De kansen van coöperatief wonen

Sinds minister Blok in de aanloop naar het debat met Adri Duijvestein aankondigdeBrief aan de Eerste Kamer van 17 december 2013.met een regeling te komen voor coöperatieve huurwoningen, is dit onderwerp “hot”. Coöperatief wonen is een vertrouwde woonvorm die teruggaat naar de oorsprong van veel woningcorporaties en die de belofte in zich heeft de bewoners betrokken te houden bij hun directe woonomgeving. In Amsterdam wordt al gewerkt aan nieuwe initiatieven.

De situatie is bekend: middeninkomens komen in de knel. En dit terwijl woningcorporaties steeds scherper moeten opletten of hun huurders wel tot de doelgroep behoren en niet scheef wonen. Met name in de Amsterdamse regio, en dat is niet nieuw. In de loop van de 19e eeuw en aan het begin van de 20e eeuw waren er uiteenlopende initiatieven om te voorzien in zowel sociale huurwoningen als woningen in het segment vlak daarboven.

Een van die initiatieven resulteerde in de oprichting van Samenwerking. Deze coöperatieve woningvereniging biedt al sinds 1908 huurwoningen in het middensegment, een doelgroep die niet in aanmerking komt voor sociale huurwoningen en moeite heeft een geschikte koop- of huurwoning te vinden. De vereniging realiseerde ongeveer 860 woningen en winkelruimten in het noordelijkste puntje van het Amsterdamse Plan Zuid en exploiteert deze nog steeds. De vereniging heeft geen kredieten en is financieel gezond. Ze is ook geen toegelaten instelling zoals woningcorporaties. Samenwerking is een coöperatieve vereniging. Een lid-bewoner participeert voor een bedrag ter hoogte van ongeveer één jaar huur. Op hun inleg krijgen de bewoners jaarlijks een vergoeding. Bij beëindiging van het huurcontract wordt het participatiebedrag teruggestort. De vereniging beheert de woningen zelf.

Samenwerking nieuwe stijl
Recentelijk nam een groep Amsterdammers het initiatief voor een moderne variant op deze oude coöperatieve principes. Hierbij is het de bedoeling de bewoners diverse zaken te bieden die aansluiten bij hun daadwerkelijke behoeften: een gezamenlijk dakterras, logeerkamer, fitnessruimte, deel-auto, slimme energiesystemen, maar ook samen zorg inkopen of voor elkaar mantelzorger zijn. Een mengvorm tussen koop en huur is mogelijk, waarbij bewoners naar believen voor een groter deel investeren in hun woning dan één jaar huur. De coöperatieve verenigingsvorm is flexibel en kan eventueel optreden als coöperatieve vereniging van eigenaren.

De initiatiefgroep is ook geïnspireerd door coöperatieve woonvormen in de Verenigde Staten, Engeland, de Filippijnen, Scandinavië en door de Wohnungsgenossenschaften in Duitsland. Het bekende Dakota Building in New York, waar John Lennon woonde, is ook in bezit van een coöperatieve woonvereniging.

Uit een onderzoekonderzoek in opdracht van Futura naar woningcoöperatieven in Duitsland (2009). Taco Brandsen en Jan Kees Helderman.www.futurawonen.nl/nl/publicaties.aspx naar de Duitse Wohnungsgenossenschaften blijkt een relatie tussen de schaal en het functioneren van de vereniging. Als woningaantallen aanzienlijk groter worden of verspreid zijn over meerdere locaties neemt de betrokkenheid van de bewoners af. In coöperatieve woonvormen is de onderlinge betrokkenheid van de bewoners groter  dan gemiddeld en vooral een- en tweepersoonshuishoudens met een leeftijd vanaf circa veertig jaar voelen zich extra thuis. Zij vinden er veel: sociale contacten, gezamenlijke activiteiten en mogelijk ook hulp en (mantel)zorg.

 

Financiering en belangenverhoudingen
De coöperatieve woningvereniging Samenwerking startte ooit met een gemeentelijke lening en vermogen van particulieren. Nu ligt dat anders. Banken financieren 50 tot 60 procent; het eigen vermogen moet worden ingebracht door private of institutionele beleggers. In een workshop met deskundigen op onder meer fiscaal en juridisch vlak is een structuur ontwikkeld die recht doet aan de belangen van bewoners en investeerders. Er is gekozen voor een CV waarin zowel vereniging als belegger(s) participeren. De CV stelt de woningen beschikbaar aan de vereniging. De CV contracteert het planmatig en groot onderhoud. De CV trekt de financiering aan. Het feitelijke beheer wordt verzorgd door de beherende vennoot van de CV op wiens handelen de commissarissen van de beherende vennoot toezien. De gedachte is dat er één commissaris is namens de bewoners, één namens de bank en één namens de beleggers.

De belangstelling voor beleggen in huurwoningen is toegenomen

De initiatiefgroep heeft een stichting opgericht (Stichting Co-op Huurwonen Amsterdam) die bouwlocaties zoekt, financiering bevordert, leden aantrekt en, als er zicht is op beschikbare woningen, coöperatieve woonverenigingen opricht. Zodra alle woningen zijn verhuurd draagt de stichting het bestuur over aan de leden van de coöperatie. De stichting wil meerdere woningprojecten opzetten. De rendementsuitgangspunten passen in de huidige beleggingsmarkt met bruto aanvangsrendementen van rond de 6 procent. Voor participatie door beleggers (niet-bewoners) geldt een minimuminleg van
100.000 euro.Dit heeft te maken met de Autoriteit Financiële Markten (AFM) die voor lagere inlegbedragen een volledige prospectus vereist, ter bescherming van met name de kleinere beleggers. Hoewel de stichting volledige transparantie nastreeft zijn de kosten voor zo’n prospectus aanzienlijk en is ervan afgezien om een lagere grens te hanteren. Overigens is het wel degelijk een aantrekkelijke gedachte om beleggingen in coöperatieve huurwoningen voor een breder publiek toegankelijk te maken door de stap naar een ‘gewoon’ beursfonds te maken.

Er zijn inmiddels veel contacten gelegd, niet alleen met gemeentelijke instellingen maar ook met andere grondeigenaren zoals woningcorporaties en beleggers (institutionele beleggers, individuele particuliere beleggers en intermediairs). De motieven en wensen verschillen van partij tot partij. Zo zijn er pensioenfondsen die oog hebben voor het maatschappelijke belang en het product beoordelen als weinig risicovol. Kleinere beleggers hebben maar moeilijk toegang tot ‘indirecte’ beleggingen in woningen op goede locaties en willen graag gezamenlijk deelnemen. Sommige middelgrote particuliere beleggers zoeken juist stabiele beleggingsmogelijkheden in huurwoningen met een langetermijnperspectief in de Amsterdamse regio, maar krijgen geen geschikte aanbiedingen  hiervoor.

De belangstelling voor beleggen in huurwoningen is toegenomen. De rentevergoeding op spaartegoeden is beperkt, obligaties bieden geen soelaas en aandelen worden als (te) risicovol beoordeeld. Een alleszins redelijke rendementsvergoeding voor huurwoningen in een marktgebied met weinig leegstandsrisico en jaarlijkse indexering is dan ook aantrekkelijk. Een fonds dat ook kleinere participaties aanbiedt en daarmee toegankelijk is voor kleinere beleggers zou dan ook op termijn kansrijk moeten zijn.

Nieuwe combinaties
De initiatiefnemers voor de nieuwe coöperatie hebben afspraken gemaakt met Dura Vermeer. Dit bouwbedrijf zorgt bij de eerste projecten voor de planontwikkeling en heeft in het traject met de belegger in een vroeg stadium garanties af voor kwaliteit en prijs. De stichting en de toekomstige bewoners krijgen een redelijke prijs en alle relevante kennis terwijl het bouwbedrijf productie kan realiseren. Deze belangenverhouding wordt gezien als evenwichtig en transparant. Maar er zijn meer combinaties mogelijk. Bijvoorbeeld met woningcorporaties die zo afzet van hun bouwgrond kunnen realiseren. Ook niet-financiële overwegingen kunnen deze samenwerking succesvol maken doordat het beantwoordt aan een duidelijke maatschappelijke behoefte.

 

De aanpak kan ook worden ingezet als bredere basis voor projecten in collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO) die lastig van de grond komen. Ondanks de vaak grote individuele inspanningen haken deelnemers af omdat de risico’s te groot blijken. Er zijn financiële verplichtingen voor de grond en kosten voor het opstellen van de bouwplannen, terwijl de eigen woning nog niet verkocht is en financiering door de bank onzeker. Een fonds dat zich specialiseert in belegging en financiering van coöperatieve CPO’s kan hiervoor wellicht een oplossing bieden. Daarbij wordt gemikt op nieuwbouwwoningenvoorlopig richt het initiatief zich vooral op nieuwbouw. Transformatie van bestaande bouw is ook een mogelijkheid, maar hiervoor is niet gekozen. Dit omdat per project de financiële dynamiek steeds sterk verschilt. Toch kan de aanpak ook hier tot goede resultaten leiden.waarin (naast de beleggers) de bewoners kunnen participeren vanaf circa 6 procent; voor het deel waarvoor zij niet kunnen of willen participeren betalen zij huur.

Doelgroepen in stedelijke woonmilieus
Coöperatieve huurwoningen zijn bij uitstek aantrekkelijk voor kleine een- en tweepersoonshuishoudens in een stedelijke omgeving. Ook gezinnen en ouderen die een bepaalde levensstijl delen, hebben veel te winnen bij een inbedding in een gemeenschap. Voor (jongere) ouderen, die een passende woonsituatie zoeken en niet gelijk al hun spaargeld willen uitgeven aan hun woning, kan coöperatief huren interessant zijn. Maar ook voor gezinnen met kinderen die op een later tijdstip alsnog hun woning willen kopen. De initiatiefnemers willen inspelen op doelgroepen die een belangrijke maatschappelijke betekenis hebben, zoals medewerkers van politie, zorg of onderwijs.

Demografisch gezien ontwikkelen deze doelgroepen zich nog steeds en ze kennen een duidelijke voorkeur voor stedelijke woonmilieus. De onderlinge participatie wordt bijvoorbeeld in het voormalige Oost-Duitsland zodanig gewaardeerd, dat coöperatieve woningen nauwelijks leegstand kennen, in tegenstelling tot andere huurwoningen. Het belang van een goed ontwikkeld middenhuursegment voor de vitaliteit van grote steden is groot. Pieter Tordoir schrijft hierover: ‘(…) dat met name het middenhuursegment (600-1.000 euro) drastisch zal moeten groeien. De vitale roltrapmetropool steunt op zich ontplooiende inwoners met gedurende de levensloop veranderende woonvoorkeuren. Men moet dus makkelijk kunnen verhuizen,  over langere maar vooral ook kortere afstanden. Geen beter smeermiddel dan het middenhuursegment. Met alleen stadsuitleg verloopt de benodigde structuurverandering veel te langzaam.’Pieter Tordoir, tijdschrift NUL20, nr 61, maart 2012.

Interessant: erfpacht biedt kansen

Ondanks de vele negatieve berichten over erfpacht biedt het voor gemeenten een interessante manier om de drempel voor dit soort projecten te verlagen. In Amsterdam is er de zogenaamde indexcanon waarbij de jaarlijkse canon voor  vijftig jaar wordt vastgesteld op basis van de gemiddelde rente op staatsobligaties, op dit moment 2,53 procent. Deze canon wordt jaarlijks verhoogd met de CPI- index minus 1 procent. De canon stijgt dus minder snel dan de huur. Hierdoor wordt de initiële investering dus aanzienlijk verlaagd, wat de haalbaarheid van projecten verbetert.

Nieuw perspectief
De coöperatieve woonvereniging biedt woningen en woonomgevingen waarbij de bewoners samen veel kunnen regelen. Voor hun woning, voorzieningen en voor elkaar. Niet iedereen zal zich aangesproken voelen door de formule, maar er is een duidelijk herkenbare doelgroep die baat heeft bij deze aanpak. Voor beleggers
is het interessant om te participeren vanwege het stabiele rendement, de lage beheerskosten en het geringe leegstands risico. Voor gemeenten, woningcorporaties en sommige zorginstellingen biedt het kansen om te presteren op maatschappelijke thema’s zonder dat daar grote kosten mee zijn gemoeid. Voor vastgoedeigenaren, ontwikkelaars en CPO-groepen biedt coöperatief wonen nieuwe kansen om projecten vlot te trekken.

Zie voor meer informatie: www.co-op-adam.nl

Trefwoorden: Tags: Wonen

Uw bijdrage

Log in met om uw bijdrage te plaatsen.