Schoolcampus in voormalige kazerne

Op de sportvelden spelen teams van jonge expat-kinderen in de stralende zon. In een van de gymzalen staan tafels en stoelen netjes in het gelid, klaar voor de schoolexamens van de volgende dag. In de voormalige eetzaal van de kazerne zijn nu de lessen techniek en handvaardigheid. De slaapzalen zijn omgebouwd tot leslokalen met goede akoestiek en gezonde luchtkwaliteit. Het is goed toeven voor de ruim 850 leerlingen met bijna vijftig verschillende nationaliteiten op de Campus ISE (International School Eindhoven). Schooldirecteur David Gatley geeft trots een rondleiding. Over het terrein, door de ondergrondse verbindingsgang met functionele ruimtes zoals de mediatheek, langs het podium waar wordt geoefend voor de schoolmusical. Hij opent de deuren van goed geïsoleerde muziekkamers waar bandjes ongestoord uit hun dak kunnen gaan. ‘We’re so lucky’, verzucht Gatley. Op zijn visitekaartje staat ‘more than a school’ en dat is deze Campus ISE. Niet alleen kinderopvang, primair en secundair onderwijs (een doorgaande leerlijn van nul tot negentien jaar), maar ook ruimte voor activiteiten met ouders, naschoolse opvang en samenwerking met buren. Voetballers van PSV gebruiken na schooltijd de fitnessruimte, andersom was op hun sportvelden het voetbaltoernooi van alle internationale scholen in Nederland.

DBFMO
René Bartels was vanuit de gemeente Eindhoven betrokken als projectmanager bij de realisatie van de campus. Er werd een oplossing gezocht voor het ruimtegebrek van de twee internationale scholen in de gemeente en tegelijk een bestemming gevonden voor de leegstaande kazerne. ‘Qua structuur boden de militaire gebouwen goede mogelijkheden voor onderwijs’, vertelt hij. ‘De ligging is fantastisch, in een natuurlijke omgeving en toch goed bereikbaar. Er is ruimte om veel voorzieningen te treffen.’ Helaas bleek uit een haalbaarheidsonderzoek dat de herbestemming veel te kostbaar was. Maar men gaf niet op. Geïnspireerd door positieve ervaringen met DBFMO (Design, Build, Finance, Maintain, Operate) werd deze vorm van projectontwikkeling onderzocht. En het bood een uitweg. ‘DBFMO leverde ons een financieel voordeel op van 11 procent. Op een totaalbedrag van zo’n 60 miljoen euro is dat een aardige besparing.’

Creativiteit van de markt
Gemeente Eindhoven en de Stichting Primair en Voortgezet Onderwijs Zuid-Nederland (ontstaan uit een fusie van beide internationale scholen in Eindhoven) schreven een aanbesteding uit volgens de principes van DBFMO. Drie consortia meldden zich. De opdracht was behoorlijk complex: nieuwbouw en renovatie van een rijksmonument, in een groene corridor, met specifieke eisen voor schoolgebouwen die in bestaande bouw soms lastig te realiseren zijn. De aanbesteding ging niet met een dichtgetimmerd programma van eisen, maar op basis van een outputspecificatie. Bartels: ‘Een outputspecificatie beschrijft de gewenste kwaliteiten en functionaliteiten. Er staat in wat we willen, maar we laten het over aan de creativiteit van de markt hoe ze het doen.’ In drie rondes werd een van de consortia uitverkoren. De wetenschap dat het consortium dertig jaar verantwoordelijk blijft, heeft tot duurzame keuzes geleid. Bartels: ‘Het consortium heeft bij het ontwerp goed nagedacht over de materialen. Een grotere investering aan de voorzijde, kunnen ze terugwinnen in de loop van de tijd, waarna ze er zelfs aan kunnen verdienen. Het is totaal anders denken, levenscyclusdenken. Dat maakt dus ook dat je duurzaam bezig bent.’ Errol Scholten, directeur Integrale Projecten van Strukton, aandeelhouder van het consortium: ‘Je denkt na hoe je de hoogste beschikbaarheid kunt garanderen tijdens de hele levensduur van het gebouw, tegen zo min mogelijk kosten. Want verminderde beschikbaarheid kost ons geld. In het contract is vastgelegd wat de eisen zijn. Voor de school betekent dat een garantie voor kwaliteit, voor ons is het een incentive om het dertig jaar lang goed te blijven doen.’

Duidelijkheid op langere termijn
Een kenmerk van DBFMO is de langere voorbereidingstijd die nodig is om de afspraken goed vast te leggen. Bartels: ‘DBFMO verplicht de gemeente, de school en het consortium om vooraf de dingen goed te regelen. Dat vergt tijd: de voorbereiding heeft langer geduurd dan de daadwerkelijke uitvoering. Een volgende keer zou het sneller kunnen, vergeet niet dat het voor ons ook nieuw was.’ Voor de gemeente, die zich met Campus ISE nog steviger kan profileren als internationale brainport, was het een voordeel dat ze vooraf geen investering hoefden te doen. Bartels: ‘Zeker in tijden van crisis is dat een voordeel. We betalen het investeringsbedrag terug via de beschikbaarheidsvergoeding. De gemeente weet dus dertig jaar lang waar ze aan toe is.’ Om dit structureel in te bedden in de gemeentelijke organisatie, is een nieuwe unit Contractmanagement opgericht. Het langdurige commitment is een pluspunt, maar het maakt de financiering ingewikkelder. Kosten moeten voor dertig jaar worden doorgerekend. Voor de finan cier zijn de risico’s ook groter dan bij een lening aan de gemeente. Bovendien worden bij DBFMO onderhoudskosten transparant gemaakt, kosten die bij traditionele aanbestedingen niet vooraf worden meegenomen. Scholten: ‘Dat is soms schrikken voor opdrachtgevers als gemeenten en scholen. Met DBFMO maak je verborgen kosten zichtbaar. Daardoor lijkt het soms duur, maar dat is vaak appels met peren vergelijken.’

Bartels: ‘Ik was aanwezig bij de financial en contract close; de definitieve contractafspraken tussen het consortium, BNG Bank, de scholenstichting en de gemeente. Dat duurde van negen uur ‘s ochtends tot zeven uur ‘s avonds. Er werd een vrachtwagen aan documenten binnengereden.’ Er is volgens hem nog wel wat te verbeteren door de financiële documentatie te vereenvoudigen en wat terughoudender te zijn bij het door(be)rekenen van alle financiële risico’s. ‘Dat zou de drempel voor aanbestedende gemeenten en voor bedrijven die erin willen stappen een stuk lager maken.’ Errol Scholten beaamt dat BNG Bank kritisch heeft meegekeken, maar vindt dat terecht. ‘Het is anders dan direct lenen aan een gemeente die niet failliet kan gaan. Bij een DBFMO geeft de bank geld dat ze alleen terugkrijgt als er een prestatie is geleverd. Het is een extra kwaliteit dat er een derde partij meekijkt die zelf ook een groot belang heeft. Dat helpt ons om geen aannames te doen die niet realistisch zijn en geen onverantwoorde risico’s te nemen.’

Redding
De uitgebreide afspraken vooraf kostten tijd, maar ze bleken de redding van het project. Het winnende consortium SPC ISE bv bestond oorspronkelijk uit twee lokale aandeelhouders (Van Straten Groep en Complan) aangevuld met vijftien uitvoerende bedrijven. Dit consortium kreeg financiering van BNG Bank en ging aan de slag. December 2011 werd het DBFMO-contract ondertekend en begin 2012 begon de bouw. In het najaar kwamen Van Straten Groep en een uitvoerende dochtermaatschappij van Complan in zwaar weer en dit leidde tot twee faillissementen. Bij een traditioneel bouwproject zou dat tot flinke vertraging, budgetoverschrijving of zelfs een nieuwe aanbesteding leiden. In dit geval was een oplossing redelijk snel gevonden: Strukton, dat al betrokken was als een van de bedrijven in het consortium, heeft alle aandelen overgenomen. Errol Scholten: ‘Door de constructie van de DBFMO, waarbij veel vooraf was vastgelegd, konden wij snel instappen. De gemeente en de school hebben hierdoor minimale hinder ondervonden van de faillissementen. Wij hebben begin 2013 alle verantwoordelijkheden en verplichtingen overgenomen. Het was ook in ons belang om de school op tijd op te leveren: de beschikbaarheidsvergoeding begint immers pas bij oplevering. We hebben extra capaciteit ingezet en de bouw slimmer georganiseerd, zodat werkzaamheden aan verschillende gebouwen tegelijkertijd konden plaatsvinden. Met vereende krachten werd de oorspronkelijke planning gehaald.’

Economische impuls
Gemeente en de school zijn samen verantwoordelijk voor het betalen van de beschikbaarheidsvergoeding. Dertig jaar lang. Om dit te kunnen garanderen, was nog aanvullende financiering nodig. Naast subsidie van de provincie en een lening van het ministerie van EZ wist Eindhoven omliggende gemeenten en het regionale bedrijfsleven te overtuigen van de toegevoegde waarde van de internationale school. ‘De regionale partners zien de campus ook als een economische impuls voor de regio’, zegt Bartels. Hoewel de DBFMO-aanpak een besparing van zo’n 11 procent heeft opgeleverd, is die winst opgegaan aan niet voorziene extra kosten. Een deel is opgegaan aan btw voor facilitaire diensten. Daarover heeft René Bartels nog wel een appeltje te schillen met politiek Den Haag. Scholen betalen geen btw over bijvoorbeeld de inzet van een conciërge, het consortium dat nu de facilitaire diensten regelt is wel btw-plichtig. Dat kost op het totaalbedrag zo’n 2 miljoen extra. De rest van de besparingen is besteed aan externe adviseurs en extra kosten vanwege de faillissementen en overname. Bartels: ‘Het is een ingewikkeld traject, dus we hebben aardig wat leergeld moeten betalen.’

Het eerste jaar
Campus ISE is augustus 2013 opgeleverd. Vanaf de oplevering bestaat het consortium naast Strukton uit Mansveld (verantwoordelijk voor de elektrotechniek) en VB&T (voor de facilitaire diensten). Een aparte beheerstichting is namens de gemeente en de school het aanspreekpunt voor het consortium. ‘Het eerste jaar is altijd ingroeien’, zegt Scholten. ‘Dan blijft het ook voor ons nog investeren. Op de lange duur streven we ernaar onszelf en de samenwerking met de school steeds meer te verbeteren en hiermee effectiever en efficiënter de vastgestelde prestaties en kwaliteit te leveren.’ Voor de school brengt de DBFMO-constructie veranderingen met zich mee. Zij zijn niet meer zelf verantwoordelijk voor het beheer en onderhoud van het gebouw. Bartels: ‘De school hoeft zich alleen nog bezig te houden met onderwijs, ze beperken zich tot hun primaire taken.’ Dat is in de praktijk nog wel even wennen, vertelt schooldirecteur Gatley. Een verhuizing gedurende het schooljaar en wat kinderziektes maakten het afgelopen jaar voor hem ‘interesting’, zegt hij diplomatiek. Hij was gewend de schoonmakers zelf aan te sturen, nu zit daar het facilitair servicebureau tussen. Na een paar maanden is men op elkaar ingespeeld geraakt en zijn de opleveringsfoutjes (het waren er relatief weinig) verholpen. Het gebouw is het dubbel en dwars waard, vinden alle betrokkenen. Niet voor niets wordt dit al geroemd als de mooiste campus van Noordwest-Europa. ‘The outcome is fabulous’, zegt Gatley. ‘A good environment is good for teaching.’