Bijna onmogelijke opgave voor gemeenten
René Goorden constateert in 'Sociale huursector in beweging' dat lokale samenwerking de rol van corporaties bepaalt. Dat is zeker het geval, maar de nieuwe verhoudingen zijn niet probleemloos. Gemeenten die hun taak serieus nemen, staan bijna voor een onmogelijke opgave.
De herziene Woningwet meldt dat gemeenten er goed aan doen om eens in de vier of vijf jaar een woonvisie op te stellen. Dat is geen nieuw beleid, want al jarenlang dringt het Rijk erop aan dat gemeenten zo'n beleidsdocument vaststellen. Daaraan ging de dringende wens van het Rijk vooraf dat gemeenten periodiek een volkshuisvestingsplan opstellen.
Prestatieafspraken
Op basis van dit volkshuisvestingsplan of woonvisie dienen gemeente en woningcorporatie(s) jaarlijks prestatieafspraken te maken. Dat gebeurt inmiddels ook in verreweg de meeste gemeenten. Slechts een beperkt aantal kleine gemeenten waar de volkshuisvestingsopgave overzichtelijk is, laten het afweten. Dat is niet verboden.
De nieuwe Woningwet meldt wel dat dan de corporaties geen prestatieafspraken hoeven te maken. In kleine gemeenten liggen gemeentebestuur en woningcorporaties daar niet wakker van. Zij regelen alles meestal onderling op hun eigen manier.
Serieuze rol huurdersorganisatie
Nieuw in de Woningwet is dat bij de totstandkoming van de woonvisie en prestatieafspraken de huurdersorganisatie geacht wordt een serieuze rol te spelen. En betrekkelijk nieuw is de gedachte dat in de woonvisie en prestatieafspraken de gemeente de beleidskaders aangeeft en dat dit alles niet vrijblijvend is. Dat laatste is vroeger vaker geponeerd, maar nog steeds zien we dat vele afspraken relatief vaag zijn en dat sancties stelselmatig ontbreken.
In meer dan 80% van de gevallen blijken gemeenten en woningcorporaties tevreden te zijn over de samenwerkingStatistische gegevens over prestatieafspraken zijn verzameld en gepubliceerd door het Bureau Severijn te Denekamp en ABF Research te Delft. In de afgelopen jaren heb ik vele woonvisies gelezen en tal van prestatieafspraken bewonderd.
Wanneer we als onbevangen toeschouwers de woonvisies en de prestatieafspraken kritisch bezien, blijken er in de praktijk nog heel wat wensen:
Woonvisie niet actueel
Vaak loopt de gemeente ernstig achter de feiten aan. Als de woningmarkt herstelt, klaagt de woonvisie nog over de financieel-economische crisis. Over vluchtelingen en statushouders rept bijna geen enkele woonvisie. De migratie en de behoefte aan sobere, betaalbare sociale huurwoningen worden op veel plaatsen onderschat.Woningmarkten zijn regionale verschijnselen. Het gaat echter nog een hele tijd duren, voordat de minister de woningmarktregio's vaststelt. De onzekerheid hierover vormt een alibi voor vele gemeenten om de regionale coördinatie minimalistisch te interpreteren. In de praktijk komt van deze coördinatie nog weinig terecht.
Regionale afstemming belangrijk
Als ijkpunt voor de omvang van de sociale huurwoningvoorraad ligt kennis voor de hand van de omvang en ontwikkeling van de met de Europese Commissie (EC) afgesproken doelgroep. De meeste gemeenten kennen deze omvang niet en gaan voorbij aan de dynamiek ervan. Dat is curieus, want ABF Research te Delft heeft het Socrates-model ontwikkeld, waarbij voor (grotere) gemeenten kan worden bepaald hoe de omvang van de EC-doelgroep zich tussen nu en 2030 zal ontwikkelen. Tegen een bescheiden vergoeding kan ABF Research deze gegevens snel leveren, voor de stad en voor de regio. Met name in dit verband is een regionale afstemming van wezenlijk belang.
Vele betrokkenen beseffen niet dat een vandaag geformuleerd gemeentebeleid pas na drie tot vijf jaar neerslaat in productiecijfers. Het woningbouwprogramma voor het eerstvolgende jaar is feitelijk alleen een schatting van de omvang en de differentiatie van de pijplijn.
Realisatie-index
Het Centraal Fonds Volkshuisvesting introduceerde jaren geleden de 'realisatie-index', die aangeeft in hoeverre de nieuwbouw-, renovatie- en sloopplannen van een woningcorporatie in de beschouwde periode zijn gerealiseerd. Deze index bleek veelal ongeveer 50% te zijn en is recentelijk wat gestegen dankzij de reductie van investeringsambities, vooral door de verhuurderheffing.
In de woonvisies van gemeenten lezen we zelden of nooit iets over de realisatie-index. Hier ligt een stevige aanleiding om de feitelijke investeringsontwikkelingen slagvaardig te monitoren en de investeringsprogramma's tijdig bij te stellen.
Onderscheid tussen sociale en marktsectoren
Woonvisies hebben betrekking op het complete arsenaal van woninginitiatieven: woningvoorraad en nieuwbouw, sociale huur, commerciële huur en koopsector. Soms lijkt het alsof het alleen om de woningcorporaties en de sociale huursector gaat. Het is wel verstandig als gemeenten in verschillende opzichten een duidelijk onderscheid maken in de sociale en de marktsectoren.
In de sociale huursector staat samenwerking voorop en kunnen heel goed wederzijdse prestatieafspraken worden gemaakt. In de marktsector staat de competitie voorop en ontbreekt de basis voor betekenisvolle afspraken tussen gemeente en marktpartijen. Het overleg tussen gemeente, woningcorporaties en huurders zal intensiever zijn dan dat van gemeente en woningmarktpartijen.
Toch is een zekere afstemming tussen marktpartijen en gemeente nuttig, inclusief een periodiek overleg (niet al te frequent, want marktpartijen vergaderen niet graag). Hier liggen schone taken voor serieuze makelaars. Naast huurders moeten ook bewoner-eigenaren hun inbreng kunnen leveren in het beleidsproces inzake de marktsector.
Eigendomsrecht
De gemeente zou kunnen overwegen om periodiek na te gaan voor welke grondpercelen particulieren een juridisch of economisch eigendomsrecht hebben verworven. Dit wijst gewoonlijk op de verwachting van een marktpartij dat daar iets valt te ontwikkelen.
Als de gemeente dat uitdrukkelijk niet wil, is het verstandig dat de gemeente dit tijdig communiceert naar de marktpartijen. Waar de gemeente ook voelt voor gebiedsontwikkeling, kan worden geprobeerd om onderling de klokken gelijk te zetten. Daarbij mag een marktpartij geen informatievoorsprong krijgen ten opzichte van (potentiële) concurrenten.
IJkpunten gemeentelijk investeringsbeleid
Het is jammer dat het Rijk systematisch nalaat om ijkpunten te geven aan het gemeentelijk investeringsbeleid. Stroken de gemeentelijke plannen met de regionaal geformuleerde beleidslijnen?
En tellen de regionale investeringsinitiatieven op tot een realistisch niveau van nationale woningbouwinvesteringen? Kunnen gemeente, regio en Rijk aannemelijk maken dat die voorgenomen investeringsopgaven inspelen op de vraagontwikkeling waarvan de feitelijke basis eens per drie jaar wordt geleverd in het Woononderzoek Nederland? In hoeverre maken gemeenten en regio's actief gebruik van de gegevens van dit woononderzoek?
Tenslotte wordt het steeds duidelijker dat van de gemeente steeds meer wordt gevergd, als het gaat om:
- het woonbeleid
- het woningvoorraadbeleid
- de nieuwbouwinvesteringen en
- de bestrijding van leegstand
De capaciteit (kwantitatief en kwalitatief) van het ambtelijk apparaat van de gemeente schiet in veel gevallen tekort om de betreffende taken naar behoren uit te voeren. Hier ligt een urgente taak voor de VNG om te becijferen wat de kosten zijn om de betrokken gemeenteambtenaren intensief te scholen ten behoeve van het onderbouwen en formuleren van het gemeentelijk woonbeleid en welke middelen in redelijkheid beschikbaar zijn.
Vroeger schoten de positieve grondexploitatieresultaten de gemeente te hulp, evenals gulle woningcorporaties en beschikbare processubsidies van Rijkswegestadsvernieuwingsfonds, Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing.
Bekostigingsmodel schiet tekort
Het bekostigingsmodel voor gemeenten die hun woontaken serieus willen uitvoeren, schiet volgens mij dramatisch tekort. Is die indruk onjuist, dan hoor ik dat graag. Strookt dit met de realiteit, dan is het belangrijk dat de gemeenten over middelen kunnen beschikken om de wettelijke woontaken naar behoren uit te voeren.
Zolang dat nog niet is gebeurd, blijft het behelpen en kunnen kabinet en geïnteresseerde burgers ten onrechte denken dat alles keurig is geregeld. In het evenwicht van checks en balances tussen gemeente en Rijk trekken de gemeenten aan het kortste eind doordat zij te vaak de kennis ontberen om weerwerk te kunnen leveren.
Dat de rol van de gemeenten in de Woningwet recent is versterkt, stemt tot dankbaarheid. Nu moeten de gemeenten ook feitelijk in staat worden gesteld om deze grotere verantwoordelijkheden om te zetten in adequaat beleid.
Abonneer u op BNG Magazine via onderstaande knop.
Stuur uw artikel naar de redactie van BNG Magazine en wij nemen vervolgens contact met u op.