Gezamenlijk grondbedrijf in Duin- en Bollenstreek

Zes gemeenten met een gezamenlijk grondbedrijf voor het herstructureren van hun buitengebied. Hoe kan dat goed gaan? In de Zuid-Hollandse Duin- en Bollenstreek gebeurt het. Op basis van een structuurvisie opereert de Greenport Ontwikkelingsmaatschappij. Kavels kopen en verkopen, panden slopen, verrommeling aanpakken. Bedrijven worden aan ruimere kavels geholpen. Directeur Onno Zwart: 'Dit zie je nergens in Nederland.'

De grote kaart op het kantoor toont het eigen werkgebied in gele en groene tinten: twintig kilometer van zuid naar noord, tien kilometer van oost naar west. De duinen en de Noordzee liggen als natuurlijke grens aan de westkant. De Keukenhof als icoon in het midden. Zo hebben de gemeenten Hillegom, Katwijk, Lisse, Noordwijk, Noordwijkerhout en Teylingen hun buitengebied gemarkeerd, en er in 2010 één integrale structuurvisie voor vastgelegd. Doel: een op de toekomst gerichte ruimtelijke herstructurering, zodat economie en leefbaarheid erop vooruitgaan. Om dat uit te voeren, richtten de zes gemeenten een private onderneming op, een Besloten Vennootschap met de naam Greenport Ontwikkelingsmaatschappij (GOM).

Onno Zwart is er sinds 2011 directeur. 'Belangrijk en doorslaggevend is de hier volstrekte duidelijkheid en consistentie van het regionaal ruimtelijk beleid. Dat is uniek. Het beïnvloedt en stuurt het handelen van grondeigenaren in goede zin. Het dwingt iets af. Het beleid raakt zo ingebed en verankerd. We zijn nu drie jaar aan de slag en we merken dat het beleid en ons handelen vruchten beginnen af te werpen. Natuurlijk heb je een langere periode nodig om gedrag te beïnvloeden. Dat wat in vierhonderd jaar bollenteelt ruimtelijk is ontstaan, kun je niet even in een paar jaar veranderen.'

Moderniseer de Greenport
In de bescheiden kantooretage in Noordwijkerhout, boven de Buurtzorg en tegenover een huisartsenpraktijk, heeft Onno Zwart een klein team achter zich staan. Zij moeten de opdracht van de zes gemeenten waarmaken: zorg dat onze structuurvisie ten uitvoer wordt gebracht en moderniseer de Greenport. Het bijzondere is dat de gemeenten hierbij dus zowel een publieke als een private verantwoordelijkheid dragen, die zij strikt gescheiden moeten houden. De zes gemeenten zitten als aandeelhouders in de GOM bv. Anderzijds zijn en blijven zij als lokale overheid eindverantwoordelijk voor het ruimtelijk beleid in hun gemeenten. Dit leidt tot een interessante verhouding tussen GOM en gemeenten. 'De aandeelhouder verwacht van ons', zegt Onno Zwart, 'dat wij voortvarend werk maken van de zeshonderd nieuwe woonbestemmingen die er maximaal nog in het buitengebied van de Duin- en Bollenstreek bij mogen komen. Voor de herstructurering is dat namelijk de belangrijkste financieringsbron.' Om te bepalen waar deze locaties wel of niet kunnen komen, moet GOM echter zaken doen met diezelfde gemeenten. Maar dan in hun hoedanigheid als publiekrechtelijk voor de ruimtelijke ordening verantwoordelijke overheid.

Zwart: 'Voor een deel vergemakkelijkt de formule van de ontwikkelingsmaatschappij ons werk, maar toch blijft het complex en ambitieus. We moeten overleggen met gemeenten en grondeigenaren. We moeten organiseren. Onderhandelen. Zelf onze inkomsten genereren, zelf het geld verdienen waarmee we de streek verder helpen.' Hoe anders is deze aanpak dan bij andere samenwerking in Nederland? 'Allereerst het niveau van de vraagstukken en het organiserend vermogen om die op te lossen. Veel in de ruimtelijke ordening, de infrastructuur, bij winkelplanning in Nederland speelt op regionaal niveau. Samenwerking is daarbij nodig, maar waar gebeurt dat zo ver reikend? Deze zes gemeenten hebben een krachtig regionaal beleid durven formuleren en vastleggen. En over hun eigen grenzen heen durven kijken met hun structuurvisie. Zo'n krachtige beleidsfiguur en daar bovenop nog zo'n krachtige eigen ontwikkelingsmaatschappij komt zelden voor.' Een tweede bijzonderheid noemt Zwart het financieringsmodel. 'De streek genereert de eigen investeringsmiddelen die nodig zijn. Waardestijging van grond komt gedeeltelijk ten goede aan de streek, niet meer alleen aan de grondeigenaar. Dit is een bijzonder en interessant model, er zit een soort coöperatief denken achter.' Met een glimlach voegt Onno Zwart eraan toe: 'Soms denk ik wel eens: wat zou Joop den Uyl hiervan gedacht hebben?!'

Per saldo op nul
Hoe dit model werkt, legt hij uit met het voorbeeld van het zogenaamde Bollengrondcompensatiefonds. Dat wordt gevoed op het moment dat bollengrond planologisch wordt onttrokken. Met het fonds zorgt de GOM vervolgens voor fysieke compensatie van deze grond. De compensatie gebeurt door het opruimen van verrommeling (het slopen van opstallen en het herbestemmen van de vrijkomende grond). Maar ook door opwaardering van minder goede bollengrond en door het omspuiten van grasland. Het geheel moet per saldo op nul sluiten. 'Dit heeft vergaande consequenties. Er ontstaat een geldstroom die de gemeenschap ten goede komt. In cijfers: voor het onttrekken van eersteklas bollengrond voor bijvoorbeeld bedrijfsuitbreiding moet op dit moment 40 euro per vierkante meter worden betaald. Dat lijkt veel ten opzichte van de grondprijs van eersteklas bollengrond die 10 tot 13 euro de meter bedraagt. Maar als een ondernemer zou moeten kiezen voor vestiging op een bedrijventerrein, dan betaalt hij al snel 100 à 150 euro de meter. En vergeet niet dat zijn grondwaarde stijgt nadat hij heeft kunnen uitbreiden.' De zo verkregen bollengrondcompensatieinkomsten investeert GOM vervolgens een-op-een in het openmaken en verfraaien van het landschap en in het produceren van nieuwe, betere bollenkavels.

Klantvolgend ontwikkelen


Ruimtelijke inrichting en de toekomst beter te organiseren. Een geordende en opgeruimde omgeving ziet er goed uit, is beter Het uitvoeringsprogramma van GOM (2013-2023) omvat:
  • Realisatie van het glastuinbouwreconstructiegebied Trappenberg-Klooster- schuur (gedeelte Katwijk) onder de naam Greenhouse Park.
  • Realisatie van het agrarisch bedrijventerrein Delfweg onder de naam Bulb Trade Park.
  • Sluiten van contracten met grond­eigenaren voor bollengrondcompensatie, bollengrondproductie (onder meer door het opruimen van verrommeling) en/of de verkoop van bouwtitels voor Greenportwoningen.​
In de twee grondexploitatieprojecten is een risicovoorziening opgenomen voor eventuele tegenvallers in kosten, opbrengsten en verkooptempo. Daarnaast volgt GOM het principe 'klantvolgend ontwikkelen'. Dit houdt in dat weliswaar wordt geïnvesteerd in grondposities maar dat vervolginvesteringen pas worden gedaan als er een klant is gevonden voor een (bedrijfs)kavel. In het fonds contracteringen hanteert GOM een "financieel gesloten systeem": alleen verplichtingen aangaan als er directe inkomsten tegenover staan.

GOM beschikt over een reeks instrumenten, waaronder de speciale regeling voor bollengrondcompensatie. Verder levert GOM vergoedingen voor slopen van opstallen, en voor het produceren en moderniseren van het bollenteeltareaal. Inkomsten komen uit verkoop van woningbouwtitels, bedrijfskavels, glastuinbouwkavels en woningbouwkavels.

 

Geordend, opgeruimd
Dat dit in deze streek tot stand kon komen, heeft een lange voorgeschiedenis. Die dieper graaft dan het gemarkeerde begin, het Pact van Teylingen uit 1996 (zie kader). Wat kunnen anderen ervan leren? Zwart meent dat de streek van oudsher grote samenhang kent. Het werken in de bollen dwingt de ondernemers te reizen door het gebied; er wordt niet voor niets gesproken van de 'bollenkraam'. De bollen-familiebedrijven wisten dat de hyacinten maar één jaar op perceel A kunnen staan, dat vervolgens dat veld geschikt is voor tulpen en het volgend jaar braak moet liggen. Zwart: 'Zichtbaar was natuurlijk de afgelopen decennia ook de wens tot schaalvergroting. De veranderende bedrijvigheid botste met de ruimtelijke omstandigheden. De traditionele families gingen naast de bollenteelt in de open lucht ook onder glas werken, 'broeien'. Dus hadden ze kassen nodig. En daarna wilden ze ook handelen, wat gebouwen vereiste. De economie begon te schuren met de ruimte. Er bleek voor de streek geen andere weg dan de werkbaar, en daarvan profiteert de economie.' Onno Zwart zegt dit ook met een blik op het toerisme: 'De Bollenstreek is een van de allerbelangrijkste toeristische bestemmingen van de BV Nederland.'

 

Gezamenlijke Vinex-vijand
Samenhang en samenwerking groeien ook, zo leert de ervaring, wanneer een gezamenlijke vijand in zicht komt. Die verscheen in deze streek in 1991 met de Vierde Nota Extra (Vinex) van het CDA-PvdA-kabinet Lubbers met als eerstverantwoordelijke de PvdA-minister Hans Alders. De regeringsnota schetste de Vinex-locatie Bollenstad, een stad die de groeiende bevolking van de Randstad moest opvangen. De bollenteelt zou naar elders kunnen en moeten uitwijken, naar grotere percelen en met betere bereikbaarheid. 'Het spook van de verstedelijking' waarde sindsdien rond. Het bracht vriend en vijand op de been, nieuwe coalities werden gesloten tussen voorheen strijdende belangengroepen, van natuur- en milieuorganisaties, het waterschap, land- en tuinbouworganisaties tot en met de gemeenten. De Bollenstad werd geschrapt. Zwart: 'De gezamenlijke gemeenten wilden de agrarische ondernemers hier steunen: liever de tuin van de Randstad, zeiden ze, dan de Bollenstad. Intussen was natuurlijk al grondspeculatie op gang gekomen, prijzen stegen en vastgoed stond te verpieteren. Door de gezamenlijke aanpak met een strenge intergemeentelijke structuurvisie zijn de grondprijzen alweer gedaald naar een normaal niveau, horend bij de functie.' Het spook werd verjaagd en afgewend, de streek stond klaar voor nieuwe onderlinge samenwerking. GOM werd geboren. Zij werkt in het hele bollencomplex, plus het omvangrijke en economisch belangrijke sierteeltcluster rond Rijnsburg en het cluster van vaste plantenteelt. Het bollengebied is ook een belangrijk handelscentrum.

Tempo neemt toe
Het jaar 2013 verliep trager dan Zwart had gehoopt, maar nu de economie wat meer vaart krijgt, lopen de zaken beter. De GOM verkocht in hoger tempo kavels voor woningen en voor bedrijfsvestiging, merkt hij. Het vorig jaar vastgesteld meerjarenprogramma, met een looptijd van 2013 tot 2023, geeft de GOM een strakke positie in de regio. Het programma is doordesemd van de lijn dat de kost voor de baat uitgaat. Achter de plannen schuilt ook BNG Bank. Onno Zwart: 'Met garantstelling van de gemeenten regelden we de beste kredietfaciliteit bij BNG Bank, zo bleek na een door ons uitgeschreven aanbesteding. Wij investeren aan de voorkant met vreemd vermogen. Natuurlijk proberen we zo weinig mogelijk vreemd vermogen te lenen. Maar wij moeten uiteindelijk voor 150 miljoen euro verbouwen. Als we dat geld eerst allemaal zelf zouden hebben moeten verdienen, dan hadden we de herstructurering zeker nog niet kunnen starten.'

Nieuw elan dankzij ruimtelijke omslag
In het Meerjarenplan 2013-2023 staat dat de regio zich - intern en extern - met hernieuwd elan zal moeten manifesteren. Letterlijk: 'De ruimtelijke modernisering van de streek schept "slechts" de voorwaarden. De gewenste nieuwe economische dynamiek zal moeten komen van ondernemers, investeerders, instellingen en overheden die samen willen bouwen aan een nieuwe, vitale Duin- en Bollenstreek.' Onno Zwart: 'GOM wil de ruimtelijke omslag helpen maken die nodig is voor dat nieuwe elan.' Hij schetst de sterke punten van de streek: "Een vitale economie in een vitaal landschap. Centrum van de wereldbollenmarkt. Toeristisch icoon van Nederland. Een van de meest aantrekkelijke woongebieden in de Randstad. Kortom: dit is een fantastisch gebied.'

Provence, Champagne
Met een knipoog naar Silicon Valley wordt dikwijls de term Bulb Valley aan de Duin- en Bollenstraat gehangen. 'Maar misschien wel de beste naam voor het gebied werd vorig jaar in een promotiecampagne van de gemeente Amsterdam bedacht', zegt Onno Zwart. 'Daar heten wij nu de "Gardens of Amsterdam". Net als het Muiderslot the "Castle of Amsterdam" werd, ook diverse kilometers buiten de stadsgrenzen. Zo zien buitenlanders ons toch: een dag Nederland, dat is Amsterdam met het Rijksmuseum, en de bollenvelden.' Zwart ziet veel meer kansen: 'Ga eens naar Frankrijk. In de Provence staat op elk erf wel een product van lavendel, in de Champagne struikel je over de kurken en de proeflokalen. Hier zie je - behalve in de bloeitijd - niets van de producten. Terwijl de bol eigenlijk belangrijker is dan het gekleurde veld. Dát is ook een van onze opgaven. Het gebied en de betekenis ervan beter op de klaart zetten. Deze herstructureringsopgave doen we natuurlijk voor de toekomst van het gebied zelf, maar ook voor een hoger doel. De economie van Nederland.'

Van Pact van Teylingen tot Greenport

Een markant moment van samenwerking in de Bollenstreek was in 1996 het Pact van Teylingen. De overeenkomst tussen overheden en maatschappelijke organisaties wilde een eind maken aan de verrommeling, het verdwijnen van specifieke landschappelijke en cultuurhistorische kwaliteiten, en verstening. Het Pact stopte negatieve ontwikkelingen, maar het bleek ook vooruitgang tegen te houden. Het Offensief van Teylingen stelde enkele jaren later een stuurgroep in met overheden, maatschappelijke organisaties en marktpartijen. Dat hielp, maar niet voldoende. Pas in 2006 kreeg de streek meer wind in de zeilen. Onder andere door woningbouwafspraken tussen diverse gemeenten. Maar ook hielp mee de benoeming tot Greenport in de Nota Ruimte in 2006 van minister Sybilla Dekker (VVD) in het CDA-VVD-kabinet- Balkenende. Het Greenportcluster omvat het hele bollencomplex, plus het omvangrijke en economisch belangrijke sierteeltcluster rond Rijnsburg en het cluster van vasteplantenteelt. De streek is ook een belangrijk handelscentrum.
Trefwoorden: Tags: Ruimtelijke ordening

Uw bijdrage

Log in met om uw bijdrage te plaatsen.