Grootschalige verduurzaming VvE’s steeds gemakkelijker

VvE Wilgenhof IV uit Rotterdam plaatste 280 zonnepanelen op het dak. Een fikse prestatie, want voor het verduurzamen van VvE’s is veel doorzettingsvermogen nodig.

Eerst moeten alle bewoners ervan worden overtuigd dat zo’n verduurzaming nodig is en dan volgt een zoektocht naar financiering van het project. Er zijn wel meer VvE’s die enkele maatregelen nemen. Maar grootschalige projecten om VvE’s te verduurzamen zijn er nog nauwelijks, terwijl die juist nodig zijn om de klimaatdoelstellingen te halen. Daar wordt gelukkig hard aan gewerkt.

Vooral voor gemeenten is het belangrijk dat ook VvE’s stappen maken in de verduurzaming van hun woningen om de gemeentelijke duurzaamheidsdoelstellingen te halen. Gemeenten steken veel energie in het stimuleren en ondersteunen van VvE’s om met hun gebouwen aan de slag te gaan.

In de grote gemeenten zijn daar speciale organisaties voor in het leven geroepen. Met zogenaamde 'duurzaamheidsloketten' informeren en begeleiden gemeenten specifiek de VvE’s. De VvE-balie in Den Haag is daar een bekend voorbeeld van. In Rotterdam bestaat een zusterorganisatie, VVE-010. VvE Wilgenhof IV heeft ter voorbereiding op de verduurzaming een aantal kennissessies van VVE-010 bijgewoond. Directeur Frank Peters van VVE-010 is van mening dat meer VvE’s stappen kunnen zetten op het gebied van verduurzaming dan er op dit moment wordt gedaan.

VVE-010 stimuleert gebouwonderhoud en verduurzaming
VVE-010 bestaat al tien jaar en is destijds opgericht om de noodzaak van onderhoud voor langdurige instandhouding van appartementencomplexen beter onder de aandacht te brengen. Dat was nodig, want in de praktijk bleek dat het investeren in zo’n complex vanuit VvE’s niet per definitie goed ging. Daardoor ontstaan er achterstanden in het onderhoud. Dat is vervelend, want slecht onderhouden gebouwen hebben een negatieve invloed op de gebiedsuitstraling. De inspanningen die gemeenten en woningcorporaties in de instandhouding van kwalitatief goede gebouwen steken worden daarmee voor een deel teniet gedaan.

Om de gemeentelijke klimaatdoelstellingen te halen moeten ook VvE's grootschalige renovaties
naar energieneutrale gebouwen uit gaan voeren

Duurzaamheid is voor VVE-010 pas enkele jaren geleden een aandachtspunt geworden. De duurzaamheidsdoelstellingen in Rotterdam zijn tamelijk ambitieus. De stad moet in 2030 49% minder CO2-uitstoot hebben in vergelijking met 1990 en wil in 2050 aardgasvrij zijn. Alleen deze collegeperiode al moeten 5.000 woningen ingrijpend worden verduurzaamd, waaronder een flink aantal wooneenheden in VvE's.

Als VvE's alleen kleinschalige projecten doen, zoals zonnepanelenprojecten, levert dat niet voldoende op. Ook VvE's moeten verduurzaming groter aanpakken en onderzoeken hoe zij stap voor stap richting een energieneutraal gebouw kunnen gaan.

VVE-010 concretiseerde ambitie gemeente
Bij de verduurzaming van de VvE's speelt VVE-010 als stedelijk duurzaamheidsloket een cruciale rol. VVE-010 heeft de gemeentelijke ambitie voor de lopende collegeperiode (2018-2022) vertaald naar een concreet doel: 3.000 woningen die deel uitmaken van een VvE verduurzamen. Als in de Algemene Leden Vergadering (ALV) van de VvE's vóór 2023 een investeringsbesluit wordt genomen, kan dit in de volgende collegeperiode worden uitgevoerd. Het huidige college legt dus de basis voor deze verduurzamingsslag.

Praktische ondersteuning bij verduurzaming
Om er zeker van te zijn dat alle VvE’s in Rotterdam worden bereikt krijgt elke woningeigenaar jaarlijks een uitnodiging voor een bijeenkomst van VVE-010. Daar wordt een thema behandeld, zoals het algemeen functioneren van een VvE en zonne-energie opwekken. Woningeigenaren die met zo’n thema in VvE-verband aan de slag willen kunnen een cursus volgen. Er is een specifieke cursus voor energie opwekken met zonnepanelen op het dak en een algemene cursus voor een integraal renovatie- en verduurzamingstraject. Beide cursussen zijn erg praktisch opgezet. De deelnemers gaan naar huis met businesscases op maat voor hun VvE.

Als een VvE na die cursus de plannen wil doorzetten, kan VVE-010 begeleiding aanbieden op allerlei gebied. Uiteraard op technisch vlak, maar ook op juridisch en communicatief gebied, bij het aanvragen van subsidies, het doorlopen van het financieringsproces, het selecteren en contracteren van een aannemer, etc. Het vinden van voldoende draagvlak voor de verduurzaming is volgens Frank Peters verreweg de grootste hobbel die moet worden genomen. 'Voor verduurzaming zijn een quorum (minimaal vereist aantal stemmen) en een twee derde meerderheid nodig in de ALV. Dat zijn behoorlijke drempels.'

VvE Wilgenhof IV

Bij VvE Wilgenhof IV heeft met name voorzitter Tim Grevelink zich sterk gemaakt voor de aanleg van 280 hoogrendement zonnepanelen op het dak van de VvE.

Wilgenhof IV is een appartementencomplex uit 2006 met 34 wooneenheden. De schil van het pand was helemaal op orde en hoefde niet te worden verduurzaamd. Het was dus een logische keuze om alleen voor zonnepanelen te kiezen. Het merendeel van de bewoners was voor de aanleg van de zonnepanelen, vooral vanwege de positieve businesscase. Sommige bewoners wilden zelf geld inleggen. Anderen waren daar niet toe bereid of hadden daar niet de mogelijkheden voor. Daarom was het nodig om voor de investering een lening aan te gaan.

Tim klopte aan bij het BNG Duurzaamheidsfonds voor een maatwerklening. Die is speciaal bedoeld voor VvE’s, duurzame bedrijven, coöperaties en stichtingen. De lening kan snel en digitaal aangevraagd worden, er is persoonlijk contact en de lening kan altijd boetevrij vervoegd worden afgelost.

De lening bij Wilgenhof IV wordt in 15 jaar terugbetaald uit een verhoging van de vaste VvE-bijdrage. Geen van de bewoners had daar bezwaar tegen, omdat de opbrengst van de zonnepanelen hoger is dan de verhoging van de VvE-bijdrage. Per saldo houden ze er nog steeds geld aan over.
 
De lening bij Wilgenhof IV wordt in 15 jaar terugbetaald uit een verhoging van de vaste VvE-bijdrage. Geen van de bewoners had daar bezwaar tegen, omdat de opbrengst van de zonnepanelen hoger is dan de verhoging van de VvE-bijdrage. Per saldo houden ze er nog steeds geld aan over.

Juridische barrières
Bij het onderhoud van VvE's geldt de actuele splitsingsakte van het pand als uitgangspunt. Daarin staat omschreven welke maatregelen noodzakelijk zijn voor de instandhouding van het gebouw. Voor een investeringsbeslissing om dergelijk onderhoud uit te voeren is de instemming van een meerderheid (50%+1) van de ALV nodig.

Wanneer sprake is van een combinatie van onderhoud en verduurzaming, is het strikt genomen niet noodzakelijk voor de instandhouding van het pand om het te isoleren of om er zonnepanelen op te leggen. Voor een beslissing over dergelijke toevoegingen moet in de ALV een zogenaamd 'zwaar besluit' worden genomen. Dat betekent dat er een quorum aanwezig moet zijn en dat twee derde van de leden voor moet stemmen (afhankelijk van de splitsingsakte kan dit per VvE verschillen). Als dat niet lukt kan er geen financiering worden gevonden en is het hele plan van de baan.

Er is al vaak achterstallig onderhoud en het spaarniveau
is standaard te laag. Eigenlijk heb je dus een lijk in de kast en dit is een kans om dat op te lossen

Frank Peters ziet het werk van VVE-010 als 'een stukje puin ruimen en kijken of je meteen een stapje voorwaarts kunt zetten'. Lang niet alle leden van een VvE zien het nut in van een kostbare renovatie in combinatie met verduurzamingsmaatregelen. Logisch, want ze zijn minstens 15 jaar aan het aflossen. 'Wij laten zien dat die uitgaven nog altijd gunstiger zijn dan niets doen. Want dan krijg je op termijn ook allerlei kosten. Er is al vaak achterstallig onderhoud en het spaarniveau is standaard te laag. Eigenlijk heb je dus een lijk in de kast en dit is een kans om dat op te lossen.'

Oplossingen voor financiering van verduurzaming
Investeren in duurzaamheid kost geld, maar het levert vaak ook direct veel op: een fijn en comfortabel huis en een lagere energierekening. Er is een aantal manieren om een verduurzaming te financieren. Dat kan door eerst te sparen of door de eigen bijdrage van de leden van een VvE te verhogen. En niet iedereen binnen een VvE heeft deze mogelijkheid.

Een andere optie is dat de VvE de markt op gaat om zelf een lening af te sluiten. Dat is wat bij VvE Wilgenhof IV is gebeurd. Ook een combinatie van deze financieringsoplossingen is mogelijk. Deze oplossingen zijn alleen haalbaar voor verduurzamingsprojecten met een goede businesscase, zoals het plaatsen van zonnepanelen en het aanbrengen van isolatie.

Voor zowel klein- als grootschalige verduurzamingsambities kunnen VvE’s een beroep doen op het Nationaal Warmtefonds (voorheen het Nationaal Energiebespaarfonds). Het Warmtefonds verstrekt de VvE Energiebespaarlening om energiebesparende maatregelen direct te laten uitvoeren, zonder eerst te sparen of een eenmalige eigen bijdrage te vragen. Accountmanagers van het fonds begeleiden de VvE stap voor stap in het aanvraagproces van de VvE Energiebespaarlening.

Het Warmtefonds stelt, net als andere verstrekkers van leningen aan VvE's, een aantal voorwaarden. Uiteraard moet de boekhouding van de VvE goed op orde zijn.

Het Warmtefonds verstrekt de VvE Energiebespaarlening voor zowel kleine als grootschalige projecten. Waarbij voor zonnepanelen de regel geldt dat deze maatregel gecombineerd moet worden met minimaal een andere (energiebesparende) maatregel van de maatregelenlijst. De gedachte hierachter is dat een VvE met zonnepanelen stroom opwekt en daar niet direct energie mee bespaart. Met de verplichte extra maatregel (naast zonnepanelen) wil het fonds mensen stimuleren om de energiebehoefte in hun woning zo veel mogelijk omlaag te brengen. Oftewel: eerst besparen, dan pas opwekken wat er nodig is.

Ontwikkeling richting een volwassen markt
Vanaf februari 2020 verstrekt het Warmtefonds de VvE Energiebespaarlening met een looptijd van 20 jaar naast de al beschikbare looptijden van 10, 15 en 30 jaar. Door de extra looptijd van 20 jaar toe te voegen wordt verwacht dat meer VvE’s de stap richting een grootschalige verduurzaming gaan zetten. Door een langere looptijd te kiezen worden de maandelijkse lasten lager.

VvE's die maar één verduurzamingsmaatregel nemen, moeten opletten dat ze geen investeringen doen in voorzieningen die bij toekomstig onderhoud teniet worden gedaan. Ze moeten dus vooral kijken naar de zogenaamde no-regret maatregelen. Dat zou zelfs een criterium kunnen zijn voor het krijgen van een lening bij een geldverstrekker. Maar zo ver zijn de banken nog niet. VvE's die alleen zonnepanelen willen financieren, zoals VvE Wilgenhof, hebben de grootste moeite om een lening af te sluiten bij een bank. Het BNG Duurzaamheidsfonds is daar een positieve uitzondering op.

'Ik zie inderdaad wat huiver om leningen te verstrekken aan VvE’s, maar dat is volgens mij niet terecht'

Frank Peters heeft niet zoveel begrip voor de koudwatervrees van banken om leningen te verstrekken aan VvE's. Bij een VvE is dan wel geen onderpand aanwezig, zoals bij particuliere woningeigenaren. Volgens hem is dat geen bezwaar. Als een VvE een goed bestuur heeft en een beheer kantoor dat de afspraken over de betalingen organiseert, kan er niet zoveel mis gaan. Er zijn voldoende waarborgen dat de lening wordt afgelost. 'Bij woningeigenaren die niet willen bijdragen kan betaling via incasso worden afgedwongen. Daar is ruimschoots jurisprudentie over. Ik zie inderdaad wat huiver om leningen te verstrekken aan VvE's, maar dat is volgens mij niet terecht.' Inmiddels heeft het BNG Duurzaamheidsfonds meerdere VvE’s gefinancierd en draagt op deze manier graag bij aan het behalen van de duurzaamheidsdoelstellingen binnen gemeenten.

Hoe werkt een VvE?

Als je een pand koopt dat onderdeel is van een gebouw, zoals een appartement of winkel, moet het gebouwonderhoud door de eigenaren gezamenlijk worden uitgevoerd. Alle eigenaren van een deel van het gebouw zijn automatisch lid van een Vereniging van Eigenaren (VvE).

Elke eigenaar betaalt maandelijks een vaste bijdrage aan de VvE. Het geld dat wordt opgespaard is bestemd voor onderhoud aan het gebouw. De praktische uitvoering van het innen van het spaargeld wordt meestal uitbesteed aan een VvE-beheerkantoor. Dat zorgt ervoor dat de administratie in orde is.

Algemene ledenvergadering

Net zoals elke vereniging is ook een VvE verplicht om jaarlijks een algemene ledenvergadering (ALV) te houden. Daar wordt het gevoerde beleid besproken en besloten over investeringen in het gebouw.

Draagvlak

Doorgaans komen weinig leden naar de ALV. Soms zijn er zo weinig leden aanwezig dat er niet eens een besluit kan worden genomen. Vooral bij onderwerpen als verduurzaming is het de taak van de bestuursleden, en met name de voorzitter, om de overige leden zo enthousiast te maken dat zij naar de ALV komen om te stemmen.
Trefwoorden: Tags: Verduurzaming; VvE