Grootschalige verduurzaming VvE’s steeds gemakkelijker

VvE Wilgenhof IV uit Rotterdam plaatste 280 zonnepanelen op het dak. Een fikse prestatie, want voor het verduurzamen van VvE’s is veel doorzettingsvermogen nodig.

Eerst moeten alle bewoners ervan worden overtuigd dat zo’n verduurzaming nodig is en dan volgt een zoektocht naar financiering van het project. Er zijn wel meer VvE’s die beperkte maatregelen nemen. Maar grootschalige projecten om VvE’s te verduurzamen zijn er nog nauwelijks, terwijl die juist nodig zijn om de klimaatdoelstellingen te halen. Maar daar wordt hard aan gewerkt.

Vooral voor gemeenten is het belangrijk dat ook VvE’s stappen maken in de verduurzaming van hun woningen om de gemeentelijke duurzaamheidsdoelstellingen te halen. Gemeenten steken veel energie in het stimuleren en ondersteunen van VvE’s om met hun gebouwen aan de slag te gaan. In de grote gemeenten zijn daar speciale organisaties voor in het leven geroepen. De VvE-balie in Den Haag is daar een bekend voorbeeld van. In Rotterdam bestaat een zusterorganisatie, VVE-010. VvE Wilgenhof IV heeft ter voorbereiding op de verduurzaming een aantal kennissessies van VVE-010 bijgewoond. Directeur Frank Peters van VVE-010 is van mening dat meer VvE’s stappen kunnen zetten op het gebied van verduurzaming dan er op dit moment wordt gedaan.

VVE-010 stimuleert gebouwonderhoud en verduurzaming
VVE-010 bestaat al tien jaar en is destijds opgericht om de noodzaak van onderhoud voor langdurige instandhouding van appartementencomplexen beter onder de aandacht te brengen. Dat was nodig, want in de praktijk bleek dat het investeren in zo’n complex vanuit VvE’s niet per definitie goed gaat. Daardoor ontstaan er achterstanden in het onderhoud. Dat is vervelend, want slecht onderhouden gebouwen hebben een negatieve invloed op de gebiedsuitstraling. De inspanningen die gemeenten en woningcorporaties in de instandhouding van kwalitatief goede gebouwen steken worden daarmee voor een deel teniet gedaan.

Om de gemeentelijke klimaatdoelstellingen te halen moeten ook VvE's grootschalige renovaties
naar energieneutrale gebouwen uit gaan voeren

Duurzaamheid is voor VVE-010 pas enkele jaren geleden een aandachtspunt geworden. De duurzaamheidsdoelstellingen in Rotterdam zijn tamelijk ambitieus. De stad moet in 2030 49% minder CO2-uitstoot hebben in vergelijking met 1990 en wil in 2050 aardgasvrij zijn. Alleen deze collegeperiode al moeten 5.000 woningen ingrijpend worden verduurzaamd, waaronder een flink aantal wooneenheden in VvE's. Als VvE's alleen kleinschalige projecten doen, zoals zonnepanelenprojecten, levert dat niet voldoende op. VvE's moeten grootschalige renovaties met energiebesparing zelf gaan uitvoeren. Deze renovaties moeten zelfs energieneutrale gebouwen opleveren.

Bij de verduurzaming van de VvE's speelt VVE-010 een rol. Door middel van een stedelijk duurzaamheidsloket voor VvE's wordt gewerkt aan het informeren en begeleiden van de VvE's. VVE-010 heeft de gemeentelijke ambitie voor de lopende collegeperiode (2018-2022) vertaald naar een concreet doel: 3.000 woningen die deel uitmaken van een VvE verduurzamen. Dat betekent dat er in de Algemene Leden Vergadering (ALV) van de VvE's vóór 2023 een investeringsbesluit moet zijn genomen.

Praktische ondersteuning bij verduurzaming
Om er zeker van te zijn dat alle VvE’s in Rotterdam worden bereikt krijgt elke woningeigenaar jaarlijks een uitnodiging voor een bijeenkomst van VVE-010. Daar wordt een thema behandeld, zoals het algemeen functioneren van een VvE en zonne-energie opwekken. Woningeigenaren die met zo’n thema in VvE-verband aan de slag willen kunnen een cursus volgen. Er is een specifieke cursus voor energie opwekken met zonnepanelen op het dak en een algemene cursus voor een integraal renovatie- en verduurzamingstraject. Beide cursussen zijn erg praktisch opgezet. De deelnemers gaan naar huis met businesscases op maat voor hun VvE.

Als een VvE na die cursus de plannen wil doorzetten kan VVE-010 begeleiding aanbieden op allerlei gebieden. Uiteraard op technisch vlak, maar ook op juridisch en communicatief gebied, bij het aanvragen van subsidies, het regelen van financiering, selecteren en contracteren van een aannemer, etc. Het vinden van voldoende draagvlak voor de verduurzaming is volgens Frank Peters verreweg de grootste hobbel die moet worden genomen. “Voor verduurzaming zijn een quorum en een twee derde meerderheid nodig in de ALV. Dat zijn behoorlijke slagbomen.'

VvE Wilgenhof IV

Bij VvE Wilgenhof IV heeft met name voorzitter Tim Grevelink zich sterk gemaakt voor de aanleg van 280 hoogrendement zonnepanelen op het dak van het gebouw.

Wilgenhof IV is een appartementencomplex uit 2006 met 34 wooneenheden. Het merendeel van de bewoners was voor de aanleg van de zonnepanelen, vooral vanwege de positieve businesscase. Sommige bewoners wilden zelf geld inleggen.
Anderen waren daar niet toe bereid of hadden daar niet de mogelijkheden voor. Daarom was het nodig om voor de investering een lening aan te gaan.

Het project bij Wilgenhof IV voldeed niet aan de voorwaarden van het Nationaal Investeringsfonds. Daarom besloot men om een lening bij een bank af te sluiten. Men kwam uit bij BNG Bank. Het BNG Duurzaamheidsfonds verstrekt – anders de meeste andere banken – leningen aan VvE’s.

De lening bij Wilgenhof IV wordt in 15 jaar terugbetaald uit een verhoging van de vaste VvE-bijdrage. Geen van de bewoners had daar bezwaar tegen, omdat de opbrengst van de zonnepanelen hoger is dan de verhoging van de VvE-bijdrage. Per saldo houden ze er nog steeds geld aan over.

Juridische barrières
Bij het onderhoud van VvE's geldt de akte bij oplevering van het pand als uitgangspunt. Daarin staat omschreven welke maatregelen noodzakelijk zijn voor de instandhouding van het gebouw. Voor een investeringsbeslissing om dergelijk onderhoud uit te voeren is de instemming van een meerderheid (50%+1) van de ALV nodig.

Een combinatie van onderhoud en verduurzaming wordt juridisch beschouwd als 'extra'. Het is immers strikt genomen niet noodzakelijk voor de instandhouding van het pand om het te isoleren of om er zonnepanelen op te leggen. Voor een beslissing over dergelijke toevoegingen moet in de ALV een zogenaamd 'zwaar besluit' worden genomen. Dat betekent dat er een quorum (60% van de leden) aanwezig moet zijn en dat twee derde van de leden voor moet stemmen. Als dat niet lukt kan er geen financiering worden gezocht en is het hele plan van de baan.

Er is al vaak achterstallig onderhoud en het spaarniveau
is standaard te laag. Eigenlijk heb je dus een lijk in de kast en dit is een kans om dat op te lossen

Frank Peters ziet het werk van VVE-010 als 'een stukje puin ruimen en kijken of je meteen een stapje voorwaarts kunt zetten'. Lang niet alle leden van een VvE zien het nut in van een kostbare renovatie in combinatie met verduurzamingsmaatregelen. Logisch, want ze zijn minstens 15 jaar aan het aflossen. 'Wij laten zien dat die uitgaven nog altijd gunstiger zijn dan niets doen. Want dan krijg je op termijn ook allerlei kosten. Er is al vaak achterstallig onderhoud en het spaarniveau is standaard te laag. Eigenlijk heb je dus een lijk in de kast en dit is een kans om dat op te lossen.'

Oplossingen voor financiering van verduurzaming
Er is een aantal manieren om een verduurzaming te financieren. Dat kan door de inleg van de leden van een VvE te verhogen. Het zal voor sommige leden nodig zijn om daar zelf een lening voor af te sluiten. Een andere optie is dat de VvE de markt op gaat om zelf een lening af te sluiten. Dat is wat bij VvE Wilgenhof IV is gebeurd. Ook een combinatie van deze financieringsoplossingen is mogelijk. Deze oplossingen zijn alleen haalbaar voor verduurzamingsprojecten die niet al te omvangrijk zijn en een goede businesscase hebben, zoals het plaatsen van zonnepanelen en het aanbrengen van isolatie.

Voor omvangrijke integrale renovatie- en verduurzamingstrajecten is een zeer grote investering nodig. Voor een lening ten behoeve van die investering kan een beroep gedaan op het Nationaal Warmtefonds. Dit stelt, net als andere verstrekkers van leningen aan VvE's, een aantal voorwaarden. Uiteraard moet de boekhouding van de VvE goed op orde zijn en mogen er geen grote wanbetalers tussen de bewoners zitten. Het Nationaal Warmtefonds verstrekt ook alleen leningen voor grootschalige integrale projecten. Daarvan moet een stimulerende werking uitgaan. Want grootschalige verduurzamingsprojecten leveren een veel grotere bijdrage aan de klimaatdoelstellingen.

Ontwikkeling richting een volwassen markt
Bij het Nationaal Warmtefonds waren tot januari van 2020 alleen leningen af te sluiten met een maximale looptijd van 15 jaar. De investeringen die nodig zijn om een oud pand energieneutraal te maken zijn echter zo hoog, dat veel VvE's die stap niet wilden zetten. Inmiddels is die looptijd aangepast. Nu verstrekt het fonds leningen met een looptijd tot maximaal 30 jaar. Verwacht wordt dat meer VvE's nu de stap richting een grootschalige renovatie met verduurzaming gaan zetten. Maar er zijn meer ontwikkelingen die de verduurzaming van VvE's moeten stimuleren, zoals de oprichting van Invest-NL.

VvE's die maar één verduurzamingsmaatregel nemen moeten opletten dat ze geen investeringen doen in voorzieningen die bij toekomstig onderhoud teniet worden gedaan. Ze moeten dus alleen zogenaamde no-regret maatregelen nemen. Dat zou zelfs een criterium kunnen zijn voor het krijgen van een lening bij een geldverstrekker. Maar zo ver zijn de banken nog niet. VvE's die een verduurzamingsmaatregel willen financieren hebben de grootste moeite om een lening af te sluiten bij een bank. Het BNG Duurzaamheidsfonds is daar een positieve uitzondering op.

'Ik zie inderdaad wat huiver om leningen te verstrekken aan VvE’s, maar dat is volgens mij niet terecht'

Frank Peters heeft niet zoveel begrip voor de koudwatervrees van banken om leningen te verstrekken aan VvE's. Bij een VvE is dan wel geen onderpand aanwezig, zoals bij particuliere woningeigenaren. Volgens hem is dat geen bezwaar. Als een VvE een goed bestuur heeft en een beheer kantoor dat de afspraken over de betalingen organiseert, kan er niet zoveel mis gaan. Er zijn voldoende waarborgen dat de lening wordt afgelost. "Bij woningeigenaren die niet willen bijdragen kan betaling via incasso worden afgedwongen. Daar is ruimschoots jurisprudentie over. Ik zie inderdaad wat huiver om leningen te verstrekken aan VvE's, maar dat is volgens mij niet terecht.'

Hoe werkt een VvE?

Als je een pand koopt dat onderdeel is van een gebouw, zoals een appartement of winkel, moet het gebouwonderhoud door de eigenaren gezamenlijk worden uitgevoerd. Alle eigenaren van een deel van het gebouw zijn automatisch lid van een Vereniging van Eigenaren (VvE).

Elke eigenaar betaalt maandelijks een vaste bijdrage aan de VvE. Het geld dat wordt opgespaard is bestemd voor onderhoud aan het gebouw. De praktische uitvoering van het innen van het spaargeld wordt meestal uitbesteed aan een VvE-beheerkantoor. Dat zorgt ervoor dat de administratie in orde is. Zo’n bedrijf heeft ook mogelijkheden om wanbetalers aan te pakken.

Algemene ledenvergadering

Net zoals elke vereniging is ook een VvE verplicht om jaarlijks een algemene ledenvergadering (ALV) te houden. Daar wordt het gevoerde beleid besproken en worden beslissingen genomen om investeringen in het gebouw te doen. Voor besluiten over investeringen en leningen ten behoeve van regulier onderhoud is een meerderheid van 50% van de stemmen nodig. Om investeringen en leningen voor verduurzaming goed te keuren is 67% van de stemmen nodig. Dat is zo omdat verduurzamingsmaatregelen worden gezien als niet noodzakelijk.

Draagvlak

De meeste leden van een VvE betalen trouw hun maandelijkse bijdrage aan de VvE. Maar als er een ALV wordt georganiseerd gaan daar maar weinig leden naartoe. Soms zijn er zo weinig leden aanwezig dat er niet eens een besluit kan worden genomen. Vooral bij onderwerpen als verduurzaming is het de taak van de bestuursleden, en met name de voorzitter, om de overige leden zo enthousiast te maken dat zij naar de ALV komen om te stemmen.
Trefwoorden: Tags: Verduurzaming; VvE