Gemeentelijke grondprijzen blijvend onder druk

Verhagen: grondprijzen moeten 40-50 procent omlaag", Vastgoedmarkt d.d. 28 januari 2014 Heeft hij een punt of is het preken voor eigen parochie? Deloitte Real Estate heeft geanalyseerd of een dergelijke grondwaardedaling een mogelijkheid is, en schetst drie scenario’s. Hieruit blijkt dat ook bij herstel van de woningmarkt de gemeentelijke grondprijzen onder druk komen te staan.

De woningprijsontwikkeling kan op hoofdlijnen worden verklaard uit de ontwikkeling van de maximale hypotheeksom. De ontwikkeling van de woningprijzen in de afgelopen decennia was vooral gebaseerd op drie factoren: groei van het aantal huishoudens, groei van het besteedbaar inkomen en groei van de leencapaciteit. Hoewel sprake blijft – voor heel Nederland, maar sterk verschillend per regio – van groei van het aantal huishoudens, richten we ons  in dit artikel vooral op die andere twee factoren. Daarmee geven we een vooruitblik van de maximale hypotheeksom en een tendens voor de woningprijsontwikkeling. Vervolgens kunnen daaruit scenario’s worden geschetst voor de mogelijke ontwikkeling van de gemeentelijke gronduitgifteprijzen in de toekomst.

Verband woningprijs - hypotheeksom

Uit figuur 1 blijkt een verband tussen de woningprijs en de hypotheeksom. Dit verband is op zich logisch aangezien de hypotheeksom mede wordt bepaald door de aankoopsom van de woning (de zogenaamde loan-to-value). Dit verband geldt ook andersom: de te verkrijgen hypothecaire financiering bepaalt (grotendeels) de hoogte van de aankoopsom. De hypotheeksom wordt vervolgens weer bepaald door het bruto-inkomen van een huishouden (de zogenaamde loan-to-income). Hierbij is het maximale budget voor woonlasten van een huishouden (woonquote) een bepalende factor voor de maximale hypotheeksom. Naast het bruto-inkomen en de woonquote is uiteraard ook de hypotheekrente een belangrijke factor.
Figuur 1: relatie woningprijsontwikkeling en hypotheeksom (bron: kadaster en cbs) 

Indicatoren hypotheeksom

Aangezien in deze analyse de woningprijs uiteindelijk een resultante is, hebben wij ons hoofdzakelijk gericht op het inkomen en de leencapaciteit als hoofdindicatoren voor de mogelijke ontwikkeling van de maximale hypotheeksom (loan-to-income) en daarmee van de woningprijsontwikkeling. In het onderstaande zullen wij de volgende indicatoren behandelen: het bruto-inkomen, de woonquote en de hypotheekrente.

Bruto-inkomen
In de periode vóór de crisis was sprake van een duidelijk verband tussen de ontwikkeling van het bruto-inkomen, de hypotheeksom en de woningprijs (zie figuur 1). Op het eerste gezicht een logisch verband. Hoe meer je verdient, hoe meer je kunt lenen (en in staat bent om de hypotheeklasten te betalen). Echter, sinds de crisis is het gemiddelde bruto-inkomen gestegen (circa 4 procent), terwijl de gemiddelde woningprijs sterk is gedaald (circa 16 procent).
De ontwikkeling van het bruto-inkomen kan op basis daarvan  niet de (enige) bepalende factor zijn voor de ontwikkeling van de hypotheeksom. Een daling van het bruto-inkomen van een huishouden is feitelijk gezien pas aan de orde als sprake is van werkloosheid, scheiding of een lager inkomen na verandering van baan. Het bruto-inkomen van huishoudens die in de crisistijden hun banen hebben behouden is licht gestegen. In de afgelopen jaren is de beweging van het bruto-inkomen enigszins vergelijkbaar met de ontwikkeling van de inflatie (zie figuur 1).
DNB verwacht voor 2014 en 2015 een inflatie van jaarlijks
1 procent.Economische ontwikkelingen en vooruitzichten, december 2013 / nr. 6, De Nederlandse Bank d.d. december 2013 Het CPB voorspelt voor deze jaren een stijging van  de contractloonmarktsector van respectievelijk 1,5 en 2 procent. Kerngegevenstabel 2012-2015, Centraal Planbureau d.d. 4 maart 2014 In de Miljoenennota 2014 wordt uitgegaan van een beperkte inkomensontwikkeling tot 2020.

Woonquote
De woonquote wordt gezien als het deel van het bruto-inkomen dat een huishouden maximaal kan besteden aan woonlasten.
Hierbij moet gedacht worden aan huur/hypotheek, GWL (gas, water & licht), verzekeringen, gemeentelijke belastingen, vaste telefonie, internet en televisie. Banken kijken in hoeverre een huishouden in staat is om de maandelijkse hypotheeklasten te betalen. Om inzicht te krijgen in de ontwikkeling van de maximale woonlasten hebben wij ons gericht op de koopkrachtontwikkeling. Zoals uit figuur 1 blijkt is er een verband tussen de ontwikkeling van het reëel beschikbaar inkomen, de hypotheeksom en de woningprijs. De daling van de hypotheeksom en de woningprijs
is sinds de crisis echter sterker dan de daling van het reëel beschikbaar inkomen.

DNB verwacht voor 2014 en 2015 een lagere inflatie van jaarlijks 1 procent. Het CPB verwacht voor 2014 en 2015 een koopkrachtstijging van respectievelijk 1,25 en 0,25 procent. Kerngegevenstabel 2012-2015, Centraal Planbureau d.d. 4 maart 2014 De rijksbegroting laat zien dat in 2014 ongeveer 44 procent van de huishoudens er per saldo in koopkracht op vooruit gaat en circa 56 procent erop achteruit. www.rijksbegroting.nl/2014 Het Nibud voorziet in 2014 een stijging van de koop- kracht voor een deel van de Nederlandse huishoudens door een lage inflatie, een lagere premie voor de zorgverzekering en het verlagen van het belastingtarief van de eerste schijf. Huishoudens met een laag of gemiddeld inkomen gaan er in 2014 op vooruit vanwege het verlagen van het belastingtarief van de eerste schijf. Werkenden die een inkomen van meer dan 50.000 euro bruto per jaar ontvangen, gaan er in koopkracht echter op achteruit. Dit geldt volgens het Nibud ook voor ouderen en huishoudens waarvan maar een van de partners werkt."Koopkracht 2014: Grote groepen in de plus", NIBUD d.d. 21 januari 2014 Op basis van het voorgaande zal voor huishoudens met een laag en gemiddeld inkomen in feite meer budget ontstaan voor woonlasten en daarmee minder druk op de woonquote. Voor huishoudens met gemiddeld hogere inkomens (de voornaamste doelgroep voor de koopsector) zal daarentegen de druk op de woonquote  aanhouden.

Hypotheekrente
Een belangrijke graadmeter voor de hypotheekrente in Nederland is de kapitaalmarktrente. Deze rente voor langlopende kredieten wordt ook wel de lange rente genoemd. Sinds de crisis is de lange rente gedaald. De hypotheekrente toont in de crisisjaren ook een dalende trend, maar steeg in 2011 en daalde vervolgens weer. DNB verwacht tot 2015 een stijging van de lange rente in Nederland van 0,7 procentpunt ten opzichte van 2013.Economische ontwikkelingen en vooruitzichten, december 2013 / nr. 6, De Nederlandse Bank d.d. december 2013 De stijging van de lange rente zal naar verwachting door banken uiteindelijk geleidelijk worden verdisconteerd in de hypotheekrente.

Woningprijsontwikkeling stabiliseert?

Basisscenario
Wanneer de bovenstaande verwachtingen met betrekking tot het bruto-inkomen, de woonquote en de rente zich de komende jaren daadwerkelijk gaan voordoen (en verder worden geëxtrapoleerd), dan verwachten wij een stabilisatie van de woningprijzen in Nederland. Een dergelijke prognose is eerder afgegeven door onder andere DNB, kredietbeoordelaars en hypotheekverstrekkers. Wij verwachten nog wel een daling van woningprijzen in het duurdere segment, aangezien huishoudens met gemiddeld hogere inkomens qua koopkracht erop achteruit gaan.

Meerdere scenario’s mogelijk
In hoeverre de verwachte koopkrachtontwikkeling zich daadwerkelijk gaat voordoen de komende twee jaren, zal uiteraard moeten blijken. Het gaat hier om een prognose van een relatief bescheiden koopkrachtstijging. In 2010 verwachtte het CPB voor de periode tot 2015 een koopkrachtontwikkeling van jaarlijks 0,25 procent, terwijl in werkelijkheid in de crisisjaren sprake was van een koopkrachtdaling (-0,5 tot -2,5 procent). Ondanks de economische groei in de afgelopen kwartalen, is het herstel echter broos. De verwachte koopkrachtontwikkeling kan alsnog tegenvallen of zelfs negatief worden. Bij een koopkrachtdaling in de periode tot 2018 van bijvoorbeeld jaarlijks -0,25 procent, ontstaat er een neerwaartse druk op de woningprijzen van in totaal circa 10 procent (gemiddeld -2 procent per jaar). Uiteraard is een sterkere koopkrachtontwikkeling ook een mogelijk scenario.

Bouwkosten; weer stijging?

De verwachting is dat de bouwkosten, die sinds 2008 sterk gedaald zijn, de komende jaren niet verder dalen. Op basis van realisatiecijfers zijn de bouwkosten de afgelopen jaren gestabiliseerd. De toenemende schaarste aan grondstoffen, de toenemende duurzaamheidseisen, een (gematigde) loonstijging en behoefte aan margeherstel in de sector zijn hiervan oorzaken.
Vanuit de markt signaleren wij dat een deel van de bouwbedrijven de afgelopen jaren bezig is met innovatie (nieuwe bouwconcepten zoals “slimmer bouwen” en “industrieel bouwen”). Dit doen ze om de bouwkosten te beperken (met behoud van kwaliteit), de bouwperiode te verkorten en de bijkomende kosten (hoofdzakelijk proceskosten) te beperken aan de hand van ketenintegratie.
Hier zit echter een grens aan.

Figuur 2: ontwikkeling van woningprijzen, bouwkosten en residuele grondwaarde (bron: Ministerie van BZK, en NEPROM, Bouwkostenindex, CBS, bewerking Deloitte Real Estate)

Uit figuur 2 blijkt dat over de afgelopen jaren de bouwkosten zijn gedaald maar inmiddels weer stabiliseren tot licht stijgen. Daarnaast zijn er in de afgelopen jaren aanbestedingsvoordelen geweest. De dalende woningprijzen hebben door dalende bouwkosten en aanbestedingsvoordelen geleid tot per saldo gelijkblijvende grondprijzen. Uiteraard verschilt dit per regio en
per woningtype en is bovenstaande een gemiddelde theoretische benadering. De vraag is of deze beide factoren, bouwkosten en aanbestedingsvoordelen, de komende jaren niet de andere kant opgaan. Steeds meer bouwbedrijven gaan op hun marges letten en minder scherp inschrijven. Het EIB (Economisch Instituut
voor de Bouw) verwacht de komende jaren een toenemende omzet bij bouw- en utiliteitsbedrijven met oplopende schaarste en kosten van arbeid en materialen. Persbericht EIB d.d. 28 januari 2014

Grondwaardeontwikkeling in drie scenario’s

In Nederland worden de grondprijzen grotendeels gebaseerd op de residuele grondwaardemethodiek. De verwachte bouwkosten worden bij deze rekenmethodiek van de verwachte woningprijs afgetrokken. Dit leidt vervolgens tot een residuele grondwaarde. Kortom, de grondwaarde wordt bepaald door enerzijds de woningprijs en anderzijds de bouwkosten (inclusief eventuele aanbestedingsvoordelen).

In het basisscenario verwachten wij voor de komende jaren een stabilisatie van de gemiddelde woningprijzen (met uitzondering van het duurdere segment) en daarmee ook een stabilisatie van de grondprijzen. In het scenario waarbij wordt uitgegaan van een negatieve koopkrachtontwikkeling, wordt voor de komende jaren een neerwaartse druk op de woningprijzen van circa 10 procent verwacht.
Vanwege het multipliereffect bij de residuele grondwaarde- methodiek kan dit leiden tot een neerwaartse druk op de grondwaarden van 30 tot 40 procent. Iets minder dan de ‘voorspelling’ van Maxim Verhagen, maar met een geraamde nog te realiseren opbrengst van in totaal circa 35 miljard euro bij de gemeentelijke grondbedrijven wel met grote gevolgen voor de gemeentelijke financiën. In hoeverre de koopkrachtdaling in de afgelopen jaren in Nederland daadwerkelijk al heeft geleid tot lagere transactieprijzen bij gronduitgifte is nog niet uitgebreid onderzocht. Wij pleiten daarom voor een dergelijk onderzoek. Vooralsnog is de prognose van de grondprijsontwikkeling onzeker. Daarom is het wenselijk om met scenario’s te werken. De toekomst is immers niet voorspelbaar, maar wel voorstelbaar.

Figuur 3: Prognose woning- & grondprijsontwikkeling 2013-2018 in een bandbreedte

In figuur 3 wordt zichtbaar wat de effecten zijn op de grondwaarden, die vooral bij gemeenten als opbrengstramingen in de boeken staan. In de bovenste variant gaan we uit van een zeer licht stijgende woningprijsontwikkeling (stabilisatie), gepaard met eveneens licht stijgende bouwkosten. In de variant daaronder wordt uitgegaan van het scenario van een verdere woningprijs- daling van 10 procent in de komende vijf jaar, met licht stijgende bouwkosten. De effecten op de grondwaarden zijn dan zeer fors.  In de derde variant wordt uitgegaan van (licht) stijgende woningprijzen maar door toenemende schaarste in de bouw met bouwkosten die harder stijgen dan inflatie (zoals ook in het verleden wel het geval is geweest). Ook in dit geval zijn de grondwaarden in 2018 fors lager.

Negatieve effecten op vraagontwikkeling

In de bovenstaande analyse is geen rekening gehouden met de effecten van de verhouding tussen vraag en aanbod van woningen. Wij hebben ons hoofdzakelijk gericht op een gemiddeld huishouden in Nederland met een gemiddeld bruto-inkomen.
Op basis hiervan is getracht inzicht te krijgen in de gemiddelde hypotheeksom als indicator voor de verwachte gemiddelde woningprijs. Naast de hypothecaire mogelijkheden wordt de woningprijs ook bepaald door het samenspel van vraag en aanbod. Dat verschilt uiteraard ook sterk per regio.
Daarnaast zijn er nog andere aspecten die een negatief effect kunnen hebben op de vraagontwikkeling met als gevolg een extra neerwaartse druk op de woningprijzen in Nederland. Daarbij kan gedacht worden aan het naar beneden bijstellen van de loan-
to-value, dus het beperken van de maximale hypotheeksom tot maximaal 100 procent (nu 104 procent) van de woningwaarde (inclusief overdrachtsbelasting). Ook het inperken van de NHG-voorwaarden (Nationale Hypotheek Garantie) voor woningen tot maximaal 225.000 euro (nu nog 290.000 euro) kan een neerwaartse druk op woningprijzen leggen. De groei van het aantal eenpersoonshuishouden en dus een maximale bestedings- ruimte van één inkomen, en de aanhoudende werkloosheid vormen ook een risico voor het niveau van het bruto-inkomen van huishoudens met effect op de gemiddelde woningprijzen.

De verwachte ontwikkeling van de maximale hypotheeksom geeft globaal inzicht in de woningprijsontwikkeling voor de komende jaren. Op basis van indicatoren als het bruto-inkomen, de woonquote en de rente zien wij dat de woningprijzen mogelijk stabiliseren (met uitzondering van het duurdere segment).
De verwachte ontwikkeling van deze indicatoren is echter voor de middellange termijn zeer onzeker. Indien de verwachte koopkracht- ontwikkeling de komende jaren alsnog tegenvalt (of zelfs negatief wordt) of als de rente verder stijgt, kan er een neerwaartse druk op de huidige woningprijzen ontstaan. Dit wordt nog versterkt door factoren als afname van de loan-to-value, verlaging van de NHG-grens, de aanhoudende werkloosheid en stijging van het aantal eenpersoonshuishoudens.

Ook bij een stabiliserende of zelfs licht stijgende woningprijs, maar met bouwkostenstijgingen boven de inflatie, blijven de gemeentelijke grondprijzen onder druk. Een dergelijke neerwaartse druk op de grondwaarden kan oplopen tot zelfs 30 tot 40 procent. Onduidelijk is echter of en in hoeverre gemeentelijke gronduitgifte- prijzen inmiddels al gedaald zijn. Dat er risico is op verdere daling lijkt evident. Of dat in de mate is waarin Maxim Verhagen denkt, lijkt echter onwaarschijnlijk.