Zo financierde Amsterdam nieuwbouwwijk Houthaven

Waar tot begin 20e eeuw vrachtschepen af en aan voeren, ontstaat nu de nieuwe Amsterdamse woonwijk Houthaven. Doorslaggevend voor het succes is een tunnel met daar bovenop een stadspark. Dat maakt een betere aansluiting bij de bestaande Spaarndammerbuurt mogelijk. Een flinke investering waarvoor moest worden geknokt toen bezuinigingen nodig waren. Projectmanager Muriel Hendrikse en haar voorganger Rob Schouten vertellen het verhaal van de ongedeelde buurt, die als alles volgens planning verloopt in 2021 helemaal klaar is.

Toen Muriel Hendrikse in februari 2016 het projectmanagement voor de Houthaven overnam, kwam de uitvoering net op gang. Inmiddels zijn de eerste woningen en twee scholen opgeleverd. Nu is het er een komen en gaan van aannemers. Woningbouw is weer booming. De spanning of de nieuwe Amsterdamse wijk met circa 2.700 woningen überhaupt gerealiseerd zou worden, heeft plaatsgemaakt voor het probleem dat er te weinig heipalen beschikbaar zijn om flink door te pakken. 'Dat is nog wel spannend', zegt Hendrikse. 'In de crisis is een aantal producenten van heipalen failliet gegaan en nu er weer flink gebouwd wordt is dat een knelpunt.'

pontsteiger-gebouw

De openstelling van de tunnel wordt eind dit jaar verwacht, nu alle tunnel-technische installaties zijn getest. Het spectaculaire pontsteigergebouw torent hoog boven de oude wijken uit en vormt een landmark in de nieuwe wijk. Begin volgend jaar komen er weer vijf woonblokken in uitvoering. Hendrikse: 'Vanuit het projectmanagement denken we goed na over de logistiek, want er is weinig ruimte in de wijk en zodra een pand wordt opgeleverd komen de busjes met keukenboeren, vloerleggers en verhuiswagens.'

Ingrijpende metamorfose
De Amsterdamse Houthaven werd in 1876 gegraven voor het overslaan en opslaan van hout. Aangezien het vervoer van hout steeds meer over de weg plaatsvond, werden de insteekhavens in 1945 gedempt zodat vrachtwagens dichterbij de zeeschepen konden komen. Daarnaast werd de Houthaven een wachtplaats voor binnenschippers. Na een lange geschiedenis van industriële bedrijvigheid, ontstaat hier een duurzame woonwijk. Het water komt terug in de nieuwe wijk waar Amsterdammers kunnen wonen, werken en leren.  

3D-impressie van nieuwbouwwijk Houthaven

Voor de transformatie van het industriegebied tot een woonwijk was wijziging van het bestemmingsplan nodig. Dit heeft nogal wat voeten in de aarde gehad. In de jaren 90 was de Houthaven onderdeel van een overkoepelend bestemmingsplan voor de hele zuidelijke IJ-oever. Dit plan bleek te grootschalig en werd door de Raad van State vernietigd. In een volgende poging zijn twee afzonderlijke bestemmingsplannen gemaakt voor de Houthaven: een voor het bedrijventerrein en een de woningen.

Uitgangspunt was dat het bedrijventerrein een geluidsbarrière zou vormen voor de woonwijk. Een aantal bedrijven in het achterliggende havengebied verzette zich hevig tegen de woningbouw. Rob Schouten: 'Er was in dat plan nog onvoldoende rekening gehouden met de belangen van het bedrijfsleven. Met name op het gebied van de milieubelasting zat dat plan niet goed genoeg in elkaar.

Na bemiddeling door Eberhard van der Laan is een bestemmingsplan opgesteld waarmee iedereen kon leven

Na bemiddeling door Eberhard van der Laan (toen nog niet de burgemeester van Amsterdam) is uiteindelijk een bestemmingsplan opgesteld waarmee alle partijen konden leven. 'Iedereen vond in principe dat het moest lukken om op deze toplocatie een wijk te bouwen', vertelt Schouten. 'Door gezamenlijk op te trekken, is er uiteindelijk een beter plan uitgekomen. Het was een leuk proces om dat samen te doen. Wij hebben aan de rand van het plan een hoge wand met woningen met een dove gevel opgenomen, die als een geluidsscherm dient voor alle woningen erachter.

En we hebben in de erfpachtovereenkomst opgenomen dat kopers weten dat ze komen te wonen in een gebied naast industrie. Zodat ze zich ervan bewust zijn dat het enige overlast kan geven. De industrie zei toe hun uiterste best te doen om overlast terug te brengen. Ze hebben meer filters tegen geuroverlast geplaatst dan voor de milieuvergunning noodzakelijk is. De overheid leverde daaraan een financiële bijdrage. Zo werd het voor beide partijen een aanvaardbaar plan met uiteindelijk een beter resultaat voor de nieuwe bewoners.'

Crisis dwingt tot bezuinigingen
Maar juist toen gooide de crisis roet in het water. Het Vereveningsfonds van de gemeente Amsterdam kwam op een financieel kritisch niveau te staan. In dat fonds verrekent de gemeente inkomsten van gronduitgifte en uitgaven voor investeringen voor toekomstige gebiedsontwikkeling. Financiële tekorten, waaronder noodzakelijke investeringen voordat grond voor een bouwproject kan worden verkocht, worden vanuit het Vereveningsfonds gefinancierd. B&W besloot in 2010 dat het plan voor de Houthaven alleen doorgang kon vinden als het zou eindigen met een positief resultaat van 50 miljoen euro. Ter referentie: het plan had toen nog een tekort van zo'n 14 miljoen euro.

De tunnel levert misschien wel meer op dan hij kost

Schrappen van de Spaarndammertunnel was een van de opties voor bezuinigingen. Dat zou maar liefst 60 miljoen euro schelen. Maar Schouten is ervan overtuigd dat de tunnel cruciaal is voor het succes van de wijk. 'De tunnel levert misschien wel meer op dan hij kost. Hij was van belang om de ongedeelde buurt, de aansluiting van de nieuwbouw bij de Spaarndammerbuurt, te realiseren. 

Het commitment van de gemeente door te investeren in de tunnel, was vertrouwenwekkend voor andere partijen. Daarnaast is de tunnel noodzakelijk voor de aanleg van het Houthavenpark. Zonder dit park zou veel meer groene verblijfsruimte op de eilanden nodig zijn. Dan konden we daar minder woningen realiseren en dat betekent minder erfpacht. Bovendien zouden we extra voorzieningen moeten treffen om de geluidsbelasting voor de nieuwe woningen in te perken.'

nieuwbouwwijk houthaven

En dus ging het projectteam op zoek naar andere manieren om de grondexploitatie rond te krijgen. Slimme bezuinigingen waren bijvoorbeeld de keuze om van twee eilanden schiereilanden te maken, waardoor geen dure bruggen nodig zijn. Door panden direct aan het water te bouwen waren geen extra investeringen voor kademuren noodzakelijk. Ook de steiger voor woonschepen werd in overleg met de woonschipbewoners versimpeld: meer schepen aan dezelfde steiger betekent een besparing op de nutsvoorzieningen.

Tot slot werd een doorgaande weg door de nieuwe wijk verplaatst, zodat de werkzaamheden op het bestaande land al konden beginnen voordat extra eilanden voor woningen werden aangeplempt. Schouten: 'Door de samenwerking met andere partijen bij het bestemmingsplan hadden we krediet opgebouwd. Zij dachten nu ook mee met de noodzakelijke bezuinigingen.'

Pioniers
Om de bouw van de eerste woonblokken snel op gang te helpen, koos de gemeente ervoor de kavels uit te geven voor zelfbouw: collectieve particulieren ontwikkeling (cpo). Een gouden greep. Bouwgroepen van ondernemende architecten, kopers, aannemers en kleine ontwikkelaars grepen hun kans en zorgden dat er ondanks de crisis werd gebouwd. Zo werd de hoge wand langs de rand van de wijk gerealiseerd, een voorwaarde voor de bouw van de rest van de wijk. De zelfbouw gaf de gemeente voldoende zekerheid over grondinkomsten om de felbegeerde tunnel te kunnen financieren.

nieuwbouwwijk houthaven

Schouten: 'Pioniers in de cpo-projecten hebben geholpen het project vlot te trekken. Voordeel is ook dat bouwgroepen een duurzame verbinding aangaan met het gebied.' Die vernieuwende manier van werken heeft ook invloed op de meer traditionele projectontwikkelaars, die inmiddels ook aan de slag zijn. Hendrikse: 'Zij kijken nu anders naar de relatie met kopers. Met mede-opdrachtgeverschap geven ze de toekomstige bewoners meer zeggenschap op het ontwerp.'

Het was een hele puzzel, maar het was het waard

Het was een hele puzzel, maar het was het waard. Inmiddels laten de cijfers gunstige resultaten zien: veel hoger dan het minimum van 50 miljoen euro dat in 2010 werd geëist. Projectontwikkelaars kregen vertrouwen in de buurt en schreven grif in op de tenders. Met de avondvierdaagse liepen zingende kinderen al door de tunnel. Als het goed is kunnen de auto's voor de kerst ondergronds.

'Het succes is een combinatie van een mooi plan en de stijging in de markt', aldus Muriel Hendrikse. 'Door de enorme vraag ging de marktwaarde van de woningen omhoog en daarmee de grondprijzen. Zo kom je dus nog sneller tot een positief resultaat. Het was een hele strijd om de tunnel in het plan te houden. Gelukkig is het gelukt, want daardoor is het plan goed door de crisis gekomen.' Rob Schouten: 'Als we de tunnel niet hadden gemaakt, was deze nieuwe wijk nu niet zo vergevorderd. Dan waren we nog met partijen over de planaanpassingen aan het steggelen. Het was cruciaal voor het vertrouwen van de bouwers en de kopers in het plan.'

Foto's: Alphons Nieuwenhuis

Trefwoorden: Tags:  

Uw bijdrage

Log in met om uw bijdrage te plaatsen.