De gevel van school PCC Heiloo

Duurzame school te huur

'Een school bouwen is op zich niet zo moeilijk. En het onderhoud van een warmtepomp is te vergelijken met dat van een ijskast.' Donald van der Veen, directeur van Stichting Maatschappelijk Vastgoed (SMV) doet er vrij luchtig over. De kneep van het vak zit 'm in de financiering van een nieuw schoolgebouw. Daarvoor ontwikkelde hij samen met mededirecteur Herman Jansen een concept: Huren als een eigenaar.

Het begint op gang te komen, de belangstelling van schoolbesturen en gemeenten voor Huren als een eigenaar. De week voor het interview hebben Van der Veen en Jansen in drie gemeenten opdracht gekregen om het plan verder uit te werken. Meestal gaat er heel wat overleg aan vooraf voordat zo’n intentieovereenkomst is gesloten. En voordat een duurzame, energieneutrale, frisse school er dan écht staat, ben je ook weer wat jaren verder. 'Frisse en duurzame scholen, het leeft enorm', verklaart Van der Veen de groeiende belangstelling. 'Maar zo'n project heeft nu eenmaal een gistingsperiode nodig.'

Potjes bij elkaar

Huren als een eigenaar brengt verschillende financieringsstromen voor het primair en voortgezet onderwijs bij elkaar. Aan de ene kant de exploitatievergoeding die een schoolbestuur van het ministerie van Onderwijs krijgt voor beheer en onderhoud van een pand. En aan de andere kant de kapitaallastenvergoeding die gemeenten krijgen vanuit het Gemeentefonds. Deze bedragen bij elkaar zijn ruim voldoende om een school te bouwen die valt binnen de normen van het bekostigingsstelsel voor schoolgebouwen. Het samenbrengen van de twee financieringsstromen kan per schoolgebouw. Het schoolbestuur huurt het gebouw van een aparte beheerstichting die SMV ervoor opricht met een langlopend contract van dertig jaar.

De extra investeringen in duurzame, energieneutrale gebouwen verdienen we gemakkelijk terug met lagere exploitatiekosten
'Er hoeft geen geld bij', benadrukt Van der Veen. 'Hoe dat kan? De school die wij bouwen is energieneutraal dus er zijn geen kosten meer voor verwarming en elektriciteit. Sommige scholen verdienen hier zelfs aan, door energie terug te leveren. Bovendien kiezen we onderhoudsvrije materialen, zodat de onderhoudskosten minimaal zijn. De extra investeringen in duurzame, energieneutrale gebouwen verdienen we gemakkelijk terug met lagere exploitatiekosten.'

Dertig jaar rust en zekerheid

Dankzij een partnerschap met BNG Bank krijgt de beheerstichting een laagrentende lening voor de nieuwbouw. De gemeente staat borg voor deze solvabiliteitsvrije lening. Het schoolbestuur betaalt dertig jaar lang een kostprijsdekkende huur. Omdat SMV geen winstoogmerk heeft en omdat de laagrentende lening gaandeweg wordt afgelost, daalt die huurprijs elke vijf jaar.

Schoolbesturen zijn al snel overtuigd van dit concept, is de ervaring. Ze hebben geen sores meer aan het gebouw en weten dertig jaar lang waar ze aan toe zijn. Voor gemeenten is het soms lastiger om overtuigd te raken, hoewel voor hen de voordelen ook groot zijn, zegt Van der Veen. 'Omdat de nieuwe school eigendom is van de beheerstichting, staat het gebouw niet op de balans van de gemeente. Dat is gunstig voor de solvabiliteit en dus een voordeel voor het aantrekken van andere financieringen. Gemeenten hebben wel een langlopende verplichting in de vorm van een huursombijdrage, maar die is in de meeste gevallen stukken lager dan de kapitaallasten als ze zelf eigenaar van het gebouw zouden zijn.'

Bouwen aan een goede leeromgeving

Het Petrus Canisius College in Heiloo was de eerste nieuwbouw van SMV en werd in 2014 in gebruik genomen. Enkele jaren daarvoor hadden Van der Veen en Jansen al ervaring opgedaan met de renovatie van een school in Alkmaar waar Jansen toen bestuurder was. Inmiddels heeft SMV vijf scholen en ook ander maatschappelijk vastgoed gebouwd. Onderwijshuisvesting heeft hun hart gestolen. Jansen: 'Hiermee kun je iets bijdragen aan de goede leeromgeving van kinderen en medewerkers. En dat is bij veel scholen geen overbodige luxe.' Van der Veen noemt het proces lastig, maar juist daardoor vindt hij het interessant. 'Er zijn veel spelers in een complexe omgeving. Er zijn een heleboel belangen te borgen.'

De scholen van SMV worden ontwikkeld volgens het leerpleinconcept. Dat betekent compact bouwen rond een overdekte centrale ruimte. Zo is er plek voor groepsactiviteiten met daaromheen kleinere ruimtes voor individuele begeleiding. Binnen dit concept is veel mogelijk. Elke school is anders en het schoolbestuur heeft uiteraard zeggenschap in het programma van eisen. 

Gevel van school de Fliert in TwelloDe Fliert in Twello

Najaar 2017 werd brede school De Fliert in Twello in gebruik genomen, een combinatie van drie basisscholen en kinderopvang. De stichtingskosten lagen zelfs onder de VNG-normen. Die gunstige prijs werd mede bereikt door te kiezen voor een geïntegreerde aanbesteding voor ontwerp en bouw: architect en aannemer werken daarbij samen en SMV beoordeelt de inschrijvingen op basis van toekomstige exploitatielasten. Voor de verwarming werd gekozen voor een systeem met warmtepompen en op het dak liggen zonnepanelen. Leren in dit nieuwe schoolgebouw is een feest. En helemaal feestelijk was het toen koning Willem-Alexander de Koningsspelen 2018 opende in het nieuwe schoolgebouw.

Leren in dit nieuwe schoolgebouw is een feest
Een van de nieuwste projecten van SMV is een school voor kinderen met een handicap in Heerhugowaard. In Expertisecluster De Vaandel Zuid bundelen Heliomare uit Wijk aan Zee en de Aloysius Stichting uit Voorhout hun krachten. Ook de extra eisen voor deze kwetsbare doelgroep zijn binnen het concept van Huren als een eigenaar te realiseren. Denk bijvoorbeeld aan een hijs- en tilmechanisme voor kinderen in een rolstoel, aangepaste sanitaire ruimtes en optimale toegankelijkheid en bereikbaarheid voor het speciaal vervoer van de leerlingen. SMV wil het gebouw ontwikkelen, realiseren en exploiteren. De besluitvorming bij de gemeente staat gepland voor dit najaar.

Concept beschikbaar

SMV is bewust een kleine organisatie. Van der Veen en Jansen reizen stad en land af voor besprekingen over de projecten waaraan ze werken; inmiddels een stuk of veertig. Alles zelf blijven doen, gaat niet lukken. Daarom sloot SMS partnercontracten met andere specialisten in energieneutraal bouwen. En ze stellen het concept beschikbaar aan gemeenten die daar oren naar hebben. Dat is hard nodig, want een goed schoolgebouw is cruciaal voor de gezondheid en schoolprestaties van leerlingen. En met een beetje omdenken is onderwijshuisvesting zonder zorgen prima te realiseren.

Meer informatie

De Rijksdienst voor Ondernemend Nederland publiceerde een brochure over de innovatieve financierings- en beheeroplossing Huren als een eigenaar. Naast uitleg van het concept staan hierin een aantal praktijkvoorbeelden.

Bekijk ook de website van Stichting Maatschappelijk Vastgoed.

Meer artikelen in B&G over de financiering van duurzame scholen:
Trefwoorden: Tags: Duurzaamheid; Maatschappelijk vastgoed