Corporaties moeten nu hun strategie bepalen

De randvoorwaarden voor de financiering van activiteiten buiten het sociale huur- segment (niet-DAEB) zijn uiteindelijk bepalend voor de financierbaarheid van deze activiteiten. Ondanks deze onduide- lijkheid is het voor corporaties van belang nu al strategische opties te bepalen.

Splitsing DAEB en niet-DAEB
In het regeerakkoord is bepaald dat ‘corporaties zich moeten beperken tot hun kerntaak’. Volgens eerder dit jaar uitgelekte wetgeving wilde de minister de taken beperken tot de DAEB. Maar met het akkoord tussen de sector en minister Blok blijft het voor corporaties ook in de toekomst mogelijk om niet-DAEB-activitei- ten uit te voeren. Er gelden wel verschil- lende randvoorwaarden. Om te voldoen aan staatssteunregelgeving moeten de DAEB en niet-DAEB-activiteiten worden gesplitst. De corporatie heeft daarbij de keuze tussen een juridische of een administratieve splitsing. Het uitgangs- punt bij de uitwerking van de scheiding is dat beide takken levensvatbaar en zelfstandig financierbaar zijn, ongeacht de gekozen wijze van splitsing. De niet- DAEB-activiteiten moeten daarbij op termijn zonder staatssteun worden uitgevoerd, dus onder andere zonder financiering met WSW-borging.

Toekomstige ongeborgde financieringsvraag
Corporaties zijn momenteel voor het overgrote deel gefinancierd via leningen met een garantstelling van het WSW. Ook in het verleden uitgevoerde niet-DAEB- activiteiten zijn veelal op deze wijze gefinancierd. Sinds de inwerkingtreding van de ministeriële interimregelingTijdelijke regeling diensten van algemeen economisch belang toegelaten instellingen volkshuisvesting (3 november 2010). per1 januari 2011 moet voor nieuwe niet-DAEB- activiteiten ongeborgde financiering worden  aangetrokken.

Het akkoord geeft daarnaast aan op welke manier de WSW-borging ten behoeve van bestaande niet-DAEB-activiteiten moet worden afgebouwd. Voor het gedeelte waarvoor nog geen ongeborgde leningen zijn aangetrokken, mag op moment van splitsing namelijk een interne marktcon- forme lening vanuit de DAEB-tak aan
de niet-DAEB-tak worden verstrekt. Proportioneel met de aflossing van de WSW-geborgde leningportefeuille van de betreffende corporatie, moet deze interne lening via ongeborgde leningen worden geherfinancierd.

De toekomstige ongeborgde financieringsvraag komt daarmee voort uit financiering van nieuwe niet-DAEB-activiteiten en herfinanciering van geborgde leningen aan de niet-DAEB-tak.

Op dit moment is het niet-DAEB-bezit ruim 6 procent van de waarde van het totale bezit van corporaties, terwijl slechts 1 procent van de leningen ongeborgd is.

Circa 5 procent van de totale leningportefeuille bestaat dus uit toekomstige interne leningen: ongeveer 4,5 miljard euro. De gemiddelde looptijd van leningen bedraagt momenteel zestien jaar. Dit resulteert in een jaarlijkse ongeborgde herfinancieringsvraag van ongeveer 300 miljoen euro. In  de praktijk zal deze vraag hoger uitvallen, aangezien het aandeel niet-DAEB-woningen de komende jaren verder toeneemt. Het huidige huurbeleid met boveninflatoire huurstijgingen heeft namelijk tot gevolg dat de huur van duurdere sociale huurwoningen de liberaliseringsgrens overschrijdt.

Daarnaast bestaat wellicht ook de moge- lijkheid om extra DAEB-bezit over te heve- len naar de niet-DAEB-tak, om te komen tot een levensvatbare niet-DAEB-tak. In het akkoord is hierover niets vermeld, maar de verwachting is dat minister Blok deze optie wel toestaat. Dit sluit namelijk prima aan bij zijn streven de sociale huursector kleiner te maken.

Ten aanzien van nieuwe activiteiten ligt de verhouding overigens beduidend anders dan in de huidige portefeuille: prognose- cijfers geven aan dat circa een derde van de investeringen is te typeren als niet-DAEB.

Beoordeling ongeborgde financiering
Financiers kijken bij het verstrekken van ongeborgde financiering zowel naar de debiteur als naar het te financieren vast- goed. Bij administratieve scheiding is de corporatie de debiteur en bij juridische scheiding is dat de aan de corporatie gelieerde bv. Aangezien de details van de splitsing nog niet bekend zijn, is op voorhand niet aan te geven wat het effect van beide opties is op de financierbaarheid.

Het is belangrijk dat het te financieren vastgoed voldoende kasstromen genereert om te voldoen aan rente- en aflossings- verplichtingen. Er zal nooit een financiering tot 100 procent van de marktwaarde of investering worden verstrekt. Voor nieuwe investeringen is dan ook van belang dat eigen middelen beschikbaar zijn of dat extra bestaand vastgoed als onderpand kan worden ingebracht. De inbreng van eigen middelen en onderpand is op dit moment logischerwijs beperkt door het WSW. Dit ter bescherming van de borg- baarheid van de deelnemers en de eigen zekerheidspositie. Zo is een groot deel van het bezit, zowel DAEB als niet-DAEB, bij het WSW ingezet als onderpand: van het DAEB-bezit ruim 90 procent en van het niet-DAEB-bezit ruim 65 procent. Dit bezit is dan ook niet beschikbaar als onderpand voor ongeborgde financiering. De vormge- ving van de toekomstige splitsing moet voorzien in de beschikbaarheid van eigen middelen en onderpand.

De toekomstige investeringsmogelijkheden binnen de niet-DAEB-tak hangen sterk af van de kwaliteit van de af te splitsen portefeuille: in welke mate genereert deze portefeuille vrije middelen en kan deze dienen als onderpand voor nieuwe activi- teiten? Daarbij moeten wel waarborgen worden ingebouwd om te voorkomen dat niet-DAEB-activiteiten een negatieve financiële impact hebben op de DAEB-tak. De borgbaarheid van de corporatie en de zekerheden van het WSW moeten overeind blijven. Temeer omdat geborgde leningen via de systematiek van interne leningen vooralsnog een belangrijke rol blijven spelen bij de financiering van de niet-DAEB- tak zal het WSW daarop willen en moeten blijven toezien.

Details bepalend, maar nog onbekend
De uiteindelijke financierbaarheid van de niet-DAEB-activiteiten hangt af van de feitelijke uitwerking van het akkoord. De ultieme vraag daarbij is natuurlijk hoe kan worden gegarandeerd dat beide takken levensvatbaar en zelfstandig financierbaar zijn. Belangrijk element daarbij vormt de wijze waarop de vermogensscheiding uiteindelijk plaatsvindt.

Deze en vele andere punten worden momenteel verder uitgewerkt in een novelle op de Herziene Woningwet. De exacte details worden pas later duidelijk met een op deze wet gebaseerde Algemene Maatregel van Bestuur. Als ingangsdatum voor de wet wordt nu uitgegaan van 1 januari 2015. Verwachte verplichtstelling van de uiteindelijke splitsing is niet eerder dan 2016.

Dit is het moment voor strategiebepaling
Corporaties kunnen de verdere uitwerking van de details niet afwachten. Het is verstandig verschillende opties nu al uit te werken. Daarbij moet integraal worden gekeken naar de huidige niet-DAEB-activiteiten in de portefeuille, de mogelijkheid en wenselijkheid van de overheveling van DAEB-bezit naar de niet-DAEB-tak en de toekomstige   (des)investeringsambities. Voor sommige corporaties zal het specifiek toeleggen op de sociale huursector juist een reële optie zijn. De volkshuisvestelijke noodzaak en ambitie, die met gemeenten is afgestemd, vormen daarbij het uitgangs- punt. Na de splitsing zijn de vermogens toegewezen en kunnen corporaties minder flexibel kiezen. Des te meer reden om nu positie te bepalen en strategische opties voor de vastgoedportefeuille te benoemen. De haalbaarheid hiervan kan worden getoetst zodra meer bekend is over de randvoorwaarden waarbinnen beide takken dienen te opereren.