn cynische humor. Een rode draad door het handboek is de weerzin van Friso tegen "de verwarring van de niche en de grote lijn". Dit wordt vooral duidelijk door de vermakelijke polemiek in het voorlaatste hoofdstuk (hoofdstuk 15: Dwaalwegen en leerpunten) van het handboek tussen Friso en de zogenaamde 'New Age' gebiedsontwikkelaars. Voor de lezer is het onderscheid tussen zijn persoonlijke mening en feitelijke informatie aangebracht in de vorm van de vele columns die Friso de afgelopen jaren heeft geschreven. Dat neemt niet weg dat zijn opinies ook door het gehele handboek heen goed herkenbaar blijven. 

Voodoo en hypes

Het historisch perspectief dat Friso schetst aan het begin van het handboek in het hoofdstuk 'Geschiedenis in vogelvlucht' is uitermate treffend. Vrijwel elke oplettende lezer zal snel de vergelijking maken tussen nu en de bloeiperiode tussen 1995 en 2008. De roep om de ontwikkelingsplanologie van toen, gekenmerkt door actief grondbeleid, neemt nu weer toe om meer vaart te realiseren in gebiedsontwikkelingen. De organische gebiedsontwikkeling die tijdens de economische crisis zijn hoogtepunt beleefde, moeten we volgens Friso echter niet volledig afschrijven. Het samenwerken in publiek-private netwerken, in plaats van rigide samenwerkingsvormen, en de aandacht voor tijdelijke functies en gebiedsmarketing mogen blijven. Crowdfunding en revolverende fondsen voor organische gebiedsontwikkelingen mogen we volgens Friso echter wel gauw vergeten, want deze horen thuis in de categorie voodoo. Ook concepten zoals de deelauto's en micro-woningen zullen volgens Friso zo'n vaart niet lopen. Ook wij constateren weer vele zoektochten naar innovatieve nieuwe financieringen, maar moeten daarbij vaak denken aan een mooie definitie van revolverende fondsen, die daarbij vaak genoemd worden; dat zijn koeien die op aarde worden gemolken en in de hemel worden gevoederd…

Ook wij constateren weer vele zoektochten naar innovatieve nieuwe financieringen, maar moeten daarbij vaak denken aan een mooie definitie van revolverende fondsen, die daarbij vaak genoemd worden; dat zijn 'koeien die op aarde worden gemolken en in de hemel worden gevoederd…'

Financiering en business cases

De aandacht van Friso voor de financiële onderbouwing van gebiedsontwikkelingen, specifiek de grondexploitatie, onderschrijven wij volledig. De grondexploitatie vormt het motorblok van de gebiedsontwikkeling. Het bepaalt de haalbaarheid van een gebiedsontwikkeling en vormt niet het sluitstuk. Dit licht Friso duidelijk toe in het handboek. Ons motto 'baat het niet, dan gaat het niet', waarmee we bedoelen dat geldstromen uiteindelijk een harde werkelijkheid zijn en blijven, had net zo goed van Friso kunnen zijn. Hierbij geeft Friso toe dat de financiering en de onrendabele top bij binnenstedelijke gebiedsontwikkelingen creativiteit vereisen om het financiële arrangement voor elkaar te krijgen. Friso moedigt professionals aan de mogelijkheden te verkennen om maatschappelijke waarden te incorporeren in een gebiedsontwikkeling en deze financieel vertalen en/of het gebruik van fondsen voor (binnenstedelijke) gebiedsontwikkelingen.

Kortom, het boek geeft een helder overzicht van een zeer interessant en Nederland–uniek vakgebied. Alle stappen en aspecten van het gebiedsontwikkelingsproces worden belicht. Zo wordt de relevante vigerende wet- en regelgeving voor gebiedsontwikkeling door Friso duidelijk belicht. Dat geldt ook voor de rol en belangen van de doorgaans betrokken actoren in een gebiedsontwikkeling. 

Wij durven gerust te zeggen dat het handboek verplichte kost zou moeten zijn voor iedere nieuwkomer die zich met gebiedsontwikkeling bezig gaat houden of iedere specialist die het bredere plaatje wil begrijpen. Wij hebben echter wel suggesties voor verbetering om beter tegemoet te komen aan de wensen van de naar verwachting meer kritische want ervaren professionals. Ten eerste is het handboek sterk gericht op de functie wonen. Werklocaties blijven in het handboek structureel onderbelicht, terwijl volgens ons de toekomst juist bij mengvormen tussen wonen en werken ligt. Projectontwikkelaars staan momenteel niet in de rij om werklocaties te realiseren en houden zich liever bezig met woningbouw in grotere volumes. 

Hoe kunnen gemeenten het domein economie en/of het sociaal beleid in gebiedsontwikkelingen integreren met bijbehorende financiële instrumenten, is een vraag die in een volgende druk meer aandacht zou mogen krijgen. Het waterbedeffect, dat ongewenste bedrijvigheid in stedelijke gebieden naar de 'regio' moet om plaats te maken voor woninglocaties, wordt wel genoemd maar niet expliciet uitgewerkt. Friso schrijft bovendien uitvoerig over deze transformaties, maar voor de financiële onderbouwing van dergelijke binnenstedelijke transformaties, één van de belangrijkste discussiepunten in de huidige gebiedsontwikkelingspraktijk, wordt toch wel weer snel gekeken naar gemeenten om een financiële bijdrage te leveren (pag. 174). Zo is er echter niets vermeld over bijvoorbeeld erfpacht of een mogelijke uitbreiding van het lokaal belastinggebied, terwijl dit nu wel actuele grondbeleid discussies zijn. De betrokkenheid van beleggers in binnenstedelijke gebiedsontwikkelingen, zoals in de casus Kanaleneiland in Utrecht, blijft eveneens onbesproken.

Nooit af: tips voor de volgende druk

Ten slotte geeft Friso toe dat hij de impact van de energietransitie op gebiedsontwikkelingen onderschat heeft, maar vervolgens gaat hij daar ook niet verder op in. Friso houdt zich weg van handvaten voor de enorme uitdagingen waar woningcorporaties voor staan om hun woningvoorraad op hele wijkniveaus te verduurzamen of verduurzaming te realiseren in andere binnenstedelijke gebiedsontwikkelingen. Het hoofdstuk over publiek-private samenwerkingen, die volgens experts onontbeerlijk zijn voor de inpassing van de energietransitie in het ruimtelijk domein, lijken in het handboek van Friso toch vooral te gaan over uitbreidingslocaties, hoewel het voorbeeld van de joint venture ultralight, ook wel Develop Apart Together, ook ingezet wordt en kan worden in binnenstedelijke transformaties.

Wij zijn nu al benieuwd naar de nieuwe druk. Het vakgebied blijft in beweging en is nooit af. Maar lees in de tussentijd vooral dit handboek. 

Thomas van Bergen en Frank ten Have zijn werkzaam bij Deloitte Real Estate

Trefwoorden: Tags:  

Uw bijdrage

Log in met om uw bijdrage te plaatsen.